Influenta creditului ipotecar asupra stabilitatii financiare a Romaniei

Influenta creditului ipotecar asupra stabilitatii financiare a Romaniei

Reprezentantii Bancii Nationale a Romaniei considera ca o crestere necontrolata a creditului imobiliar, in conditiile in care 90% din averea romanilor o reprezinta casa, poate determina probleme de stabilitate financiara. Potrivit estimarilor BNR, locuintele reprezinta 90% din averea unui roman, in timp ce in Uniunea Europeana ponderea este de 50%. Bancherii atrag atentia asupra lichiditatii reduse a pietei imobiliare si ponderii mari a activelor nefinanciare in totalul averii nete, factori ce pot diminua semnificativ din capacitatea populatiei de a face fata unui soc seismic. Banca Centrala a realizat un raport unde se evidentiaza faptul ca romanii au o capacitate tot mai redusa de a-si permite o locuinta. Reprezentantii Bancii Centrale sustin ca noile proiecte imobiliare nu se adreseaza masei largi, care acceseaza credite ipotecare, argumentand ca locuintele construite au suprafete ce depasesc 140 de metri patrati si sunt foarte scumpe. Cu toate acestea, chiar daca achizitia unei locuinte presupune eforturi financiare mari, romanii se dau peste cap sa-si cumpere case, din datele BNR rezultand ca valoarea proprietatilor detinute de populatie se ridica la aproximativ 500 de miliarde lei (aproape 140 miliarde euro)[1].

Prin constructia unui ansamblu rezidential, profitul investitorului ajunge, in Romania, pana la 35% din pretul final de vanzare, de doua ori mai mare decat cel obtinut in alte tari europene. Preturile ridicate la care sunt lansate noile oferte sunt explicate de agentii de vanzari prin scumpirea materialelor de constructii, a fortei de munca si a terenurilor. Marja de profit a devoloperului este ascunsa, de cele mai multe ori, sub presul marketingului. La nivelul anilor 2001-2002, piata imobiliara din Romania era cotata ca una dintre cele mai profitabile, cu marje ale profitului atingand cote chiar si de 100%. Fiind o zona neexploatata indeajuns, piata s-a constituit, la acel moment, pe fondul speculatiilor, pretul noilor constructii crescand nejustificat[2]

Investitiile straine au favorizat evolutia si dezvoltarea pietei de lux. Pentru momentul respectiv, achizitiile de acest tip se explicau printr-o foarte buna rata de amortizare a investitiei de aproximativ cinci-sase ani. Cresterea ulterioara a preturilor si extinderea perioadei de amortizare au dus la scaderea interesului pentru acest tip de locuinte.

Dezvoltatorii romani au aparut treptat, odata cu cresterea pietei. Acestia sunt fostii mici investitori care au crescut si au recuperat prin achizitii si vanzari repetate, speculand cresterea mare a preturilor intr-un interval de timp foarte scurt. Pentru majoritatea au fost suficiente doua-trei manevre de acest gen pentru a se lansa in proiecte mai indraznete, bloculete de minim noua si maximum 25 de apartamente amplasate in locatii de top, pe care reuseau sa le contracteze din fazele initiale ale constructiei. 95% din cererea de locuinte de lux este in oferta romanilor.

"Industriile cele mai predispuse la consolidare in cursul lui 2008 vor fi constructiile - domeniul imobiliar, retelele de centre comerciale (retail & wholesale), serviciile financiare, precum si retailul din domeniul farmaceutic", spune Emilian Radu, partener in cadrul firmei de consultanta Pricewaterhouse Coopers. Potrivit acestuia, piata locala de M&A (fuziuni si achizitii) se afla intr-un trend ascendent, fiind de asteptat ca valoarea totala a tranzactiilor sa o depaseasca pe cea inregistrata anul trecut. Conform datelor centralizate de firma de consultanta la 11 luni din 2007, tranzactiile au totalizat peste 4,1 mld. euro.

"Ma astept ca numarul cel mai mare de consolidari din 2008 sa aiba loc in retail si in sectorul constructiilor", spune si Codrut Pascu, director al firmei de consultanta in strategie Roland Berger Romania. Potrivit acestuia, cresterea pietei locale, in totalitatea ei, si integrarea tarii noastre in UE au facut ca valorile tranzactiilor sa creasca de la an la an.

