Actiunea in revendicare imobiliara - proba dreptului de proprietate

1. Precizari preliminarii

Datorita importantei si valorii lor, bunurile imobile se trasmit, de obicei, prin acte juridice incheiate sub forma unor inscrisuri doveditoare, numite titluri. In acest sens, legea (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 54/1998, Legea nr. 50/1995 etc.) cere in materia circulatiei terenurilor si constructiilor folosirea actului autentic.

Totodata, actele si faptele juridice prin care se realizeaza transmisiunea dreptului de proprietate si a altor drepturi reale sunt supuse formalitatii publicitatii imobiliare si devin astfel opozabile leitilor.

In sfarsit, in materia probei, inscrisurile constituie principalul mijloc de dovada al actelor juridice cu valoare mai mare de 250 Ici.

Toate acestea explica rolul important pe care actele juridice (in sensul de instrumentum), titlurile, il au in proba dreptului de proprietate in cadrul actiunii in revendicare. Trebuie precizat ca, in materia revendicarii imobiliare, prin titlu se intelege nu numai actul translativ de proprietate care transfera un drept in patrimoniul dobanditorului (contractul de vanzare, donatia etc), ci si actul declarativ, care recunoaste un drept anterior, cum ar fi o hotarare judecatoreasca, un act de partaj, o tranzactie etc.

Invocarea titlului in contra adversarului care nu este parte la act nu constituie o incalcare a principiului relativitatii actelor juridice intrucat opunerea unui titlu de proprietate nu inseamna ca se invoca caracterul absolut al titlului, ci numai o prezumtie de proprietate in favoarea sa rezultata din existenta titlului.'⁹

Cu toate acestea, titlurile au rareori putere probatorie deplina, ceea ce creeaza o serie de dificultati care influenteaza cursul si regimul juridic al revendicarii imobiliare, ce se impun a fi studiate.

Pe de alta parte, uneori, in stabilirea situatiei bunului imobil, dreptul la actiune al proprietarului interfereaza cu dreptul posesorului neproprietar de a invoca prescriptia achizitiva, ceea ce face necesar a cerceta daca actiunea in revendicare este sau nu prescriptibila, si cum se solutioneaza aceasta interferenta.

Asadar, probleme de interes teoretic si practic in cadrul revendicarii imobiliare se nasc in legatura cu proba dreptului de proprietate, imprescriptibilitatea acestei actiuni si exceptiile de la regula imprescriptibilitatii.

2. Proba dreptului de proprietate

2.1. Sarcina probei

Regula prevazuta de Cod civil in art. 1169 in materia obligatior se aplica si actiunii in revendicare, reclamantul avand sarcina de a face dovada ca el este proprietarul lucrului revendicat si nu paratul.

Daca reclamantul nu face aceasta dovada, actiunea in revendicare urmeaza a fi respinsa. Dovada dreptului de proprietate trebuie sa fie pozitiva si sa privesea persoana proprietarului. Nu este suficient sa se probeze ca paratul nu este proprietar.

In ceea ce-l priveste pe parat, acesta se bucura de o prezumtie relativa de proprietate, dedusa din faptul posesiei, astfel ca pentru inceput el are un rol pasiv, asteptand ca reclamantul sa administreze probele sale. Ulterior, in raport cu aceste probe, paratul poate sa incerce sa rastoarne dovada tacuta de reclamant pe cale directa sau pe cale de exceptie.

2.2. Dificultati in proba dreptului de proprietate

Posibilitatile reclamantului de a face dovada dreptului sau difera dupa cum redobandirea s-a facut in temeiul unui fapt juridic sau al unui act juridic. Daca dobandirea s-a tacut printr-un mod originar, in baza unui fapt juridic (uzucapiune, ocupatiune etc), reclamantul poate utiliza orice mijloc de proba admis de lege. Modurile originare de dobandire fac dovada deplina si inatacabila a dreptului de proprietate.

Daca reclamantul a dobandit dreptul de proprietate printr-un act juridic, el trebuie sa faca dovada dreptului sau numai prin act scris, potrivit art. 1191 si urmatoarele din Codul civil. in aceasta ultima ipoteza, in practica se nasc o scrie de dificultati care provin din cauze materiale sau juridice.

