Anterioritatea cauzei evictiunii fata de incheierea contractului de vanzare - cumparare

1 . Notiune. Tendinte doctrinare contemporane

Pentru a declansa garantia, trebuie ca dreptul invocat de tert impotriva cumparatorului, deci evictiunea suferita, sa-si aiba cauza intr-o imprejurare anterioara vanzarii, caci dupa dobandirea dreptului transmis in integritatea sa, cumparatorul va ramane fara actiune impotriva vanzatorului.

Este interesat de semnalat ca, spre deosebire de art. 787, alin. 1, C. Civ., care in materie de partaj prevede ca garantia reciproca, pe care copartasii si-o datoreaza, se declanseaza doar in cazul in care tulburarea sau evictiunea provine dintr-o cauza anterioara impartelii, nici unul din textele referitoare la garantia impotriva evictiunii din materia vanzarii – cumpararii nu prevede nimic expres in aceasta privinta.

Un argument in acest sens este art. 971 C. Civ., potrivit caruia din momentul exprimarii consimtamantului partilor, cumparatorul devine proprietar, iar lucrul ramane pe riscul sau, chiar daca tradictiunea nu a avut loc. In consecinta, o cauza de evictiune care ia nastere dupa vanzare trebuie sa fie suportata de cumparator.

Din analiza doctrinei se poate observa ca majoritatea autorilor consacra anterioritatea cauzei drept o conditie a raspunderii vanzatorului pentru evictiune, dar in acelasi timp sunt de acord ca exista o serie de imprejurari ulterioare (posterioare) vanzarii care declanseaza aceeasi raspundere.

In privinta garantiei rezultand din propriul fapt al vanzatorului, legea este mult mai exigenta, mentionand aici doar doua aspecte:

raspunderea si pentru simplele tulburari de fapt;

nulitatea clauzei de exonerare rezultand din propriul fapt;

Daca proprietarul unui bun imobil il vinde succesiv la doua persoane, dar il preda celui de-al doilea cumparator, acesta va fi preferat in virtutea art. 972 si 1909 din Codul civ., primul va avea atunci dreptul la garantie, chiar daca a fost evins de o persoana care a dobandit un drept ulterior fata de propriul sau drept.

Un alt exemplu citat in doctrina se refera la grevarea imobilului vandut de catre vanzator, ulterior contractului de vanzare – cumparare, dar mai inainte de indeplinirea formalitatilor de publicitate.

In cazul vanzarii imobiliare, situatia sta diferit daca al doilea cumparator a cerut mai intai inscrierea dreptului dobandit prin drept inscris in cartea funciara. La fel credem ca se poate rationa in cazul in care ulterior incheierii contractului de vanzare – cumparare cu privire la un bun imobil care inca nu a fost predat, vanzatorul il amaneteaza pentru garantarea unei creante, iar creditorul a inregistrat inscrisul probator la judecatorie cum prevede art. 1658 C. Civ., raportat la art. 710 si 719 C. pr. civ.

In literatura juridica franceza mai recenta, aceasta conditie este tratata sub denumirea de „imputabilitatea evictiunii vanzatorului”, astfel si spune ca „Vanzatorul nu datoreaza garantie decat daca tulburarea de drept ii este imputabila sau daca tulburarile de drept cauzate cumparatorului de catre terti nu sunt toate imputabile vanzatorului. Fara indoiala, in toate cazurile cumparatorul este sau risca sa fie evins intr-o asa maniera incat obligatia de garantie nu este executata, dar daca neexecutarea provine dintr-o cauza straina vanzatorului, acesta nu va trebui sa raspunda.”

Incercand sa o privim din acest unghi, obligatia de garantiune s-ar include mai pregnant in vastul domeniu al responsabilitatii contractuale, iar din caracterul imputabil al tulburarii trebuie sa deducem ca vanzatorul ramane garant daca evictiunea, chiar posterioara vanzarii, este produsa prin culpa sa.