Epoca speculatorilor incepe sa apuna. Consolidarile din cursul anului 2008 vor implica tranzactii individuale mai mari si este de asteptat sa asistam la intrarea unor jucatori de talie mai mare, care merg pe cote de piata mari, dar cu return-uri mai comprimate, specifice pietelor mature.

Potrivit consultantului PwC, va continua si anul acesta fenomenul de "exit" al antreprenorilor romani din afacerile pe care le-au dezvoltat in ultimii ani. "Este important ca acestia sa aprecieze corect timing-ul - trebuie sa iasa la apogeul performantei (financiar, cota de piata), nici prea devreme, in conditiile in care mai puteai sa cresti singur, nici prea tarziu, cand esti deja erodat de o lupta inegala cu «greii» sectorului", spune Radu. Potrivit acestuia, exit-ul se poate face oricand, insa pretul este dramatic diferit. Rolul consultantului, atunci cand se afla de partea vanzatorului, este sa intensifice competitia pentru a putea creste pretul si sa identifice sinergiile cu potentiali cumparatori.

Piata locala de M&A (fuziuni si achizitii) se afla intr-un trend ascendent, fiind de asteptat ca valoarea totala a tranzactiilor sa o depaseasca pe cea din 200

Numarul de locuinte, finalizate anul trecut, a ajuns la 45.867 unitati, cu 689 mai multe decat in 2006, cea mai mare parte, respectiv 92,3%, fiind realizate din fonduri private, potrivit datelor furnizate de Institutul National de Statistica (INS). Numarul locuintelor realizate din fonduri private s-a majorat, anul trecut, cu 8.905 locuinte (4,8%), in timp ce totalul celor realizate din fonduri publice a scazut cu 1.216 locuinte (4,8%).

In mediul urban au fost construite, anul trecut, 47,7% din totalul locuintelor, cu 21% mai multe decat in anul precedent, iar in mediul rural, au fost finalizate 23.061 locuinte, cu aproape 10% peste nivelul anului 2006. Geografic, cele mai multe locuinte s-au realizat, anul trecut, in zona de nord-est a Romaniei, respectiv 8.180, insa cea mai mare crestere, de aproape 2.000 de locuinte, a fost consemnata pentru regiunea Bucuresti-Ilfov. Zona de sud-est a tarii a livrat, 6.684 de unitati locative, in timp ce in Oltenia au fost terminate cele mai putine case - 3.45 La sfarsitul anului trecut mai erau 120.570 locuinte in curs de executie. Dintre acestea, cele mai multe se aflau in stadiul de finisaj (37,7%), fiind urmate de cele aflate in stadiul de executare a structurilor (31,1%).

Sistemul legal al pietei ipotecare din Romania poate fi totusi considerat relativ eficient, insa trainicia lui nu a fost inca testata, deoarece nu a trecut inca printr-o perioada in care sa apara o inversare a tendintei de crestere a pietei, arata, un raport al BERD.
In privinta cadrului legal care reglementeaza piata ipotecara, raportul Bancii Europene pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD) atribuie calificative de 'eficient' pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului, care sunt simplitatea, viteza, costurile, siguranta si potrivirea la realitatea pietei.

La criteriul 'functii legale de baza', raportul BERD acorda sistemului legal romanesc calificativul 'cu anumite deficiente', legate mai ales de incertitudini legate de procedurile si practica sistemului de justitie. De altfel, in Romania, ca si in Bulgaria, Croatia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii garantate cu ipoteca este estimata la circa 50-80%, in timp ce in Kazahstan, Lituania, Slovacia si Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piata.
Ca deficiente in cadrul acestor criterii, expertii BERD au detectat restrictii legale la accesarea unui credit ipotecar si la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din portofoliu, necesitatea unei hotarari in justitie atat pentru confirmarea procedurii de executare silita, cat si pentru punerea sa in aplicare.

De asemenea, cel care s-a imprumutat garantand cu o ipoteca are mijloace prin care poate intarzia executarea silita in caz de neplata.

Alte aspecte negative ale pietei romanesti sunt imposibilitatea consultarii online a cartilor funciare precum si faptul ca exista inca imobile neinregistrate in sistemul de publicitate imobiliara. In plus, persista neclaritati ale cadrului legislativ cu privire la necesitatea reinnoirii inscrierii ipotecii in cartea funciara sau cerintele referitoare la descrierea obligatiilor garantate.
'In unele tari, pietele imobiliare in dezvoltare accelerata au ajuns sa asigure ca, atunci cand garantia ipotecara este executata, sa se obtina relativ usor o compensatie satisfacatoare', se mentioneaza in raport.

