Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala.

Acest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor imobiliare alaturi de sursele proprii ale investitorilor.

Pentru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in conventiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele:

conditiile de remunerare si scadentele de rambursare

proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului

penalitatile in caz de:

rambursare intarziata

rambursare partiala

rambursare anticipata

rambursare completa in avans

. circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate

Creditul ipotecar reprezinta un credit garantat cu proprietati imobiliare sub forma de cladiri in mediul urban si sub forma de terenuri in mediul rural.

In conditiile Legii mentionate anterior, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Creditele ipotecare pot fi acordate in lei sau valuta, pe baza de contract de credit ipotecar prin care se vor stabili, fara a fi limitative, conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze referitoare la neonorarea la scadenta a creditului reprezentand principalul si/sau dobanda.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

Exista anumite diferente in ceea ce priveste conditiile de acordare si costurile asociate creditului ipotecar si celui imobiliar.

Principala deosebire dintre creditul ipotecar si cel imobiliar consta in garantiile cerute la acordarea creditului. Astfel, creditul imobiliar se poate garanta cu ipoteca si asupra altui imobil sau altor proprietati pe care le detine solicitantul, nu numai asupra celui care face obiectul imprumutului.

Creditul ipotecar este mai restrictiv din acest punct de vedere, permitand garantarea doar cu imobilul cumparat pe credit sau care urmeaza a se construi si, eventual, cu terenul.

Prin urmare, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se garanteaza prin ipoteci sau privilegii,asa cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau constructii - pentru care se acorda creditul.

Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului.

Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate.

In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

1 Subiectele raporturilor de credit

Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de credite ipotecare, astfel:

- creditorii - sunt bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte Institutii financiare abilitate prin lege;

- debitorii - sunt persoanele fizice care au cetatenia romana sau persoane juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Subiectele raportului de credit, creditorul si debitorul prezinta o mare diversitate in ceea ce priveste apartenenta la structurile social-economice, motivele angajarii in raport de credit si durata angajarii sale etc.

Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte:

. obiectivele ce spera sa le realizeze

. relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului

. gradul de risc implicat

. alternativele viabile privind realizarea si utilizarea

La inceput, finantarea ipotecilor se realiza pe o perioada minima de acordare prevazuta de normele privind creditele ipotecare si anume 5 ani in cazul persoanelor juridice si respectiv, 10 ani in cazul persoanelor fizice, conform reglementarilor prevazute de Legea 190/ 1999 care, ulterior a fost modificata de Legea nr. 34/2006 care defineste institutiile autorizate ca fiind bancile universale si bancile de credit ipotecar, Agentia Nationala pentru Locuinte, societatile de credit ipotecar si orice alte entitati reglementate prin legi speciale pentru acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare.

Legea nr. 34/2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 200 din 3 martie 2006 vine sa completeze pachetul de legi privind piata ipotecara, alaturi de Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creantelor (intrata in vigoare in data de 13 aprilie 2006), Legea nr. 32/2006 privind obligatiunile ipotecare si Legea nr. 33/2006 privind bancile de credit ipotecar (intrata in vigoare pe 3 aprilie 2006).

Prin aparitia Legii nr. 34/ 2006, s-a urmarit reglementarea unui cadru juridic unitar al creditului ipotecar pentru investitii imobiliare, prin unificarea notiunilor de "credit imobiliar" si "credit ipotecar" intr-un singur concept, acela de "credit pentru investitii imobiliare".

Astfel, Legea nr. 34/2006 a adus o serie de modificari semnificative in privinta cadrului legal al creditului ipotecar, in primul rand, in ceea ce priveste accesul cetatenilor romani nerezidenti si al strainilor la achizitionarea de imobile pe baza unor imprumuturi ce pot fi acordate de institutiile autorizate.

De asemenea, conform noii legi, refinantarea se poate face numai printr-un nou credit ipotecar pentru investitii imobiliare, care va fi garantat cu ipoteca asupra imobilului obiect al investitiei imobiliare, pentru finantarea careia a fost anterior acordat creditul ipotecar a carui rambursare este astfel finantata. Desigur, legea prevede si posibilitatea transferarii ipotecii asupra unui alt imobil, prin acordul partilor.