Dificultatile materiale apar din faptul neredactarii inscrisurilor doveditoare ale transmisiunii dreptului de proprietate, absenta planurilor topografice precise ori a elementelor necesare pentru delimitarea exacta a bunului imobil dobandit, al intinderii si al vecinatatilor sale.

Dificultatile de natura juridica sunt create de puterea probatorie insuficienta a inscrisurilor, de principiul reltivitatii efectelor actului juridic consacrat de art. 973 Cod civil, cat si de interferenta dreptului reclamantului cu anumite situatii juridice.

Astfel, inscrisurile translative de proprietate fac dovada deplina si inatacabila a dreptului numai daca emana de la adevaratul proprietar. Acesta trebuie sa dovedeasca, la randul sau, ca a dobandit de la un alt adevarat proprietar, si asa mai departe pentru toti autorii care au instrainat bunul. Prin urmare, reclamantul ar trebui sa produca in instanta, pe langa titlul sau, toate inscrisurile prin care bunul imobil a fost transmis succesiv, incepand cu primul titular al dreptului. Pe buna dreptate, o asemenea proba a fost numita proba diabolica.

La aceasta dificultate se adauga si consecintele rezultand din principiul relativitatii efectelor actului juridic, potrivit caruia efectele se produc numai intre parti si nu fata de terti, astfel ca paratul ar putea invoca pozitia sa de tert fata de actul prin care reclamantul a dobandit dreptul sau de proprietate, daca nu au fost luate masuri de publicitate care fac actul opozabil tuturor. in ceea ce priveste interferenta dreptului la actiune al titularului dreptului de proprietate cu anumite situatii de fapt sau de drept, de natura a amplifica dificultatile exercitarii actiunii in revendicare, mentionam cateva dintre acestea, relevate de practica judecatoreasca a ultimului deceniu,precum:

c) efectele actelor de trecere fortata, in proprietatea statului, a unor bunuri apartinand particularilor, in perioada anilor 1945-1989 (acte de nationalizare, acte de confiscare, rechizitii, deposedari abuzive ctc). Impotriva acestora, titularii dreptului de proprietate nu s-au putut apara nici cand se proba ca aplicarea actelor de trecere in proprietatea statului s-a facut eronat sau abuziv, cu depasirea limitelor sau conditiilor prevazute de lege.

Referat: Contract de leasing financiar Lucrare: Contract de inchiriere - model

In perioada urmatoare anilor '90, instantele judecatoresti au admis o scrie de actiuni in r revendicare a bunurilor trecute abuziv in proprietatea statului in perioada aratata, in consideratia principiului asigurarii accesului cetatenilor la justitie si a repunerii lor in termenul de prescriptie operata de o serie de acte normative (cum ar fi Legea nr. 18/1990).

Fata de aceasta practica, instanta suprema, (Curtea Suprema de Justitie) si Procurorul General, au avut reticente in ceea ce priveste capacitatea instantelor judecatoresti de a examina modul cum autoritatile statale au aplicat dispozitiile referitoare la trecerea abuziva a unor bunuri in proprietatea statului. S-a apreciat ca reparatia prejudicierii abuzive va trebui facuta printr-o norma speciala si nu prin calea actiunii in justitie. In temeiul acestor considerente, numeroase hotarari judecatoresti prin care se admitea revendicarea unor bunuri trecute abuziv in proprietatea statului au fost desfiintate inclusiv pe calea recursului in anulare.

Ulterior, o serie de acte normative, precum Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte trecute in proprietatea statului, Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, au solutionat diverse situatii rezultate din trecerea abuziva a unor bunuri proprietate particulara in proprietatea statului. Cu titlu de exemplu, prezentam cateva dispozitii ale Legii nr. 10/2001:

'Art. 1-(1) Imobilele preluate abuziv de stat, de organizatiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum si cele preluate de stat in baza Legii nr. 139/1980 asupra rechizitiilor si nerestituite se restituie, de regula, in natura, in conditiile prezentei legi.

Art. 2-(2) Persoanele ale caror imobile au fost preluate fara titlu valabil isi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau hotararii judecatoresti de restituire, conform prevederilor prezentei legi.

