Notiunea si caracterele juridice ale contractului de vanzare cumparare

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

§ 1. Notiunea contractului de vanzare‑cumparare

Contractul de vanzare‑cumparare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum si de alte acte normative cu caracter special.

Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind "o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui".

Definitia data de legiuitor contractului de vanzare‑cumparare nu este completa, ea rezumandu‑se doar la transmiterea proprietatii, insa in schimbul unui pret se poate transmite si un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de creanta (cesiune de creanta - art. 1391‑1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietatii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universalitati juridice (de exemplu, vanzarea unei succesiuni).

Prin urmare, contractul de vanzare‑cumparare poate fi definit ca fiind acel contract in baza caruia o parte, numita vanzator, transfera si garanteaza unei altei parti, numita cumparator, dreptul sau de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se, in schimb, sa plateasca vanzatorului o suma de bani, numita pret.

Contractul de vanzare‑cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale si nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitatie al sotului supravietuitor), nici alte drepturi prevazute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizatii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere).

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare‑cumparare

a. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract consensual, deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant al partilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.).

De la principiul consensualismului exista si unele exceptii:

1. O prima exceptie este continuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente: "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea acestora, pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".

In materie de vanzari imobiliare (constructii si terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate sa fie opozabil tertilor trebuie respectate si formalitatile de publicitate imobiliara (art. 1295 alin. 2 C. civ. si art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare).

2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante.

c. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc realizarea unor interese patrimoniale.

d. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract comutativ, existenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce fiind cunoscute de catre parti inca de la data incheierii contractului.

e. Contractul de vanzare‑cumparare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.).

Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanta) si a riscurilor de la vanzator la cumparator reprezinta un efect particular al contractului de vanzare‑cumparare, deosebit de drepturile si obligatiile care se nasc pentru parti. Acest efect se produce in momentul realizarii acordului de vointa intre vanzator si cumparator ".desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat" (art. 1295 alin. 1 C. civ.), daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

l. Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul bunului vandut ‑ cu exceptia vanzarii lucrului altuia -, iar contractul sa fie valabil incheiat.

2. Obiectul contractului trebuie sa il constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece in cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietatii se produce in momentul individualizarii lor, operatiune care se realizeaza, de regula, in momentul predarii lucrului in mainile cumparatorului.

3. Partile sa nu fi amanat transferul proprietatii sau al altui drept (real ori de creanta) printr‑o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui termen sau a unei conditii.

4. O ultima conditie este aceea de a se realiza formalitatile de publicitate imobiliara.

Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).

In cazul bunurilor mobile nu trebuie indeplinite formalitatile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietatii (art. 1909 C. civ.).