Efectele ipotecii

EFECTELE IPOTECII

Efectele ipotecii sunt aceleasi, indiferent daca ea este legala sau conventionala.

1. Efectele ipotecii in privinta debitorului

Avantajul ipotecii este ca ii permite debitorului sa dispuna de imobil asa cum doreste, avand toate atributele dreptului de proprietate, insa numai pana in momentul in care este declansata procedura executarii silite.

Debitorul este liber sa foloseasca, sa administreze si sa dispuna de bunul grevat, insa cu indatorirea de a nu-l vatama in drepturi pe creditor. Debitorul pastreaza in continuare detentia asupra bunului ipotecat si are dreptul sa culeaga fructele bunurilor ipotecate.

Debitorul este, deci, liber sa inchirieze imobilul, sa perceapa fructele si chiar sa-l instraineze, dar in acest din urma caz ipoteca se va stramuta la noul proprietar.

Actele de dispozitie ce au ca efect imposibilitatea de executare a ipotecii pentru creditor sunt anulabile la cererea creditorului ipotecar, cu exceptia cazului in care creditorul ipotecar a aprobat aceste acte.

Din momentul in care creditorul ipotecar solicita inceperea executarii silite, debitorul va pierde folosinta imobilului si nici nu va mai putea dispune de el prin acte intre vii. Actele de instrainare a imobilului ipotecat, dupa declansarea proceduri executarii silite, vor fi lovite de nulitate, ce poate fi invocata de creditorul ipotecar sau chiar chirografar. Cu toate acestea, instrainarea va fi valabila "daca intai de adjudecare, cumparatorul a dobandit ratificarea creditorului sau creditorilor ce urmaresc vanzarea sau daca a consemnat sumele trebuincioase spre a plati in intregul lor toate creantele lor, dobanda si cheltuieli".

Constitutorul ipotecii nu poate distruge ori deteriora bunul ipotecat si nici nu ii poate diminua in mod substantial valoarea, exceptie facand situatia in care distrugerea, deteriorarea sau diminuarea valorii survine ca urmare a unei utilizari normale a bunului sau in caz de necesitate. In situatia in care bunul ipotecat a fost distrus, deteriorat           ori valoarea sa a fost diminuata astfel incat a devenit mai mica decat valoarea obligatiei garantate, creditorul ipotecar nu poate cere debitorului sa constituie o noua ipoteca pentru garantarea aceleiasi obligatii. In cazul in care bunul ipotecat a fost distrus, deteriorat ori valoarea sa a fost diminuata astfel incat a devenit mai mica decat valoarea obligatiei garantate, creditorul ipotecar poate cere debitorului sa constituie o noua ipoteca pentru garantarea aceleiasi obligatii, daca bunul nu era asigurat (conform art. 166 din L.P.A.). Creditorul poate cere, in limita creantei sale ipotecare, daune interese pentru prejudiciile suferite prin distrugerea, deteriorarea ori diminuarea valorii bunului grevat, chiar si atunci cand creanta sa nu este lichida ori exigibila. Daunele interese astfel platite creditorului se imputa asupra creantei ipotecare.

Mostenitorul in lotul caruia intra imobilul ipotecat pentru garantarea unei obligatii va fi tinut pentru tot, insa numai in limita valorii acelui bun, iar participarea sa la restul pasivului mostenirii se reduce corespunzator, regasindu-ne intr-un caz de exceptie fata de regula divizarii de drept a pasivului succesoral.

Efectele ipotecii in privința creditorului

In ceea ce-l priveste pe creditor, ipoteca are doua efecte importante: dreptul de preferinta si dreptul de urmarire.

a) - Dreptul de preferinta. Creditorul ipotecar are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori, in functie de rangul ipotecii, pentru satisfacerea creantei sale.

Cu ocazia executarii silite, atunci cand vin in concurs mai multi creditori ipotecari, se pune problema dreptului de preferinta. In acest caz, creditorii vor fi satisfacuti conform rangului ipotecii fiecaruia, adica, potrivit principiului prior tempore, potior jure, dreptul de preferinta va fi determinat prin data inscrierii in cartea funciara a ipotecilor, astfel ipoteca inscrisa mai demult este preferata celei mai recente. Rangul ipotecii nu va tine cont de volumul datoriei sau vechimea creantei ci numai de data inscrierii in cartea funciara a ipotecii.

