Efectele contractului de arendare

Efectele contractului de arendare

Sectiunea I - Obligatiile partilor

Obligatiile arendatorului

1) Arendatorul este obligat sa predea toate bunurile arendate in termenul si conditiile stabilite de lege.

Daca la predarea unui teren arendat se constata ca acesta are o intindere mai mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei doar in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil in materia vanzarii.

2) Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, destinatiei agricole, iar dupa predare, arendatorul este obligat sa efectueze reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice.

3) Arendatorul este obligat sa garanteze arendasului folosinta linistita si utila a bunurilor agricole arendate in scopul exploatarii.

Cu alte cuvinte, arendatorul are obligatia de garantie pentru evictiune totala sau partiala a bunului arendat si obligatia de garantie pentru viciile ascunse ale bunului arendat care il fac inutilizabil potrivit destinatiei.

Arendatorul este obligat de asemenea sa execute toate celelalte obligatii asumate in contract.

4) Impozitele si taxele datorate potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, sunt in sarcina arendatorului.

Obligatiile arendasului

1) Arendasul este obligat sa intrebuinteze bunurile arendate ca un bun proprietar, in conditiile stabilite in contract, sa mentina potentialul productiv al bunurilor arendate si sa faca lucrarile necesare in acest sens.

Prin urmare, culpa arendasului va fi apreciata in abstracto, dupa criteriul abstract al omului prudent si diligent, tinand, fireste, seama si ca este un profesionist.

2) Arendasul este obligat sa foloseasca bunurile arendate conform destinatiei stabilite prin contract sau prezumate dupa circumstante, inclusiv sa stranga recolta la locurile stabilite.

Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare (art. 1848 C.civ.).

Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate.

3) Arendasul are obligatia sa plateasca arenda la termenele, in modalitatile si la locul stabilite in contract.

Atunci cand arenda se plateste in fructe, in lipsa altui termen prevazut in contract, arendasul este de drept in intarziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept in intarziere pentru receptie de la data la care a fost notificat in scris de catre arendas (art. 1844 C.civ.).

Daca locul platii nu este prevazut in contract, plata se face la domiciliul arendasului potrivit dreptului comun (fiind cherabila).

Contractele de arendare incheiate in forma autentica, precum si cele inregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract (art. 1845 C.civ.).

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

4) La incetarea contractului, arendasul este obligat sa restituie bunurile arendate, conform inventarului facut prin, sau o data cu contractul de arendare si in starea mentionata in acesta.

In lipsa unei mentiuni privind starea lucrurilor arendate, se prezuma relativ ca acestea au fost predate in stare buna.

Riscul pieirii fortuite a bunului se suporta de catre arendator, care este debitorul obligatiei imposibil de executat.

Arendasul raspunde pentru pagubele cauzate cladirilor arendate in caz de incendiu, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere.

La incetarea contractului se poate recunoaste arendasului, prin hotarare judecatoreasca, un drept de retentie asupra bunurilor arendate pana la plata cheltuielilor facute cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate (care sunt in sarcina arendatorului).

5) Arendasul este obligat sa plateasca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare.

Arendasul este considerat agricultor si este obligat la plata impozitelor realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, conform dispozitiilor legale fiscale.

In calitate de producator agricol, el beneficiaza de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare. Cu alte cuvinte, din punct de vedere al legislatiei fiscale si bancare, el este considerat agricultor, avand drepturile si obligatiile acestora.

6) Arendasul este obligat sa apere bunul arendat impotriva uzurparilor, in conditiile dreptului comun (adica al contractului de locatiune).

Oricare dintre partile contractante poate cere in justitie rezilierea contractului de arendare pentru cauze de neindeplinire a obligatiilor de catre cealalta parte, in conditiile dreptului comun.

Litigiile sunt de competenta instantelor judecatoresti sau pot fi solutionate, cu acordul partilor, si prin arbitraj.

Partile contractante au la dispozitie toate mijloacele juridice (exceptia de neexecutare, actiunile posesorii etc.) pentru apararea drepturilor si intereselor lor legitime contractuale in legatura cu bunurile arendate.

Riscurile in contractul de arendare

Partile pot, de comun acord, sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.

In lipsa unei clauze contractuale in acest sens, se vor aplica regulile generale in materie de risc.

Pieirea totala sau partiala, in mod fortuit, a bunului arendat va fi suportata de catre arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino.

Daca arendasul a fost pus in intarziere privind predarea bunului, iar pieirea a avut loc dupa acest moment, riscul va fi suportat de arendas, cu exceptia cazului cand dovedeste ca pieirea ar fi avut loc si la arendator.

Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori, al pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale (art. 1840 C.civ.).

In acest fel riscurile contractului de arendare vor fi preluate de asigurator.

Atunci cand, pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit fortuit, arendasul poate cere reducerea proportionala a arendei daca aceasta a fost stabilita intr-o cantitate determinata de produse agricole, intr-o suma de bani determinata sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei cantitati determinate de produse agricole.

Daca arendarea este facuta pe mai multi ani, reducerea nu se va stabili decat la sfarsitul arendarii, cand se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinta.

Arendasul nu poate obtine reducerea arendei in cazul in care pieirea recoltei a avut loc dupa ce a fost culeasa.

Reducerea arendei nu va putea fi ceruta nici atunci cand cauza pagubei era cunoscuta la data incheierii contractului.

Atunci cand arenda este stabilita intr-o cota din fructe sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuita, in tot sau in parte, a fructelor de impartit este suportata proportional si nu da nici uneia dintre parti actiune in despagubire impotriva celeilalte.

Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor si una dintre parti intarzie in mod culpabil predarea sau receptia lor, cota cuvenita acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte parti se considera ca si cum nu ar fi survenit nici o pierdere, afara numai daca fructele ar fi pierit chiar daca predarea si receptia fructelor se facea la timp (art. 1843 C.civ.).