2 Cauze posterioare vanzarii. Nuantari

Vanzatorul nu trebuie sa garanteze pentru evictiunile a caror cauza, posterioara vanzarii, nu i se poate atribui act de autoritate publica, intervenind ca un caz de forta majora[1].

In principiu nu raspunde vanzatorul, chiar daca acest fapt se fondeaza pe un drept preexistent contractului de vanzare – cumparare, fiindca se presupune ca in general dobanditorul stia la ce se expune cumparand acel lucru.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica este reglementata prin Legea nr. 33/1994, care produce efecte la data ramanerii definitive a hotarari de expropriere, transferul dreptului de proprietate in patrimoniul exproprietarului producandu-se indata ce obligatiile impuse prin hotarare judecatoreasca au fost indeplinite potrivit art. 28 alin.1.

Din analiza acestor dipozitii legale, deducem ca proprietarul unui bun supus exproprierii poate incheia diverse acte juridice, inclusiv de dispozitie in intervalul cuprins intre data primirii propunerii de expropriere si plata despagubirilor cuvenite.

Legea stabileste un termen maxim de 30 de zile de la ramanerea definitiva a hotararilor judecatoresti pentru plata despagubirilor, aceasta numai daca proprietarul vinde dupa primirea instintarii, cand intrase in „raportul de expropriere”, fara a comunica cumparatorului pericolul exproprierii, iar acesta va raspunde pentru evictiune constand in deposedarea ulterioara a acestuia, desi imprejurarea este posterioara vanzarii, aceasta ipoteza se combina cu faptul vanzatorului.

DOCUMENT ONLINE: Executarea actelor administrative DOCUMENT ONLINE: Controlul social – administratie publica

Un caz aparte al uzurcapiunii incepute de un tert inaintea vanzarii, dar implinite dupa aceasta data, se considera ca aceasta imprejurare nu poate atrage raspunderea vanzatorului, din moment ce cumparatorul insusi devine proprietar, avand posibilitatea sa intrerupa prescriptia.

Unii autori admit insa ca de la aceasta solutie se poate deroga in ipoteza in care termenul uzucapiunii s-a implinit la scurt timp de la incheierea contractului, motivarea fiind aceea ca dobanditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o intrerupe si deci: imputabilitatea cauzei vanzatorului.

3 Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator

Desi nu este formulata cu titlu general la sectiunea dedicata in Codul civil, este necontestat pentru a se putea angaja raspunderea vanzatorului pentru evictiune, cauza acesteia trebuie sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.

Conditia necunoasterii cauzei de catre cumparator mai poate fi formulata astfel : cumparatorul sa nu fi contribuit el insusi la rezultatul evictiunii. Se are in vedere aici ipoteza in care, amenintat cu evictiunea, cumparatorul prefera sa se apere singur in loc sa-l cheme in garantie pe vanzator, care probeaza ca ar fi avut suficiente mijloace sa respinga pretentia tertului.

Cunoasterea pericolului evictiunii este considerata ca o asumare a riscului din partea cumparatorului si deci contractul va avea caracter aleatoriu. Daca evictiunea are loc, cumparatorul nu poate spune ca vanzatorul detine pretul fara cauza, care putea sa fie favorabila cumparatorului.

Taxele din Codul civil care se refera direct sau implicit la aceasta conditie sunt:

art. 1337;

art. 1340 „Stipulatia prin care vanzatorul se descarca de raspunderea pentru evictiune, nu-l scuteste de a restitui pretul, in caz de evictiune, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la facerea vanzarii, pericolul evictiunii, sau daca a cumparat pe raspunderea sa proprie”

art. 1349 „Daca imobilul se afla insarcinat de servituti neaparente, nedeclarate de vinzator si de o asa importanta”

Aceeasi observatie se face si in privinta Codul civil francez, unde articolele corespondente, in aceeasi ordine sunt: 1626, 1628, 1629.

