Creditele ipotecare si Uniunea Europeana

Odata cu intrarea in UE, in anul 2007 se vor livra pe piata 20.000 de locuinte in Bucuresti, ceea ce ar trebui sa echilibreze raportul cerere-oferta si sa duca la scaderea preturilor. Statisticile estimeaza la 30.000 necesarul de locuinte la nivelul capitalei, ceea ce inseamna ca nici in 2008 oferta locativa nu va ajunge la nivelul cererii.

De asemenea, anul 2007 a insemnat deschiderea portilor Romaniei pentru bancile straine, crescand concurenta in sectorul bancar si deci producand o scadere a dobanzilor la credite. Evident, aceasta va duce la o crestere a preturilor locuintelor, fie ele vechi sau noi.

Banca Nationala a fost nevoita sa implementeze normele Basel II prin care se face un transfer de responsabilitate catre bancile comerciale. Reglementarile Basel II se structureaza pe trei piloni si anume:

1.cerinte minime de capital -alcatuite din riscul de credit, riscul de piata si riscul operational

2.supravegherea adecvarii capitalului -accentuarea rolului autoritatii de supraveghere

3.disciplina de piata -cerinte de raportare[1]

Potrivit primului pilon, adica a riscului de credit, oficialii au renuntat la restrictia privind limitarea gradului de indatorare a populatiei si impunerea unui avans minim de 25% pentru imprumuturile ipotecare. Banca centrala nu va mai impune institutiilor de credit sa limiteze rata lunara la 35% din veniturile clientului, in cazul creditelor imobiliare si 30% in cazul celor de consum, respectiv 40% plafonul general pentru toate creditele adunate. Va avea loc un transfer de responsabilitate de la banca centrala la institutiile de credit, decizia BNR avand o legatura directa cu intrarea Romaniei in Uniunea Europeana.

Potrivit hotararii luate de BNR, decizia de a impune un avans clientilor care se imprumuta pentru a-si cumpara o casa ramane la latitudinea bancilor, care vor stabili bonitatea clientilor. Institutiile de credit vor trebui sa urmareasca doar capacitatea de indatorare a clientului, nemaifiind necesare constituirea unui avans sau prezentarea altor garantii reale, asa cum sunt politele de asigurare pentru riscul de neplata. Astfel, bancile vor putea decide in functie de propriile criterii daca vor solicita un avans la credite sau nu si care va fi dimensiunea acestuia in functie de valoarea totala a tranzactiei. Normele trebuie insa avizate de catre directia de specialitate a bancii centrale.

In scopul aplicarii prezentelor norme, imprumutatorii stabilesc in cadrul reglementarilor interne, criteriile pe baza carora se evalueaza bonitatea solicitantului de credit si modul de calcul al acestor indicatori, categoriile de venituri considerate eligibile de catre imprumutator.

Pentru fiecare categorie de venituri imprumutatorul va stabili coeficienti de ajustare in functie de gradul de certitudine si de caracterul de permanenta ale acestora, modalitatea de determinare a angajamentelor totale de plata lunare, aferente derularii creditelor, indiferent de frecventa efectuarii platii acestora, precum si procedura de incadrare a creditelor de refinantare si a altor tipuri de credite conexe[2].

Eliminarea restrictiilor nu este lipsita de riscuri. Relaxarea creditarii ar putea fi modalitatea prin care unele institutii de credit isi vor majora cota de piata. Exista principiul conform caruia o banca de retail poate fi profitabila daca are o cota de piata mai mare de 5%. La sfarsitul anului trecut, numai patru banci treceau de acest prag, iar alte sase institutii aveau o cota ce varia intre 3% si 4,7%.

Soldul creditelor acordate populatiei a urcat, la sfarsitul anului trcut , la aproape 40 miliarde de lei. Chiar daca raportat la numarul

angajatilor, valoarea medie a unui imprumut este aproape cea mai mica din Europa, datele BNR arata ca, fata de luna decembrie 2005, soldul creditelor este cu peste 80% mai mare. In Figura 1 se poate oserva cum a crescut nivelul creditelor acordate din anul 2001 pana in decembrie 2006. Cresterea cea mai mare a avut loc intre 2005 si decembrie 2006 cu aproximativ 5000 milioane RON[3].

In conditiile in care, la fiecare restrictie BNR, bancherii au cautat portite de scapare, noua masura ar putea aduce un nou avant al creditelor. Mai ales ca, in acest an, este posibil ca BNR sa reduca si nivelul rezervelor minime obligatorii.

Eliminarea obligativitatii avansului pentru creditele acordate populatiei si a limitelor ratelor lunare nu reprezinta ceva senzational si nu vine in sprijinul tinerilor, ci avantajeaza bancherii sa obtina un profit confortabil din 'vanzarea de bani'. Pe o piata imobiliara unde mai mult de 80% din locuintele in "blocuri colective" se cumpara prin credit ipotecar, dependenta de congregatia bancherilor este absoluta, iar regulile jocului sunt facute exclusiv in ideea de a se obtine profit confortabil din 'vanzarea de bani'[4].

