Germania - economie libera de piata

Sistemul de evaluare a proprietatii din Germania

Germania se caracterizeaza printr-o economie libera de piata. Comportamentul german este puternic marcat de principiile protestante privind eficienta sociala a structurilor organizationale, respectiv demnitatea umana avand ca scop bunastarea oamenilor, solidaritatea caracterizata prin responsabilitati la nivel de individ si la nivel de grup, responsabilitatea pentru propriile opinii si inviolabilitatea proprietatii.

In primul rand este importanta sa clarificam ca evaluarea imobilelor in Germania este impartita in doua parti:

Prima este evaluarea oficiala, reprezentata de aproximativ 800 de departamente publice. Fiecare department de evaluare este responsabil de zona unei anumite regiuni sau oras.

Cea mai importanta sarcina a acestor departamente oficiale este aceea de a face  rezultatele pietei locale imobiliare de inteles si mai transparente. Acest lucru este util in particular pentru autoritatile comunale si federale cand isi realizeaza sarcinile de planificare si dezvoltare urbana, si pentru toate persoanele interesate in tot felul de vanzari si cumparari de imobiliare.

Informatiile depre nivelul valorii sunt bazele pentru deciziile corecte in relatia cu intreaga piata a proprietatilor imobiliare.

Departamentele de evaluare

Departamentul public de evaluare este un grup independent de experti, cel mai adesea constand in ingineri constructori, arhitecti, broker, inspectori de teren, manageri bancari, ingineri agricoli si asa mai departe.

Principala sarcina a acestor grupuri este aceea se a gasi si de a  fixa "preturile standard" sau "preturile de ghidare" pentru toate tipurile de proprietati.

Daca este posibil aceste departamente trebuie sa ofere informatii depre valoarea tuturor tipurilor de cladiri. Cel mai bun lucru ar fi sa ofere atribute de influenta, dupa ce au fost analizate toate datele.

A doua mare sarcina a acestor ale acestor departamente este de aface certificate de evaluare care dau dreptul de a construi, sau nu, pe proprietatile imobiliare, necesar persoanelor private , firmelor comerciale, curtile de justitie sau altor tipuri de birouri.

Expetii independenti

Aceasta munca de evaluare poate fi facuta si de catre experti evaluatori de proprietati imobiliare externi. Conform acelorasi informatii de baza din rezultatele analitice  ale departamentului de evaluare locala care trebuie publicate ca si harti, declaratii sau sub forma de tabele, evaluatorii fixeaza valoarea pietei pentru un obiect special.

Asta este aproape acelasi numar care este realizat si de catre evaluatorii privati din aceste regiuni.

In intreaga Saxonie inferioara daca adaugi toate evaluarile dintr-un an, sunt aproape 100.000 de certificate de evaluare, emise se 50 de departamente de evaluare.

Findca a venit vorba : Aceste birouri de evaluare trebuie sa lucreze in personal complet, cand fixeaza "preturile standard" si declaratiile anuale de informare asupra evaluarii imobiliare. Prin realizarea unei evaluarii asupra unui obiect special este necesar de a decide cu presedintele si alti doi experti.

Un asemena departament are in jur de 10, 15, 20 de membri in functie de cat de mare este regiunea sau orasul de competenta. Membrii au posturi onorifice. Presedintele si toti membrii departamentului sunt numiti de catre autoritati, cel mai adesea pentru o perioada de cinci ani. Ei sunt independenti in decizii, autoritatile neputand da indrumari. Legea, ordinea si decretele trebuie respectate. Presedintele, de obicei, este conducatorul biroului cadastrului sau conducatorul  primariei sau conducatorul unui district rural. Acest  birou, unde conducatorul isi face treaba, este contruit sub foma unei agenti.

Analiza: Informatii despre procesul de evaluare - selectare a ofertelor de proiect Proiect: Continutul finantelor firmei: functia financiara a firmei

Aceasta agentie pregateste toate lucrurile care sunt necesare pentru departamentul de evaluare, da certificatele de evaluare, intocmeste hartile si le publica.

Colectarea contractelor de vanzare

Principala sarcina a colaboratorilor in aceasta agentie/birou pentru departamentul de evaluare este evaluarea si interpretarea tuturor contractelor de vanzare a proprietatilor imobiliare. Aceasta colectare a contractelor de vanzare trebuie sa fie gestionata si evaluata. Este baza pentru toate lucrarile departamentului de evaluare si ale evaluatorilor independenti deasemenea.

In Saxonia Inferioara numarul acestor contracte este de 100.000 in fiecare an. In alte regiuni sunt doar 1500-2000 contracte de vanzare pe an.

Evaluatorii independenti pot solicita informatii din aceasta culegere de contracte de vanzare. Bazat pe protectia datelor, anumite atribute speciale nu sunt inscrise, numarul casei sau al proprietatii, coordonatele geodezice ale proprietatii. Numele cumparatorului , numele vanzatorului nu este scris oricum in aceasta colectie.

Dar, inainte de a recunoaste calitatile unui obiect in referinta la pretul de vanzare, trebuie sa cauti o multime de alte informatii apartinand acestui obiect.

In cele din urma este construita o colectie de contracte de vanzare care consta in trei inregistrari sau liste:

1. harta - aratand toate contractele de vanzare realizate  utilizand o copie a planului proprietatii imobiliare sau o harta topografica la o scara mare
2. registrul/indexul contractelor, pastrat si scris manual sau  prin procesarea datelor
3. registrul cu imagini/poze ale tuturor cladirilor vandute, facute la doar cateva zile dupa data vanzarii , in orice caz fara nici un fel de modificari facute de noul proprietar

Procedee de aflare a valorii de piata

Exista trei procedee:

1. evaluare prin referinta
2. evaluare prin valoarea reala sau bunuri materiale
3. evaluare prin valoarea rentei

Cea mai sigura si mai convingatoare  cale de a evalua o proprietate imobiliara este prin prima metoda:

Evaluarea prin referinata cu obiecte comparabile.

Dar, in practica din pacate sunt rare cazurile de evaluare prin referinta. In special in cazul

cladirilor  este foarte dificil sa gasesti destule preturi de vanzare comparabile. In aceste cazuri este mai bine sa lucrezi cu a doua si a treia metoda.

Evaluarea proprietatilor este complexa. In germania de vest s-au colectat si studiat  aceasta piata si s-a facut un studiu aprofundat. Aceste cunostinte fac posibile evaluari intr-o regiune unde piata libera este in crestere. Evaluarea este facuta cu succes in noile state federale ale Germaniei pe perioada ultimilor trei ani si este de sperat ca sarcinile de evaluare vor fi gestionate si in statele baltice Estonia, Letonia si Lituania.

Note bibliografice

Organisation of Surveying and Mapping In the Federal Republic of Germany 10/1993

Universitatea din Bucuresti

Facultatea de Geografie