Codul civil german (BGB) prevede expres exonerarea vanzatorului de raspundere daca la data incheierii contractului cumparatorul cunostea viciul de drept. Se prevede obligatia pentru vanzator de a comunica existenta unei ipoteci, chiar daca sarcina e cunoscuta de catre cumparator.

In aplicarea acestui text, s-a decis ca daca inainte de incheierea contractului de vanzare – cumparare vanzatorul a comunicat cumparatorului despre ocuparea unei incaperi de catre o persoana in virtutea unui contract de locatiune a carei validitate este discutabila, cumparatorul nu are dreptul sa ceara dezdaunari ulterior in temeiul garantiei pentru evictiune, chiar daca din procesul cu locatarul a rezultat ca titlul aceluia era valabil si opozabil dobanditorului.

Noul cod civil al Tarilor de Jos acorda prin art. 24 si 26 protectie celui care a achizitionat un imobil de la un neproprietar, cu conditia de a nu fi cunoscut viciul de drept al titularului. Cumparatorul devine proprietar daca situatia juridica ar fi trebuit sa figureze in registrele imobiliare, dar nu era inscrisa.

Codul civil elvetian (OR) prevede printr-un text, anume art. 192, alin. 2, cerinta cunoasterii efective din partea cumparatorului: daca acesta cunoaste riscurile evictiunii la momentul incheierii contractului, vanzatorul nu este tinut decat de garantia pe care a promis-o in mod expres.

La fel si codul civil austriac (ABGB), care trateaza in mod unitar garantia impotriva evictiunii si impotriva viciilor la toate contractele cu titlul oneros prevede in art. 928 ca raspunderea este exclusa, cu exceptia dolului instrainatorului, daca viciile erau vizibile sau sarcinile cu care este grevat bunul erau inscrise in registrele publice.

In dreptul nostru, ca si in cel francez, ipoteza in care bunul vandut este gravat de sarcinii nedeclarate este inglobata in garantia pentru evictiune, acestea nu se supun in totalitate.

Garantia contra evictiunii propriu zise presupune in principal pentru punerea sa in functiune o tulburare actuala rezultand dintr-o actiune judiciara si nu o simpla amenintare de evictiune, in virtutea garantiei pentru sarcini nedeclarate cumparatorul poate actiona de indata ce le-a descoperit.

Unii autorii considera ca nu dispare dreptul cumparatorului de a fi garantat de vanzator, chiar in cazul cunoasterii faptului riscului evictiunii, in ipoteza sarcinilor nedeclarate garantia fiind exclusa daca vanzatorul dovedeste ca dobanditorul era la curent cu aceste sarcini.

In ceea ce ne priveste, nu putem fi de acord cu aceasta formulare caci in ambele ipoteze, dupa ce vanzatorul caruia ii revine sarcina acestei probe dovedeste cu orice mijloc inclusiv cu martori, cunoasterea efectiva de catre cumparator a pericolului evictiunii decurgand din sarcini, acesta fiind exonerat de raspundere.

Chiar daca in Codul civil roman nu este prevazuta ca atare drept conditie, jurisprudenta si doctrina par sa subordoneze recursul in garantie bunei credinte a cumparatorului.

In art. 21 al Legii nr.7/1996, a cadastrului si a publicitatii imobiliare, este descris cuprinsul cartilor funciare, prevazandu-se ca in a doua parte se inscriu datele privitoare la dreptul de proprietate, inclusiv servitutiile active, iar in partea a treia dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcinile.

Daca in momentul dobandirii nu a fost inscris in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca nu a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate, fara a face distinctie intre sarcini si servitutii, asimileaza inscrierea in cartea funciara a unor date, iar prin art. 1899 alin. 2 C. Civ., prezumtia relativa poate fi rasturnata de vinzator.