Totusi, trainicia cadrului legal al pietei ipotecare nu poate fi testata in mod real decat in conditiile unei inversari de tendinta a pietei, care il pune pe creditorul care detine o garantie ipotecara in conditii mult mai putin favorabile, apreciaza expertii BERD.
Raportul da exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza piata ipotecara si care a avut drept scop eficientizarea procesului, insa lipseste experienta practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.

De altfel, tarile din regiune au piete ipotecare foarte restranse si lipsite de instrumente sofisticate. 'Pietele ipotecare in tarile in tranzitie sunt inca departe de maturitate si in cele mai multe tari practicile de pe piata imobiliara sunt inca intr-un stadiu incipient', se mentioneaza in raportul BERD.

Romania are cadrul legal pentru securitizari, care insa lipsesc cu desavarsire
In cazul Romaniei, piata - desi relativ bine reglementata - duce lipsa de instrumente financiare structurate precum securitizarile, spun expertii BERD, care reiau o tema prezenta intr-un raport publicat recent de analistii agentiei de rating Moody's.

'Romania si Polonia au adoptat un cadru legal pentru securitizari garantate cu credite ipotecare (MBS), insa nu s-a inregistrat vreo emisiune de astfel de instrumente', se arata in raportul BERD.

Securitizarea este un proces prin care un emitent creeaza un instrument financiar, prin combinarea altor active financiare si vanzarea, mai departe, a diferitelor parti din pachetul format catre investitori. Acest proces poate include orice tip de active si alimenteaza lichiditatea in piete, deoarece le permite investitorilor mai mici sa achizitioneze parti ale unui fond mai mare de active.
'Ramane de vazut daca nivelul de crestere a pietei ipotecare din Romania isi va mentine ritmul alert avut pana acum. O alta intrebare care se pune este daca Romania e o piata suficient de matura pentru a avea loc si primele emisiuni de instrumente financiare securitizate', a declarat Andrei Burz Pinzaru, Senior Manager Reff & Asociatii, societate de avocati afiliata Deloitte Romania.
De altfel, beneficiile utilizarii instrumentelor pietei de capital ar putea fi substantiale pentru o piata cu un ritm de crestere atat de alert precum cea romaneasca in ultimii ani si ar consta intr-o mai buna gestionare a costurilor de refinantare, a cerintelor de adecvare a capitalului pentru institutiile de credit si in potentialul impact pozitiv asupra costurilor de creditare in beneficiul imprumutatilor.

'In aceste conditii, si pe de alta parte in considerarea evolutiilor ingrijoratoare de pe pietele internationale, ramane de vazut daca anul 2008 va aduce si prima operatiune de securitizare a activelor bancare romanesti', a mai spus Andrei Burz Pinzaru.

1. Fazele constructive ale profitului

In pretul final al unui proiect rezidential se regasesc pretul terenului, care este destul de mare (1.400-2.000 de euro/mp), dar si pretul studiului de fezabilitate. Ponderea proiectului de arhitectura in pretul final incepe de la 3-4%, dar ajunge si la 5-6%, in functie de firma. Urmatoarea variabila este costul avizarilor, al autorizatiilor de constructie. Onorariul constructorului are cea mai mare pondere in pretul final al proiectului, de aproximativ 60%. Cand vorbim de costul constructorului vorbim de manopera si materiale de constructie. Si nu in ultimul rand variabila de profit.

In procente, marja de profit a dezvoltatorului reprezinta, in medie, cam 25-30% din pretul final al unei locuinte. Acest profit difera in functie de planurile dezvoltatorului. Daca acesta doreste sa reinvesteasca rapid profitul intr-un nou proiect, viteza de constructie ii scade profitul la 12-15%, pentru a finaliza un proiect intr-un an, deoarece el apeleaza la credite bancare. Totusi, sunt dezvoltatori care merg pe banii clientilor. Ei incep proiectul, cumpara terenul din bani proprii, obtin autorizatiile de constructie, incep lucrul la infrastructura si raman fara bani. Atunci ei asteapta pana mai vand 10 apartamente, mai ridica o parte din proiect si tot asa. Ei intarzie astfel si cate trei ani, insa profitul lor este mai mare[3]