1. Avantajele si dezavantajele noilor norme

Un element important in stabilirea gradului de indatorare este cel al cheltuielilor de subzistenta zilnica ce trebuie scazute din venitul net. Asta inseamna ca "liberalizarea" normelor BNR privind conditiile de creditare ar putea insemna, pentru cei cu venituri medii, in jur de 1.000 de lei net sau mai putin, accesul la credite mai mici, pentru ca valoarea cheltuielilor de subzistenta (300 si 500 de lei pe membru de familie) este mai mare decat gradul maxim de indatorare pe care l-ar putea accepta bancile. Astfel, atunci cand banca va calcula creditul maxim ce poate fi obtinut, va scadea din venitul net cel putin 300 de lei si abia apoi va aplica regula gradului de indatorare.

Pentru a se ajunge la valoarea creditului obtinut in vechile conditii de creditare, bancile ar trebui cel putin sa dubleze gradul de indatorare, de la 30% la peste 60%, ceea ce n-ar parea imposibil, cel putin in cazul bancilor puternice, ce nu vor avea probleme cu acoperirea riscurilor. Bancile mai mici insa se pare ca nu vor putea sa majoreze prea mult gradul de indatorare, ceea ce va inseamna o scadere a valorii imprumuturilor, cel putin in cazul clientilor cu venituri medii sau mai mici[5].

In partea opusa se afla cei cu venituri mari, care vor fi avantajati in momentul in care vor solicita un credit ipotecar. Impactul cheltuielilor de subzistenta in valoarea creditului obtinut scade pe masura ce venitul creste, ceea ce inseamna ca cei cu venituri mari vor putea obtine credite mai mari, chiar daca gradul de indatorare ramane identic. Daca celor cu venituri mai mari li se aplica un grad de indatorare mai mare, atunci creditul obtinut va creste substantial.

2. Fluctuatia pretului pe piata imobiliara

Isteria preturilor la apartamente, fie ele vechi sau noi, a cuprins deja cea mai mare parte a romanilor. Vocile din piata de real estate vorbesc atat de scaderi, cat si de cresteri ale preturilor.

Principala cauza care va conduce la cresterea pretului locuintelor noi este data de implementarea normelor Basel II, privind reducerea riscului bancar, in toate tarile Uniunii Europene. Eliminarea, de catre BNR, a obligativitatii avansului, precum si liberalizarea modalitatii de calcul a limitelor de indatorare pentru populatie, vor face ca imprumuturile imobiliare si ipotecare sa devina mai accesibile, ceea ce va face sa creasca cererea pe piata imobiliara. Aceasta crestere a cererii ar putea determina o accelerare a cresterii preturilor pe piata imobiliara romaneasca.

Al doilea motiv vine de la investitiile speculative ale strainilor in Romania. Achizitionarea a zeci de apartamente si vinderea lor la suprapret ar putea destabiliza piata, insa efectul va fi restrans.

Scumpirea materialelor de constructii si a terenurilor este o alta ipoteza inaintata de analistii pietei. Preturile locuintelor se preconizau sa creasca cu 5-10%, ca urmare a scumpirii materialelor de constructie, terenurilor si a fortei de munca din constructii. Eliminarea avansului la creditele ipotecare va face ca majorarea totala a preturilor la locuinte sa fie de 15-20%.

Majoritatea dezvoltatorilor pun pretul ridicat al locuintelor pe seama firmelor de constructii, care se gasesc tot mai greu si care au costuri imense. Numarul firmelor de constructii participante la licitatiile organizate de dezvoltatorii imobiliari este din ce in ce mai redus, iar pretul lucrarilor creste, pe fondul deficitului de muncitori.

Cresterea pretului pe metru patrat construit nu reflecta majorarea pretului la materie prima, ci mai degraba evolutia costului cu forta de munca. Se simte pe piata o lipsa de constructori, care ar putea crea dificultati in dezvoltare[6]

Pe de alta parte, pretul terenurilor a crescut semnificativ, in ultima perioada, determinand majorarea sumelor alocate proiectelor. Din totalul unei investitii imobiliare, costul terenului reprezinta 15-20%, iar cel cu materialele de constructii si forta de munca - circa 60%. Cresterea pretului terenurilor a dus la reducerea randamentelor investitiilor de la 18%, in 2000, la 10-11%.

O alta scuza a dezvoltatorilor este scumpirea materialelor de constructii. Cresterea pietei constructiilor i-a determinat pe unii dezvoltatori sa ridice pretul final, iar altii au hotarat sa-si reduca din profit. Explicatia vine din faptul ca furnizorii de materiale ca fier-betonul si caramizile au fost absorbiti de companii multinationale care au crescut nivelul preturilor la aceste materiale. Pe aceste considerente, profitabilitatea dezvoltatorului va scadea, deoarece cumparatorul final isi poate permite sa plateasca o locuinta doar in functie de propriul salariu si de posibilitatea achitarii unei rate, deci nivelul scazut al pretului de constructie de pana acum va creste pentru o anumita perioada[7]