Notiuni introductive asupra contractelor - contractul de vanzare - cumparare

Notiuni introductive asupra contractelor

Potrivit art. 942 C.civ., contractul este "un acord intre doua sau mai multe persoane pentru a constitui sau a stinge intre dansii raporturi juridice". Pornind de la aceasta definitie, rezulta ca de  esenta contractului este acordul de vointa al partilor concretizat in principiul libertatii de vointa in materie contractuala, libertate care se manifesta in dublu sens: pe de o parte, libertatea de a incheia sau nu un contract, iar pe de alta parte, libertatea de a stabili de comun acord clauzele ce vor guverna conduita partilor. Aceasta libertate contractuala se va manifesta numai in limitele respectarii normelor ce intereseaza ordinea publica.

Contractul de vanzare - cumparare

I. Notiune, reglementare si caractere juridice

A. Notiunea contractului de vanzare-cumparare. Pornind de la definitia data de articolul 1294 din Codul civil, contractul de vanzare-cumparare este conventia prin care una din parti numita vanzator transmite proprietatea unui lucru al sau unei alte persoane numita cumparator in schimbul unei sume de bani numita pret.

Contractul de vanzare-cumparare poate avea ca obiect si transmiterea unui alt drept patrimonial decat dreptul de proprietate ca de exemplu, un drept de creanta, un drept de uzufruct, o succesiune privita ca o universalitate juridica de drepturi si obligatii, un drept litigios, etc.

B. Reglementare. Acest contract este reglementat de Codul civil in Cartea a III-a, Titlul V "Despre vinderi" in art. 1294-1404.

C. Caractere juridice. Contractul de vanzare-cumparare prezinta urmatoarele caractere juridice:

a) este un contract sinalagmatic, deoarece da nastere la obligatii reciproce si interdependente in seama partilor. Vanzatorul are obligatia de a preda bunul si de a-l garanta pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia de a plati pretul, de a ridica bunul si de a suporta cheltuielile de vanzare.

b)  este un contract cu titlu oneros, intrucat fiecare parte urmareste realizarea unui interes patrimonial: vanzatorul sa primeasca pretul, iar cumparatorul sa primeasca bunul.

c) este un contract consensual, adica este incheiat valabil in momentul realizarii acordului de vointa al partilor, fara a fi necesara indeplinirea unei anumite formalitati (art. 1295 C.civ.). Prin exceptie, vanzarea-cumpararea terenului, potrivit dispozitiilor legii 18/1991 privind fondul funciar republicata si ale legii 247/2005 privind reforma in domeniul proprietatii si justitiei , se poate face numai in forma autentica, sub   sanctiunea nulitatii absolute, conditie ad validitatem.

d) este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor este cunoscuta de parti inca din momentul incheierii contractului.

e) este un contract translativ de proprietate. Art. 1295 al. 1 arata ca proprietatea se transmite cumparatorului din momentul realizarii acordului de vointa, chiar daca nu s-a predat bunul si nu s-a platit pretul. Potrivit regulii generale, riscul pieirii lucrului va fi suportat de cumparator -res perit domino- daca se dovedeste ca vanzatorul nu a avut nici o culpa in neexecutarea obligatiei de predare si daca nu a fost pus in intarziere cu privire la obligatia de predare.

In cazul bunurilor generic determinate, transferul proprietatii si al riscului pieirii lucrurilor opereaza in momentul individualizarii bunului prin cantarire, masurare etc., iar in caz de pieire, vanzatorul este tinut sa predea bunuri de aceeasi calitate si cantitate cu cel pierit, intrucat genera non pereunt (Bunurile de gen nu pier).

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

In cazul vanzarii de bunuri viitoare, transferul proprietatii nu are loc in momentul acordului de vointa, ci la o data ulterioara, fie cand bunul ia fiinta (in cazul bunurilor individual determinate), fie cand bunurile vor fi individualizate (in cazul bunurilor de gen: o recolta, o colectie de imbracaminte etc.).

Daca vanzarea este afectata de modalitati, respectiv de un termen sau de o conditie, transferul proprietatii se va face la data expirarii termenului sau indeplinirii conditiei.

De asemenea, transferul proprietatii nu va opera in momentul consimtamantului atunci cand partile prin acordul lor au amanat transmiterea acestui drept la o data ulterioara. De pilda, partile se pot intelege ca dreptul de proprietate sa fie transmis la data la care se va plati pretul.

Pentru a opera transferul dreptului de proprietate, este obligatoriu ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul valabil incheiat.

II. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare.

A. Consimtamantul. Pentru a fi valabil incheiat, contractul de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile generale de validitate prevazute de art. 948-969 C.civ.: consimtamant, capacitate, obiect, cauza. Fiecare conditie prezinta anumite particularitati determinate de natura acestui contract.