Document online: Metode financiare de evaluare a proiectelor de investitii Referat: Somajul

O alta noutate a Legii nr.  34/2006 consta in eliminarea restrictiei instituite prin Legea nr. 190/1999 cu privire la durata minima pentru acordarea creditului ipotecar pentru investitii imobiliare de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

In plus, prin Legea nr. 34/2006 s-au mai facut pasi si in directia reglementarii inscrierii ipotecii pe bunuri viitoare (constructii inca neincepute sau nefinalizate). Noua lege prevede ca ipoteca asupra bunului viitor se intabuleaza in Cartea Funciara daca, in prealabil, a fost notata autorizatia de construire. Trebuie precizat, insa, ca Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara - modificata si republicata (Legea nr. 7/1996) cere in plus fata de notarea autorizatiei de construire si notarea procesului-verbal de receptie partiala pentru intabularea ipotecii pe bunul viitor. Dat fiind ca prevederea tocmai mentionata este in continuare in vigoare, se pune problema care dintre cele doua legi va avea intaietate. O posibila interpretare ar fi in sensul ca Legea nr. 34/2006 este o lege speciala fata de Legea nr. 7/1996, prin urmare prevederile Legii nr. 34/ 2006 ar trebui sa prevaleze. In orice caz, pana la reglementarea legala a acestei situatii, aparent contradictorii, este de asteptat ca practica birourilor de carte funciara sa nu fie uniforma si sa cauzeze dificultati in continuare la intabularea unor astfel de ipoteci. De aceea, consideram ca s-ar impune si modificarea Legii nr. 7/1996, pentru ca si bunurile viitoare sa poata face obiectul sistemului actual de publicitate imobiliara

Tipuri de garantii - ipoteci sau privilegii constituite asupra imobilului - teren sau constructii - pentru care se acorda creditul

Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Valoarea actualizata a banilor

Dobanda reprezinta forma de remunerare a banilor economisiti sau pretul platit pentru utilizarea fondurilor banesti imprumutate.

Credit cu rambursare constanta si dobanda la sold

In cazul acestui mod de rambursare a creditului se plateste periodic, asa cum se stabileste prin contract o suma care difera de la o perioada la alta, fiind mai mare la inceput si din ce in ce mai mica spre sfarsitul rambursarii.

Modalitatea de rambursare a acestui tip de credit realizeaza o facilitate pentru debitor in sensul ca acesta va avea de platit efectiv in fiecare perioada o suma mai mica cu dobanda care i se acorda la un depozit colateral pe care acesta si-1 constituie simultan contractarii.

Credit rambursabil la scadenta prin incasarea sumelor dintr-un contract de asigurare

Aceasta modalitate de rambursare a creditelor este foarte avantajoasa atat pentru debitor, cat si pentru creditor, deoarece se preiau de catre asigurator o mare parte din riscurile generale de accidente civile. Totodata primele de asigurare pe care le plateste debitorul se capitalizeaza la asigurator, iar la scadenta sunt utilizate la rambursarea diferentei de credit restant fata de creditor.

Calculul dobanzii si rambursarea creditului se face cu rambursare liniara si dobanda calculata la soldul creditului sau cu rambursare integrala la sfarsitul perioadei de acordare.

In acest caz se va deduce din obligatiile de rambursare periodica sumele care se platesc pentru asigurare si se capitalizeaza pana la sfarsitul perioadei de acordare aceasta suma urmand sa fie acoperita cu cea acumulata din primele de asigurare, daca nu s-a intamplat evenimentul asigurat iar perioada de acordare a creditului coincide cu cea de asigurare.

Pentru situatia in care se produce evenimentul asigurat, atunci despagubirile ce urmeaza a fi incasate de la asigurator vor folosi, pe baza unei cesiuni de creanta, la rambursarea datoriilor debitorului fata de creditorul care a acordat imprumutul.

Creditul cu rambursare flexibila

Reprezinta orice combinatie a modalitatilor de rambursare a creditelor prezentate, in functie de conventiile dintre creditor si debitor. Astfel, este posibil ca in graficul de rambursare a unui credit cu anuitati sa fie inclus de la un anumit moment dat un mod de rambursare integrala la sfarsitul perioadei de acordare sau modul de rambursare cu dobanda calculata la sold. In aceste cazuri trebuie acordata o atentie deosebita recalcularii dobanzii pentru perioada cat s-au facut rambursari in sume constante (anuitati), deoarece pentru aceste perioade trebuie recalculata si dobanda datorata.