Art. 3-(l) Sunt indreptatite, in intelesul prezentei legi, la masuri reparatorii constand in restituire in natura sau, dupa caz, prin echivalent:

a) persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluarii in mod abuziv a acestora;

b) persoanele fizice, asociati ai persoanei fizice care detinea imobilele si alte active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv;

c) persoanele juridice, proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de stat, de organizatii copperatiste sau de orice alte persoane juridice dupa data de 6 martie 1945; indreptatirea la masurile reparatorii prevazute de prezentul articol este conditionata de continuarea activitatii de persoana juridica pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi sau de imprejurarea ca activitatea lor sa li fost interzisa sau intrerupta in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, iar acestea sa-si fi reluat activitatea dupa 22 decembrie 1989, daca, printr-o hotarare judecatoreasca, se constata ca sunt aceeasi persoana juridica cu cea desfiintata sau interzisa, precum si partidele politice a caror activitate a fost interzisa sau intrerupta in in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, daca si-au reluat activitatea in conditiile legii.

Art. 4-(2) De prevederile prezentei legi beneficiaza si mostenitorii persoanei fizice indreptatite.

(3) Succesibilii care, dupa data de in perioada 6 martie 1945, nu au acceptat mostenirea, sunt repusi de drept in termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile care fac obiectul prezentei legi. Cererea de restituire are valoare de acceptare a succesiunii pentru bunurile a caror restituire se solicita in temeiul prezentei leg..

Art. 9-(l) Imobilele preluate in mod abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sanctiuni.

Totusi, aceste acte normative nu au transat problema competentei instantelor judecatoresti de a solutiona orice actiune referitoare la atingeri ale dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale, care au avut ca rezultat trecerea abuziva a unor bunuri in proprietatea statului.

Aceasta ultima problema si-a gasit o rezolvare pozitiva intr-o decizie a Curtii Supreme din anul 1998, dupa ce Curtea Europeana a Drepturilor Omului, sesizata cu cereri ale unor cetateni romani, pronuntat hotarari in acest sens in temeiul Protocolului nr. 1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului.

b) Autoritatea de lucru judecat creata prin admiterea recursului in anulare promovat de Porucrorul General impotriva hotararilor de admitere a unor actiuni in revendicare exercitate de persoane ale caror bunuri au fost trecute abuziv in proprietatea statului in perioada 1945-1989.

In aceasta problema, practica judecatoreasca a evoluat de la refuzul de a rejudeca o cauza in care este prezenta autoritatea de lucru judecat, la recunoasterea posibilitatii celui ce pretinde gresita aplicare a dispozitiilor legale de trecere a unor bunuri in proprietatea statului de a intenta o a doua actiune in revendicare, fara a se mai retine autoritatea de lucru judecat .

2. Ipoteze si reguli privind utilizarea titlurilor pentru proba dreptului de proprietate in actiunea in revendicare

Data fiind larga utilizare a inscrisurilor translative de proprietate (care fac numai dovada relativa a dreptului) si dificultatea probatiunii depline si inatacabile a dreptului de proprietate imobiliara, in literatura si practica juridica se considera ca reclamantul poate avea castig de cauza nu numai alunei cand face dovada certa, deplina si inatacabila a dreptului sau, ci .si atunci cand va crea in favoarea sa probabilitatea, prezumtia ca dreptul revendicat ii apartine.

Jurisprudenta utilizeaza in acest sens o serie de ipoteze si reguli in solutionarea actiunii in revendicare imobiliara in cadrul carora proba dreptului s-a facut prin titluri. ''

1. O prima ipoteza este aceea in care ambele parti se folsoesc de inscrisuri pentru dovada proprietatii bunului revendicat. Solutia va fi diferita, dupa cum titlul povine de la acelasi autor sau de la autori diferiti.

a. Daca ambele titluri provin de la acelasi autor, instanta va cerceta daca partile au transcris sau nu titlurile lor de proprietate in registrele de publicitate imobiliara.

Daca numai o parte a transcris titlul, acesta va avea castig de cauza.

Daca ambele parti au transcris titlurile lor, va avea castig de cauza partea care a transcris prima (art. 712 Cod de procedura civila), deoarece prin transcriere actul devine opozabil celor care au dobandit ulterior. Este lipsita de importanta eventuala anterioritate a titlului transmis ulterior fata de titlul transcris cel dintai.