Pentru a da nastere la efecte juridice, consimtamantul trebuie sa fie liber exprimat, adica neviciat de dol, eroare sau violenta.

Nu intotdeauna aceste contract se incheie intr-o singura operatiune, ci poate fi precedat de anumite intelegeri ale partilor, intelegeri apte de a produce uneori efecte juridice.

Pactul de preferinta este intelegerea prin care proprietarul unui bun se obliga fata de o alta persoana (beneficiar), care accepta promisiunea, ca in cazul in care va vinde acel bun, sa-i acorde preferinta la pret egal. In cazul nerespectarii pactului de catre proprietar, beneficiarul poate solicita daune-interese, fara a putea cere anularea contractului.

B. Capacitatea. Potrivit art. 1306 "pot vinde si cumpara toti carora nu le este oprit de lege", astfel ca regula este capacitatea, iar incapacitatea este o exceptie. De regula, pentru incheierea unui contract de vanzare-cumparare se cere capacitatea deplina de exercitiu a partilor, cu exceptia vanzarilor marunte considerate acte de administrare. Exista insa anumite incapacitati speciale determinate de natura si efetele acestui contract:

- vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 din Codul civil). Sanctiunea incalcarii acestei prohibitii este nulitatea relativa a contractului ce poate fi invocata de soti, de mostenitorii lor sau de creditori, dupa opinia majoritatii;

- tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atata timp cat socotelile nu au fost date si primite; (art.1308 pct.1 din Codul civil)

- mandatarii insarcinati cu vanzarea unui bun nu il pot cumpara, in scopul evitarii unui conflict de interese (art.1308 pct.2 din Codul civil

- administratorii bunurilor statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art.1308 pct.3 din Codul civil

- functionarii publici si cei din comisiile de licitatie nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 din Codul civil

- judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase in circumscriptia curtii de apel in care isi desfasoara activitatea (art. 1309 din Codul civil

- persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile ce se vand la licitatie publica (art. 535 din Codul de procedura civila);

- proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil de familie.

C. Obiectul contractului de vanzare-cumparare. Potrivit art. 962 din Codul civil, "obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga". In cazul contractului de vanzare-cumparare, obiectul este format din doua prestatii: una de a transmite lucrul si alta de a plati pretul, iar obiectul derivat se va raporta si el la doua aspecte: lucrul vandut si pretul.

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca mai multe cerinte: sa existe, sa fie in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil si licit si sa se afle in proprietatea vanzatorului.

Art. 1311 din Codul civil prevede ca, daca in momentul vanzarii, lucrul vandut a pierit in totalitate, vanzarea este nula absolut, ca fiind lipsita de obiect. Daca bunul a pierit numai in parte, cumparatorul poate alege intre rezolutiunea vanzarii sau dobandirea partii ramase la un pret corespunzator.

Vanzarea poate avea ca obiect si lucruri viitoare, cu exceptia unei succesiuni, caz in care nerealizarea lucrului atrage obligatia vanzatorului la daune-interese cat si pierderea pretului, exceptand cazul in care partile au dat contractului un caracter aleatoriu si atunci riscul pieirii apartine cumparatorului.

Potrivit art. 1310, pot face obiect al vanzarii toate bunurile ce se afla in circuitul civil, afara numai daca vreo lege a interzis aceasta. Nu pot face obiect al contractului lucrurile care prin natura lor nu pot fi obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa marii, lumina soarelui, etc.) si nici bunurile proprietate publica care sunt inalienabile.

Pretul reprezinta obiectul prestatiei cumparatorului si trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte: sa fie stabilit in bani, sa fie determinat sau determinabil, sa fie sincer si serios.

Daca contraprestatia cumparatorului nu are ca obiect o suma de bani, nu suntem in prezenta unui contract de vanzare-cumparare, ci a unui schimb, intretinere, sau un alt contract.

Caracterul determinat sau determinabil al pretului presupune ca la data incheierii contractului partile sa fi stabilit cuantumul sumei de bani sau cel putin elementele pe baza carora pretul sa fie determinat ulterior.

Pretul sincer presupune ca el sa corespunda realitatii, cu intentia reala de a fi cerut si platit, iar nu fictiv. Daca pretul este simulat, vanzare-cumparare este nula, dar acest contract poate fi valabil ca o donatie deghizata. Art. 1303 cere ca pretul sa fie serios, in sensul de a nu fi derizoriu, adica atat de mic raportat la valoarea bunului, incat sa nu poata constitui o cauza a obligatiei vanzatorului de a transmite proprietatea. Lipsa seriozitatii pretului este sanctionata cu nulitatea absoluta a contractului.