Importanta creditului ipotecar si deciziile de finantare

Toate tipurile de decizii privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare importante care pot influenta decisiv hotararile care se iau in acest domeniu.

Deciziile privind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni, dintre care pot fi amintite: construirea, cumpararea, vanzarea, inchirierea, imbunatatirea - modenizarea, repararea.

Administrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu vast in care deciziile de investire pot incepe cu achizitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu-se astfel capitalurile necesare si se pot incheia cu proprietatea completa, inchirierea sau ipotecarea. O conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure nivelul de venituri suficient sustinerii acesteia.

Stabilirea aranjamentului financiar va avea in vedere montarea structurala a parteneriatului - cu angajament general sau limitat - respectiv cea a investitorilor care pot fi:

Investitori interni - care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct folosirea acestora si mai putin de cele financiare.

Investitorii externi - in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni vor lua in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al doilea rand pe cele nefinanciare.

Pentru obtinerea de credite ipotecare solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita cel putin de urmatoarele documente:

a) in cazul persoanelor fizice:

- documente doveditoare privind indeplinirea conditiilor din care sa reiasa ca persoanele fizice au cetatenia romana si domiciliul in Romania

- documente care sa ateste capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter de permanenta, precum: adeverinta de salariu, declaratia de venit;

- documente care sa evidentieze valoarea angajamentelor de plata ale solicitantului si in mod special a obligatiilor devenite exigibile si neonorate la scadenta. In acest scop solicitantul va prezenta o declaratie la care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate a bunurilor de folosinta indelungata;

- declaratie privind litigiile cu tertii, cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective.

b) in cazul persoanelor juridice

- documente doveditoare privind indeplinirea conditiilor din care sa reisa ca persoanele juridice romane au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor, precum: extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotararile organelor statutare din care sa rezulte destinatia creditelor ipotecare;

- copie de pe ultimul bilant contabil depus la organele in drept si de pe ultimele trei balante de verificare;

- situatii privind elementele patrimoniale aduse in garantie pentru imprumuturile obtinute de la alti creditori;

- bugetul de venituri si cheltuieli pe anul in curs;

- declaratie privind litigii cu tertii, cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective;

- proiectia fluxului de lichiditati pentru anul in curs.

In cazul construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor, solicitantii de credit ipotecar vor prezenta un plan de finantare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor avansate.

Pe durata creditului ipotecar imprumutatorii au obligatia sa urmareasca indeplinirea conditiilor prevazute in contractul de credit ipotecar, referitoare la: destinatia sumelor avansate, planul de finantare intocmit in cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilelor si rambursarea la scadenta a ratelor de credit si de plata a dobanzii aferente, precum si bonitatea imprumutatului.

Pentru sumele care au fost puse la dispozitie imprumutatului, esalonat sau integral, acesta trebuie sa prezinte imprumutatorului documente, precum: contract de vanzare-cumparare, facturi fiscale, chitante fiscale care sa ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinatia stabilita in contractul de credit ipotecar.

In cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea si extinderea imobilelor inspectorii de credite vor verifica, cel putin o data la 3 luni, incadrarea constructorului in graficul de executie al lucrarilor. In cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finantare inspectorul de credit va verifica modul in care sunt indeplinite conditiile cuprinse in planul de finantare, in special cele referitoare la valoarea sumelor avansate si la termenele de executie.

In cazuri justificate banca poate suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu respectarea in mod corespunzator a conditiilor de creditare prevazute de normele proprii.

Pe durata derularii creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmari in permanenta bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, in vederea evaluarii modificarilor intervenite in situatia financiara a imprumutatului. Prin normele interne de lucru se vor stabili atat documentele, cum sunt bilantul contabil, balanta de verificare, declaratia de venit, cat si periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate imprumutatorului. Pe baza datelor inscrise in aceste documente, precum si a celor obtinute din alte surse imprumutatorul va evalua pe toata durata derularii creditului ipotecar capacitatea imprumutatului de a rambursa la scadenta ratele de credit si de dobanda.

2 Importanta creditului ipotecar

Pornind de la piramida psihologului american Abraham Maslow, care ierarhizeaza nevoile umane pe 7 niveluri, nevoia de securitate a individului se situeaza pe nivelul al doilea, dupa nivelul primar, reprezentat de nevoile fiziologice. Aceasta releva importanta deosebita pe care o are locuinta pentru fiinta umana, pentru siguranta sa. In consecinta, detinerea unei locuinte este, inainte de toate, un drept de care ar trebui sa se bucure fiecare individ.

