Creditul ipotecar pentru persoane fizice

Creditul ipotecar pentru persoane fizice

Creditele ipotecare sunt o modalitate simpla de a-ti cumpara o locuinta sau un teren, de a-ti construi o casa sau de a-ti moderniza, extinde sau termina locuinta pe care o ai cu ajutorul unei sume de bani pe care ti-o imprumuta banca. Suma imprumutata se  returneaza sub forma unor rate lunare pe o perioada pana la 25-30 de ani, in functie si de destinatia imprumutului.

Bancile din Romania pun la dispozitie diferite modalitati de creditare in functie de necesitatile fiecarui client, personalizand produse atat pentru cerintele persoanelor fizice cat si pentru cele ale persoanelor juridice.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. [1]

Institutiile care acorda credite ipotecare sunt Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare.

Persoanele care pot beneficia de credite ipotecare in conditiile Legii nr. 190/1999 sunt persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

1.1. Caracteristicile Creditului Ipotecar

Creditul ipotecar este un credit acordat pentru finantarea unei tranzactii in vederea cumpararii de locuinte sau case de vacanta terminate sau neterminate; cumpararii de terenuri pentru constructii ; construirii, finalizarii, extinderii, modernizarii, amenajarii locuinte sau case de vacanta[2]

Acest credit se poate acorda pe o perioada de pana la 30 de ani maxim, persoanelor fizice, cetateni romani, cu varsta cuprinsa intre 18 si 70 de ani (varsta maxima la sfarsitul perioadei de creditare). De asemenea pot beneficia de acest tip de credit si persoane fizice cetateni straini rezidenti in Romania.

Pentru creditele acordate in vederea construirii de locuinte se acorda o perioada de gratie de pana la maxim12 luni. In aceasta perioada imprumutatul trebuie sa plateasca numai dobanda aferenta. Perioada de gratie incepe din momentul punerii la dispozitie a primei sume din credit si se incheie la sfarsitul celor 12 luni. Aceasta se poate prelungi numai in cazuri exceptionale precum: intarzierea unei aprobari eliberate de o anumita institutie a statului.

Creditul poate fi acordat in lei sau valuta (euro, dolari, franci elvetieni, etc).Suma maxima ce poate fi creditata poate ajunge pana la echivalentul a 1.000.000 Euro. Costul imobilului se determina pe baza contractului de vanzare-cumparare autentificat la notariat si pe baza raportului de evaluare, respectiv devizul de lucrari in conformitate cu normele legale (act de proprietate, autorizatie de constructie etc.). In mod obligatoriu, inainte de a se finanta creditul, se realizeaza evaluarea obiectului ce urmeaza a fi tranzactionat. Aceste evaluari se fac de catre firme autorizate cu care bancile au incheiate conventii. Costul evaluarii este cel care va fi luat in calcul pentru credit, dar si pentru asigurarea imobilului si asigurarea de viata a contractantilor.

Unele banci finanteaza decat 75% din valoarea imobilului, diferenta de 25% reprezentand avansul pe care clientul trebuie sa il posede. Sunt , insa si banci care pot finanta pana la 100%. .Aportul propriu avansul) poate fi constituit astfel:

. Numerar depus la banca contractata (in cont curent sau de depozit);

. Achitat direct vanzatorului (mentionat in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat la notar);

. In cazul acordarii creditului pentru achitarea sultei rezultate dintr-o hotarare judecatoreasca definitiva sau dintr-un contract de schimb, din contravaloarea cotei parti a imobilului cuvenita beneficiarului de credit, respectiv din contravaloarea imobilului dat in schimb;

. Lucrari executate si/sau materiale achizitionate sau, in cazul constructiilor, valoarea terenului, daca acesta este cuprins in valoarea proiectului.

Pentru contractarea unui astfel de credit este obligatoriu sa existe urmatoarele garantii care in mod obligatoriu vor fi cumulative

. Garantii reale imobiliare care sa acopere cel putin 100% din valoarea creditului ( in functie de fiecare banca sau institutie financiara in parte ). Acestea pot fi: ipoteca asupra imobilului care face obiectul creditului (exceptie constructii, terminari, etc. al caror stadiu fizic nu permite ipotecare) si/sau ipoteca asupra unor alte bunuri imobile proprietatea beneficiarului creditului sau a altor persoane in cazul creditelor imobiliare;

. Asigurarea imobilului ipotecat (pentru incendiu, cutremur, inundatii, calamitati), asigurare incheiata cu o societate de asigurare agreata de banca, la valoarea de circulatie din raportul de evaluare. Asigurarea va fi cesionata in favoarea bancii;

. Pentru creditele ce depasesc o anumita suma ( de obicei echivalentul a 25.000 EUR) va fi incheiata o asigurare  de deces a imprumutatului, valabila pe intreaga perioada de creditare, cesionata in favoarea bancii, incheiata pe o suma asigurata cel putin egala cu valoarea creditului. Unele banci solicita aceasta asigrare indiferent de suma creditata.