De aceea, in trecut se spunea mai ales ca emptor debet esse curiosus, in sensul ca n-ar putea sa invoce cumparatorul o cunoastere care ii este imputabila, cum ar fi neobservarea unei servituti aparente sau o alta sarcina de experienta careia ar fi in culpa de a nu fi avut cunostinta.

Aceasta cerinta trebuie raportata la un nivel obisnuit de cunostinte, la un om mediu diligent, cu atat mai puternic un cumparator profesionist care trebuie privit mai exigent atunci cand invoca necunoasterea cauzei evictiuni.

Din interpretarea per a contrario a art. 1349 C. civ. rezulta ca vanzatorul nu este tinut sa garanteze servitutiile prezumate a fi cunoscute de catre cumparator, in privinta acestora s-a spus ca nu se impune nici o declaratie.

Atat timp cat ele sunt un mod de determinare a continutului dreptului de proprietate se rezuma ca sunt cunoscute si acceptate de catre cumparator, dar pe de alta parte, in conditiile extinderii autonomiei locale a inflatiei legislative trebuie comunicate in masura in care reprezinta sarcini exceptionale care nu sunt o consecintanormala a naturii sau situatiei imobilului.

Existenta unei legi care greveaza un imobil de o servitute nu este suficienta pentru a crea sperante, se cer in plus niste circumstante de fapt de natura a da nastere indoielii in mintea cumparatorului. O servitute legala de aliniere va fi considerata ca aparenta, nu doar in virtutea faptului ca este prevazuta de o decizie a autiritatii locale, ci pentru ca imobilul vandut era in mod evident construit mult mai avansat fata de imobilele vecine.

Cenzurand in multe cazuri buna credinta a cumparatorului, instantele si doctrina incearca totusi sa pastreze echilibrul loialitatii intre partile contractante, in masura in care vanzatorul este supus unei obligatii legale precontractuale de informare a neexecutarii acestei indatoriri poate constitui chiar dol prin reticenta, conform art. 960 C. civ.

In alta cauza de idei se considera ca sunt intrunite cerintele dolului si atunci cand desi nu exista o obligatie de informare, fata de inegalitatea de pregatire, experienta a partilor se impunea in concret o asemenea indatorire[2].

Privind acest viciu de consimtamant care poate duce la anularea contractului, constatam ca desi pornim de la ideea executarii cu buna credinta a conventiilor, incercam sa tratam problema garantiei, care inseamna a-l asigura pe creditorul acestei obligatii ca va fi protejat in plus fata de dreptul comun.

Se poate face distinctie dupa cum cumparatorul a luat singur cunostinta de existenta sarcinii, consultand registrele de publicitate sau a fost informat de catre vanzator. In ambele ipoteze, consideram ca vanzatorul va fi exonerat de garantia pentru evictiune doar daca, printr-o clauza expresa, dobanditorul a declarat ca a cumparat pe raspunderea sa proprie.

Unii autori obiecteaza, argumentand cu importanta pe care legea o acorda publicitatii imobiliare, acest sistem sa nu exercite nici o influenta asupra obligatiei de garantie, pornind si de la constatare ca astazi orice om inteligent, inainte sa cumpere un bun, se informeaza asupra situatiei acestuia, mai ales daca se incheie contract la notariat.

In concluzie, numai dovada cunoasterii efective a situatiei juridice a bunului din partea cumparatorului il exonereaza pe vanzator de obligatia de garantie pentru evictiune, cum este aceea in care sarcina a fost inscrisa in registrele de specialitate imobiliara[3].

Sarcina probei cunoasterii de catre cumparator a pericolului evictiuni incumba vanzatorul, care poate administra orice mijloace de proba, inclusiv martorii sau prezumtii.. In acest context consideram ca prin publicitatea efectuata sa nu-l exonereze pe vanzator de raspunderea in caz de evictiune, totusi creeaza o puternica prezumtie in favoarea lui.