La ora actuala, exista numeroase modalitati de a deveni proprietarul unei locuinte, intre care cele mai des uzitate ar fi: mostenirea, achizitionarea unei locuinte din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar. In ceea ce priveste aceasta ultima modalitate, este necesar sa facem distinctie intre doua categorii de credite bancare si anume: creditul imobiliar (care este acordat pentru achizitionarea, construirea sau modernizarea de locuinte si poate fi garantat cu ipoteci, dar asupra altor imobile decat cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garantii) si, respectiv, creditul ipotecar (care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului).

In tara noastra, creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe piata, din mai multe motive, intre care: inflatia ridicata din primii ani ai tranzitiei; riscul ridicat al macroeconomiei; inexistenta reglementarilor legale in acest domeniu pana in 1999 si nu in ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului legislativ si normativ adoptat pana in prezent.

Creditul ipotecar este destinat activitatii imobiliare si se bazeaza in principiu pe proprietatea privata. El presupune o conventie intre creditor si imprumutat, care cuprinde in esenta proprietatea (ca garantie a rambursarii imprumutului), conditiile si scadentele, penalitatile si circumstantele in care se poate pierde proprietatea.

Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte:

. obiectivele ce spera sa le realizeze

. relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului

. gradul de risc implicat

. alternativele viabile privind realizarea si utilizarea

Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente de analiza:

Soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:

perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului

rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:

al ratei dobanzii

al puterii de cumparare

Evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare

Profitul posibil de obtinut din investitii alternative

Gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru proiectul de investitii

Raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din capitaluri imobilizate.

Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe urmatoarele considerente:

. estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor

. costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii

. riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare

. protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul proprietatilor imobiliare.

Un ultim, dar foarte important element care va regla cota de economii afectata proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, il reprezinta interesul public. Acesta isi manifesta influenta inclusiv prin intermediul creditului ipotecar ca mod de mobilizare a resurselor de capital provenite din economii.

In tara noastra, cresterea preturilor pe piata imobiliara, cu o viteza mult superioara cresterii veniturilor populatiei, si restrictiile impuse de Banca Nationala a Romaniei in privinta creditarii persoanelor fizice, limiteaza accesul clientilor la finantarile pentru locuinte. Dupa ce BNR a decis in ultimii ani sa plafoneze gradul de indatorare al unui beneficiar de credit ipotecar la 35% din venitul net lunar si a stabilit avansul minim obligatoriu la 25% din valoarea locuintei achizitionate, ulterior a impus o serie de restrictii bancilor in privinta finantarilor in valuta, care detin o pondere majora in totalul finantarilor mobiliare.

3 Politicile creditului ipotecar

Politica conditiilor de finantare

Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru proiectele de investitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici:

Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism exagerat optiunile tuturor partilor participante la initierea proiectului - investitori, proprietari, utilizatori

Aceasta practica genereaza un risc major in ceea ce priveste refuzurile de rascumparare a ipotecilor

Conditiile conservatoare - prin care se previne efectuarea de operatiuni riscante, dar au un mare dezavantaj deoarece pot limita dezvoltarile in perioadele de avant economic si prelungi perioadele de recesiune.

Politica concurentei

Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata. Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv:

. protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea fondurilor

. promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.

Politica guvernamentala

In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau constrangeri.

In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate, statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra:

. ratei dobanzii

. garantiile ipotecare

. concesiunile de terenuri

. taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite

Politicile creditului ipotecar

Fie el bancher sau consultant fianciar al unei asociatii de creditare, de economii sau a unei firme de asigurari ori investitori particulari, creditorul sustine puncte de vedere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aranjamentul financiar privind proprietatea imobiliara. Investitorii, la randul lor, se pot afla in divergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia.

Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.

Deciziile si programele angajate pentru realizarea unui proiect de investitii in proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula, se refera la:

conditii de afacere - cele mai importante fiind nivelurile preturilor

situatia de pe pietele de capital - in special in ceea ce priveste nivelele ratei dobanzii

activitatea de pe piata proprietatilor imobiliare - dar in special valoarea de tranzactionare a acestora

politicile guvemamentale inclusiv cele ale administratiilor locale