Document online: Unificarea paneuropeana azi Document online: Economia bunastarii si rolul statului in economie - reglementarea preturilor

O alternativa a creditului ipotecar este creditul imobiliar. Ambele au aceleasi destinatii: creditare pentru cumpararea de locuinta. Sintagma credit ipotecar s-a impus, in ultimul an, datorita schimbarii de politica pe care majoritatea bancilor si fondurilor de creditare au abordat-o : creditul garantat prin ipoteca imobilului cumparat. Acesta este motivul pentru care anul 2003 a cunoscut o explozie de credite pentru locuinta - romanilor li s-a oferit posibilitatea sa garanteze creditul chiar cu imobilul pe care il achizitioneaza, girantii si alte tipuri de garantii fiind scoase din calcul.[3]

 O diferenta fundamentala nu exista intre cele doua tipuri de credite insa interpretarea este diferita de la banca la banca. In principiu, creditul ipotecar se garanteaza cu ipoteca pe imobilul achizitionat de client prin contractarea acestui tip de credit, in timp ce creditul imobiliar se poate garanta si cu alte tipuri de garantii (giranti, alte imobile) chiar si cu imobile ale altor persoane. Prin creditul imobiliar se pot finanta achizitii de teren si constructiile de imobile, in timp ce prin creditul ipotecar acest lucru nu este posibil, deoarece este imposibil sa fie ipotecat un imobil inexistent. Acest lucru este rezolvat de unele banci prin introducerea in contract a clauzei prin care clientul este obligat sa construiasca pe terenul achizitionat urmand a se pune ipoteca pe constructie viitoare.

1.2. Pasii pentru obtinerea unui credit pentru locuinta

Per ansamblu, pasii procesului de acordare a unui imprumut pentru locuinta sunt asemanatori la toate bancile, diferentele fiind date de timpii de analiza, aprobare si acordare a creditului. Acestia sunt uramatorii:

Evaluarea ofertelor de pe piata prin programarea unor intalniri cu reprezentantii bancilor;

Obtinerea tuturor documentelor tip furnizate de banca, care urmeaza a fi completate;

Intocmirea dosarului de credit;

Depunerea spre analiza a dosarului de credit ( actele de venit necesare pentru pre-aprobarea financiara )

Depunerea la sediul bancii a copiilor actelor de propietate ale imobilului ce urmeaza a fi pus in garantie ( obtinerea acordului departamnetului juridic de a lua in garantie imobilul respectiv )

Evaluarea locuintei de catre un evaluator agreat de banca sau de catre evaluatorul intern;

Aprobarea cererii de credit;

Solicitarea celui de-al doilea extras de carte funciara pentru incheierea contractului de     

vanzare-cumparare si pentru inscrierea ipotecii;

Intabularea contractului de vanzare-cumparare si solicitarea unui nou extras de carte funciara (de informare din care reiese ca s-a pus ipoteca pe imobilul achizitionat in favoarea bancii );

Semnarea contractului de credit si a conditiilor de creditare;

Viramentului creditului din contul cumparatorului in contul vanzatorului.

1.3. Actele necesare obtinerii unui credit ipotecar [4]

Dosarul de documente pe baza caruia banca analizeaza cererea de credit va cuprinde actele care atesta bonitatea clientului (a) si, in functie de destinatia imprumutului - cumparare sau constructie de locuinta, documentele specifice unuia dintre deziderate (b sau c).

a) Actele pentru bonitatea clientului

Cerere creditare (formular tip oferit de banca);

Declaratie - Acord pentru co-platitori, daca este cazul (formular tip oferit de banca);

BI/CI pentru solicitant si, daca este cazul, pentru co-platitori (copie);

Adeverinta de salariu (formular tip oferit de banca);

Cartea de munca (primele si ultimele doua pagini) sau contractul individual de munca si   

protectie sociala impreuna cu actele aditionale,unde este cazul;

Documente necesare pentru justificarea veniturilor realizate din alte surse;

Ultimul extras lunar in cazul in care solicitantul detine carti de credit;

Aceleasi documente sunt necesare si pentru sot/sotie ( in cazul in care aceasta/acesta participa cu venituri ) ;

Alte documente suplimentare care sa ateste bonitatea solicitantului (exemplu - recomandare de la angajator).