In cazul in care nici una clin parti nu si-a transcris titlul va avea castidag de cauza partea al canii titlul are data mai veche. Solutia se intemeiaza pe ratiunea ca autorul nu mai putea instraina in mod valabil un bun a carui proprietate o transmisese in prealabil primului dobanditor (nemo dat quod non habet). Face exceptie situatia in care partile in proces prezinta fiecare cate au testament ce provine de la aceasi persoana, testamente care au ca obiect acelasi imobil; instanta va prefera pe detinatorul testamentului celui mai recent, deoarece acesta il revoca pe cel anterior.

b. Daca titlurile provin de la autori diferiti, solutiile pot fi diferite. intr-o prima solutie s-a propus sa se den castig de cauza paratului posesor, potrivit regulii impari causa, melior est causa possidentis.

O alta solutie prefera pe cel ce detine titlul cu data cea mai veche.

O a treia solutie consta in compararea drepturilor autorilor de la care provin cele doua titluri, urmand a avea castig de cauza partea care a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil.

Aceasta ultima solutie, considerata cea mai rezonabila, se intemeiaza pe principiul nemo plus iuris ad alium transfere potesl quam ipse habent. Altfel spus, se refuza uneia din parti recunoasterea unui drept izvorat dintr-un titlu provenit de la o persoana care in raport cu autorul titlului invocat de partea adversa nu avea calitatea de proprietar, preferandu-se partea al carei autor avea un drept preferabil.

II. intr-o a doua ipoteza, numai o parte are titlul privind proprietatea bunului revendicat. Daca paratul este cel care are titlul, actiunea reclamantului va fi respinsa.

Daca reclamantul este cel ce are titlul, el castiga, cu conditia ca titlul sa emane de la un tert si nu de la el insusi, si daca titlul are data anterioara datei inceperii posesiei paratului.

III. intr-o a treia ipoteza, nici una din parti nu are titlul si nu poate invoca un mod originar de dobandire.

Solutia imediata consta in respingerea actiunii, in temeiul prezumtiei relative de proprietate de care se bucura paratul posesor, si facand aplicatie principiului impari causa melior, est causa possidentis.

Jurisprudenta recomanda solutia identificarii posesiei mai bine caracterizata, prin compararea posesiilor partilor in litigiu, dand castig de cauza celui a carui posesie este utila, neviciata, de buna-credinta si mai indelungata.

Imprescriptibilitatea actiunii in revendicare mobiliara

Art. 1890 Cod civil dispune ca toate actiunile reale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care nu a definit un termen de prescriptie, se vor prescrie prin 30 de ani fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta.

Desi actiunea in revendicare imobiliara este o actiune reala, ea nu este supusa termenului de prescriptie, instituit de art. 1890 Cod civil, fiind imprescriptibila. Acest caracter al actiunii in revendicare imobiliara rezulta ca o consecinta a perpetuitatii dreptului de proprietate. Daca acest drept real este perpetuu, si actiunea care il apara trebuie sa fie perpetua. Prin urmare, oricat ar dura pasivitatea proprietaruluui, acesta nu este decazut din dreptul de a revendica bunul.

Actiunea in revendicare poate fi insa paralizata daca posesorul actual al bunului va invoca dobandirea proprietatii prin uzucapiune.

In aceasta ipoteza, posesorul parat castiga in temeiul puterii probatorii absolute si inatacabile de care dispune uzucapiunea, ca mod originar de dobandire.

De la principiul imprescriptibilitatii actiunii in revendicare imobiliara exista doua exceptii.

Prima este dedusa din dispozitiile art. 561 din Cod de procedura civila, in conformitate cu care, in cazul vanzarii la licitatie publica a unui imobil supus urmaririi silite, acel bun nu va mai putea fi revendicat de catre cel ce se pretinde proprietar, daca au trecut 5 ani de la executare actului final al urmaririi silite, care este ordonanta de adjudecare.

A doua exceptie este dedusa din dispozitiile ari. 498, care fixeaza in materia avulsiunii un termen de prescriptie extinctiva de un an. Proprietarul terenului care prin forta apelor a fost smuls si alipit la terenul apartinand altui proprietarii va putea revendica

de la acesta in termen de un an.