Operatiuni de finantare a proprietatilor imobiliare

Operatiuni de finantare a proprietatilor imobiliare

Domeniile de studiu al operatiunilor de finantare a proprietatilor imobiliare il reprezinta cel al tranzactiilor privind asigurarea fondurilor necesare realizarii si utilizarii unor astfel de proprietati.

Finantarea implica folosirea unei game largi de metode si instrumente pentru asigurarea resurselor necesare proiectelor de investitii a proprietatilor imobiliare si apare ca indispensabila majoritatii celor care intentioneaza sa achizitioneze o astfel de proprietate.

Aceasta situatie apare deoarece, indiferent daca este vorba de o persoana fizica sau juridica, pentru asigurarea sumei necesare platii proprietatii, in cele mai multe cazuri va trebui sa imprumute o parte sau toate fondurile ce urmeaza a fi implicate.

De subliniat este faptul ca disponibilitatea si conditiile finantarii joaca un rol major in deciziile care afecteaza dezvoltarea, tranzactionarea si utilizarea proprietatilor imobiliare. Desi principiile finantarii implicate in cadrul proiectelor de investitii pentru proprietati imobiliare sunt aceleasi ca pentru orice alte tipuri de decizii si programe de finantare, caracteristicile principalele ale acestor tipuri de proprietati in special, durata lor lunga de exploatare, localizarea strict fixa, lipsa de lichiditate imediata si relativ comercializarea limitata - au dus la dezvoltarea a numeroase practici si politici speciale.

Caracteristici principale ale finantarii

proprietatilor imobiliare

Conditiile generale de pe pietele de capital au un impact deosebit asupra disponibilitatii si conditiilor de obtinere a creditelor in domeniul finantarii proprietatilor imobiliare, in sensul ca acestea sunt in competitie cu alte tipuri de oportunitati de investitii pentru fondurile de finantare.

Caracterul de investitii fixe, precum si termenul lung al finantarii proprietatilor imobiliare sunt specifice plasamentului de resurse in asemenea proiecte, cu repercusiuni directe asupra conditiilor de realizare. Durata de timp relativ lunga, de realizare a obiectivelor de investitii in proprietati imobiliare ce necesita de cele mai multe ori si asigurarea unor finantari colaterale, in marea lor majoritate pe termen scurt, pentru executia proiectelor de constructii, extinderi, modemizari sau reparatii.

Asigurarea, in mod curent, a garantarii creditelor contractate pentru finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, a condus la utilizarea unor tehnici specifice complexe care difera mult de la tara la tara si care, de regula, sunt ipoteci sau instrumente similare.

Implicarea unor riscuri speciale generate de natura finantarii pe termen lung a proprietatilor imobiliare ce apar in cele mai multe cazuri datorita modificarilor sau schimbarilor anticipate in conditiile de contractare a afacerilor, programelor guvemamentale, fortelor economice inflationiste sau deflationiste, conditiilor economice locale, preferintelor consumatorilor si a influentei schimbarilor pietei in general incluzand variatiile ratei dobanzii si cele ale valorii proprietatilor. Mai trebuie amintiti si alti factori locali si insusi caracterul specific de proprietate imobiliara:

finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare se realizeaza de cele mai multe ori si cu ajutorul capitalurilor imprumutate, alaturi de capitalurile proprietarilor

utilizarea proprietatilor imobiliare nu necesita in toate cazurile finantarea obtinerii dreptului de proprietate deoarece se poate utiliza si incheierea in vederea exploatarii

2 Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare

Document online: Metode financiare de evaluare a proiectelor de investitii Referat: Somajul

Privite intr-un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate avea cel putin trei categorii mari de surse:

economiile persoanelor fizice si juridice

bugetul central si bugetele locale - prin cheltuieli de capital

imprumuturile (creditele) care, de regula, pot fi:

credit obligatar

credit ipotecar

Tehnica constituirii resurselor de creditare

Bancile comerciale se sprijina in activitatea de creditare nu atat pe capitalul propriu (care are o pondere mica), cat mai ales pe capitalurile de pe piata financiar - monetara. Capitalurile proprii si fondul de rezerva sunt numai "plamadeala" in care au loc complexele operatiuni bancare. Acestea folosesc si ca o prima de asigurare pentru acoperirea riscurilor ce le implica plasamentele fiecarei banci. Banca trebuie sa-si asigure mai intai resursele de alimentare cu fonduri care ulterior, sa fie utilizate drept credite. Preocuparea de a constitui resurse este tot atat de importanta ca si aceea de a le plasa, de a acorda creditele.

Dupa modul de constituire a resurselor, in economiile de piata, bancile pot fi de depozite, de rescont, banci de emisiune de inscrisuri funciare, obligatiuni, inscrisuri ipotecare, banci de emisiune (banca centrala). Actualmente, bancile din tara noastra au ca resurse de creditare[1]:

Pasive interne compuse din:

- disponibilitatile si depozitele in lei ale clientilor bancii

- depozite ale persoanelor fizice romane

- sume in tranzit intre unitatile bancilor

- depozitele publice guvernamentale si asimilate acestora (depozitele si disponibilitatile persoanelor juridice romane care sunt unitati bugetare)

- pasivele inetrbancare care cuprind disponibilitatile (finantarea interbancara ) si creditele interbancare (refinantarea BNR)

- fondurile proprii ale bancii (capitalul social, fondul de rezerva, de risc, alte fonduri)

Pasivele externe concretizate in disponibilitatile la vedere si depozitele in valuta ale persoanelor fizice si juridice, nerezidente, reflectate in conturile:

- imprumuturi de la banci externe

- depozite la banci externe

- depozite ale persoanelor fizice

- disponibilitati (inclusiv in lei) ale nerezidentilor

- creditori din operatiuni cu strainatatea

Scopul constituirii resurselor unei banci comerciale este de a efectua plasamente, atat din fondurile proprii, cat si din cele atrase.

Operatiunile de plasament sunt cele prin care se distribuie fondurile de care dispune banca sub diverse forme in scopul obtinerii unei dobanzi. Ele sunt operatiuni active. Plasamentele pot fi in numerar sau in bani de credit. In acest din urma caz, banca pune la dispozitia clientului, doar creditul prin semnatura data, sau prin garantia ce o preia.