b) Actele necesare in cazul cumpararii unei locuinte

Actul de proprietate asupra locuintei ce face obiectul vanzarii/cumpararii inregistrat la

Biroul de Carte Funciara (copie);

Dosarul cadastral (copie);

Intabularea(copie);

Antecontract de vanzare/cumparare;

Declaratia, pe proprie raspundere, a vanzatorului, conform Legii 10/2001, ca imobilul nu este revendicat si ca nu exista litigii in legatura cu acesta;

BI/CI ale vanzatorilor ( copie)

c) Actele necesare in cazul constructiei unei locuinte

Actul de proprietate asupra terenului sau contractul de concesionare a terenului din care                                rezulta o durata de folosinta cel putin egala cu durata de creditare;

Autorizatia de construire eliberata de Consiliul local pentru lucrarile de constructie si documentatia care a stat la baza eliberarii acesteia, cu toate avizele si acordurile necesare (certificatul de urbanism, planul de amplasare a constructiei, planuri din care sa rezulte destinatia, alcatuirea constructive, functionala si infatisarea constructiei, intocmite de o persoana autorizata etc.);

Proiectul de executie elaborat de o persoana autorizata;

Devizul estimativ al lucrarilor care urmeaza a se executa, devizul lucrarilor executate, precum si devizul initial al lucrarilor, dupa caz, in valori actualizate, intocmite de o persoana autorizata;

Memoriu justificativ (tehnic) privind stadiul lucrarilor executate, intocmit de o persoana autorizata, care se va solicita si in cazul creditelor acordate pentru cumpararea de locuinte neterminate si care urmeaza a fi terminate cu credit;

Contractul de antrepriza/contractul pentru executarea lucrarilor, precum si graficul de executare a lucrarilor, in cazurile in care lucrarile se efectueaza printr-un antreprenor autorizat si pentru cazurile in care lucrarile se executa de catre personae fizice autorizate sau in regie proprie;

Certificatul de inregistrare a persoanelor fizice si juridice care executa lucrarea, continand codul unic de inregistrare eliberat de Biroul unic din cadrul Camerei de Comert si Industrie, conform reglementarilor in vigoare;

Alte documente ce se vor solicita clientilor in functie de situatia existenta in fiecare caz in parte.

Avand in vedere multitudinea de modalitati prin care persoanele fizice obtin venituri, bancile si-au adaptat conditiile de creditare astfel incat sa acopere un procent cat mai mare din piata. Documentele necesare pentru diferitele categorii de venituri sunt:

Pentru persoanele salariate - adeverinta de salariu certificata printr-unul din urmatoarele documente: copie dupa carnetul de munca, fisa fiscala pe anul precedent sau pe fractiuni de an, copia contractului individual de munca vizat de Camera de Munca sau ultimul fluturas de salariu semnat si stampilat de angajator[5]

Pentru persoanele care desfasoara profesii liber autorizate - declaratia privind impozitul global pe ultimul an, inregistrata la Administratia Financiara, decizia de impunere finala[6]

Pentru persoanele care realizeaza venituri din chirii (alte venituri) - contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara impreuna cu Decizia de Impunere pentru palti anticipate pe anul in curs sau alte documente care sa ateste veniturile realizate;

Pentru persoanele care obtin venituri din dividende - ultimul bilant contabil depus la Administratia Financiara, ultimele situatii depuse la Administratia Financiara, Hotararea Adunarii Generale privind repartizarea profitului, ultimele doua balante de verificare;

Pentru persoanele care desfasoara activitatea pe vase de croaziera sau transport maritim - ultimele 2-3 contracte, adeverinta de la agentia de Crewing precum ca titularul este angajat din data de ...si urmeaza sa plece in data de ..in voiaj (in original), fluturasii lunari de diurna aferenti ultimului contract, carnet de marinar actualizat[7];

Pentru persoanele care obtin venituri in afara tarii - contractul de munca legalizat in tara de provenienta a veniturilor la un notar/avocat cu apostila si apoi tradus si legalizat in Romania, adeverinta de salariu cu venitul obtinut pe ultimele 6 luni, extrase de cont dovedind veniturile incasate in ultimele 6 luni, recomandare din partea angajatorului, Fisa fiscala/ Certificat Fiscal din tara angajatorului, pe anul precedent, cu viza institutiei similare Administratiei Financiare din tara respectiva, tradus si legalizat[8]

In cazul in care veniturile familiei sot/sotie nu sunt suficiente pentru a asigura rambursarea ratei creditului si a dobanzii corespunzatoare, acestea pot fi completate cu veniturile rudelor de gradul I sau afini , care locuiesc si gospodaresc impreuna.