Document online: Contractul de intretinere Eseu: Conventie civila de prestari servicii

In cazul in care ipotecile greveaza bunuri diferite, ele nu vor veni in concurs, fiecare ipoteca urmand sa fie exercitata pe bunul pe care a fost constituita. Cand ipotecile au fost constituite de mai multi proprietari succesivi ai imobilului, daca ipoteca vanzatorului a fost inscrisa anterior instrainarii imobilului, ea va fi preferata ipotecii constituita de cumparator.

In situatia in care creditorii ipotecari si-au inscris ipoteciile in aceeasi zi, se considera ca ei au acelasi rang, fara a avea vreo importanta ordinea in care au fost inscrise in aceeasi zi

Este posibil ca asupra aceluiasi bun sa fie constituite mai multe ipoteci (spre exemplu: o ipoteca legala si apoi o ipoteca conventionala). Daca bunul ipotecat este scos la vanzare de unul din creditori ipotecari, din pretul obtinut vor fi satisfacuti, cu prioritate, creditorii care au inscris prima data ipoteca, adica au rang preferential.

b) - Dreptul de urmarire. Creditorul are dreptul sa urmareasca bunul in mana oricui s-ar gasi, avand un drept de urmarire, indiferent de drepturile reale constituite sau inscrise dupa inscrierea ipotecii sale. Patrimoniul unei persoane este variabil, debitorul putand fie sa-l diminueze prin instrainare, fie sa-l mareasca, achizitionand alte bunuri.   In plus, fata de creditorii chirografari ce beneficiaza doar de un drept de gaj general asupra tuturor bunurilor existente in patrimoniul debitorului, creditorul ipotecar va putea urmari bunul grevat in mainile oricui s-ar afla, adica si atunci cand acesta a fost instrainat de catre debitor si se afla in proprietatea unui tert. In virtutea acestui drept de urmarire, creditorul ipotecar poate opta intre a urmari bunul aflat la un tert, sau poate sa-si valorifice creanta impotriva debitorului.

Orice creditor ipotecar se bucura de dreptul de urmarire. Acest drept il fereste pe creditorul ipotecar de riscul insolvabilitatii debitorului. Problema exercitarii dreptului de urmarire exista doar in situatia in care bunul a fost instrainat si se gaseste la un tert dobanditor. Sunt considerati terti: dobanditorii cu titlu particular (cumparator, donator, legatar cu titlu particular); persoana care a dobandit proprietatea imobilului prin uzucapiune; mostenitorul cu vocatie universala, care a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar.

Pentru a fi exercitat dreptul de urmarire este necesar ca datoria garantata sa fie exigibila (adica ajunsa la termen).

Cand s-a instrainat doar o parte din imobilul ipotecat, drepul de urmarire va fi exercitat numai asupra partii instrainate.

Efectele ipotecii in privinta tertului dobanditor

Tertul dobanditor al unui bun ipotecat raspunde cu acel bun pentru toate datoriile ipotecare ce greveaza bunul respectiv.

Tertul are mai multe variante de actiune: (i) fie va putea plati intreaga datorie, deoarece el este obligat la plata tuturor datoriile ipotecare si "se bucura si, dupa caz, este tinut de toate termenele de plata de care beneficiaza sau este tinut si debitorul obligatiei ipotecare" (art. 2361 N.C.C.); (ii) fie va renunta la dreptul asupra bunului ipotecat; sau (iii) fie va invoca exceptia de garantie.

Daca tertul nu plateste datoria ce a fost garantata cu ipoteca, atunci creditorul ipotecar poate incepe urmarirea silita asupra imobilului.

Tertul dobanditor poate renunta la dreptul sau de proprietate asupra bunului printr-o declaratie autentica notariala inregistrata la biroul de cadastru si publicitate imobiliara pentru a se inscrie radierea dreptului, in acest caz unitatea administrativ-teritoriala care a preluat imobilul ipotecat va fi tinuta de plata datoriei insa numai in limita valorii bunului.

Tertul are posibilitatea sa invoce creditorului anumite exceptii cum ar fi: nulitatea constituirii ipotecii, stingerea datoriei, faptul ca datoria nu este exigibila. El va putea insa invoca exceptia de garantie pentru evictiune din partea creditorului in cazul in care acesta este si mostenitorul vanzatorului de la care tertul a cumparat bunul.

Tertul dobanditor care a platit datoria ipotecara sau care a fost executat silit se poate intoarce impotriva celui care i-a transmis dreptul de proprietate pentru a fi despagubit.