Notiunea si caracterele juridice ale contractului de locatiune

Notiunea si caracterele juridice ale contractului de locatiune

Notiunea contractului de locatiune

Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit chirie (art. 1777 C.civ.).

O sistematizare a locatiunilor in functie de obiect este facuta in articolul 1778 alin. (1) C. civ.

Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.

Dispozitiile privind contractul de locatiune sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte.

Locatiunea spatiilor destinate exercitarii unei profesii sau intreprinderi este supusa dispozitiilor privind locatiunea, precum si dispozitiilor art. 1824 si 1828-1831 C.civ.

Spre deosebire de uzufruct, care creeaza uzufructorului un drept real de folosinta, dezmembramant al dreptului de proprietate, locatiunea creeaza locatarului doar un drept de creanta la folosinta lucrului.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Contractul de locatiune de lucruri este un contract:

1) sinalagmatic (bilateral), care da nastere la drepturi si obligatii reciproce intre parti;

2) cu titlu oneros, in care fiecare parte urmareste obtinerea prestatiei cocontractantului;

3) comutativ (si nu aleatoriu), fiecare dintre parti cunoscand in momentul incheierii contractului care sunt obligatiile si intinderea acestora;

4) consensual, care se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, fara ca legea sa ceara o anumita forma pentru validitate;

Forma scrisa este insa folosita pentru a raspunde necesitatilor probatorii in caz de litigiu privind incheierea sau executarea contractului de locatiune.

5) cu executare succesiva (si nu dintr-o data), timpul, in acceptiunea de durata, fiind de esenta locatiunii;

Locatiunile nu se pot incheia pentru perioada mai mare de 30 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ.).

este un contract creator de raporturi obligationale, si nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creeaza un drept de uzufruct, de uz ori habitatie.

In consecinta, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, si nu un drept real de folosinta (cum ar fi dreptul de uzufruct).

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune de lucruri

1) Capacitatea partilor

Locatiunea pe o durata de pana la 5 ani este un act de administrare, si ca atare, partile (locatorul si locatarul) trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.

Potrivit art. 1784 alin. (3) C.civ. "Daca legea nu dispune altfel, locatiunile incheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi cinci ani".

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Rezulta "per à contrario" ca locatiunile care au o durata mai mare de 5 ani sunt considerate acte de dispozitie, si ca atare pentru incheierea lor este necesara capacitate de exercitiu deplina.1

Reducerea duratei locatiunii in limita legala poate fi ceruta numai de partea lipsita de capacitatea de exercitiu.

Nu este necesar ca locatorul sa fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Si uzufructuarul ori locatarul pot inchiria lucrul pe care il detin cu titlu de uzufruct, si respectiv de locatiune (sublocatiune) (art. 715 alin. (1) C.civ.).

Nudul proprietar poate fi locatarul propriului sau bun, pentru ca i se inchiriaza folosinta bunului de catre titularul acesteia.

Valabilitatea contractului de locatiune al unui bun aflat in coproprietate este supusa respectarii regulii unanimitatii coproprietarilor, daca nu se poate stabili existenta unui mandat tacit sau a unei gestiuni de afaceri.

Dispozitiile privitoare la incapacitatile prevazute de art. 1654 si 1655 in materia vanzarii-cumpararii sunt aplicabile, prin analogie si locatiunii.

De asemenea sunt aplicabile, prin analogie, si dispozitiile art. 1653, privitoare la incapacitatile de a cumpara drepturi litigioase, inclusiv atunci exista litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaza a face obiectul locatiunii.

2) Obiectul contractului

Obiectul contractului de locatiune il constituie bunul inchiriat si, respectiv, chiria.

A. "Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul" (art. 1779 C.civ.).

Bunul inchiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, individual determinat, neconsumptibil prin folosinta conform destinatiei sale, existent la data incheierii contractului sau in viitor.

Nu pot forma obiect al contractului de locatiune succesiunile nedeschise (viitoare) sau nuda proprietate a unui lucru.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii (art. 135 alin. 4 Constitutie; art. 11 alin. l lit. a din Legea nr. 213/1998).

Inchirierea bunurilor proprietate publica ale statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale se aproba, dupa caz, prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a consiliului local, iar contractul de inchiriere va cuprinde clauze de natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat, potrivit specificului acestuia.

Contractul de inchiriere se poate incheia, dupa caz, cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina, de catre titularul dreptului de proprietate sau de administrare.

Concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate publica se face prin licitatie publica, in conditiile legii (art. 14-15 din Legea nr. 213/1998).

B. Chiria este pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului.

Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii.

Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, prin analogie, si chiriei (art. 1780 C.civ.).

Ea se fixeaza fie global, pentru toata durata contractului, fie pe unitati de timp (zi, luna, an) si se plateste la termenele convenite in contract.

Chiria este determinata in momentul incheierii contractului. Mai rar ea este lasata la aprecierea unui tert, ales de parti, sau este variabila in functie de veniturile realizate de locatar prin activitatea pe care o desfasoara in imobilul inchiriat.                           

Chiria trebuie sa fie reala (nu fictiva), sincera si serioasa.

Daca chiria este derizorie ori fictiva, nu mai suntem in prezenta unui contract de locatiune de lucruri, ci a unui contract de comodat (valabil ca atare, cu conditia ca lucrul sa fi fost predat).

Chiria este fixata de regula in bani. Ea poate consta insa, fara a afecta natura juridica a contractului, si intr-o alta prestatie.

3. Durata contractului de locatiune

Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului (art. 1781 C.civ.).

Durata este un element indispensabil al contractului de locatiune, contract cu executare succesiva.

Codul civil stabileste durata maxima pe care, se poate incheia un contract de locatiune. Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 30 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ.).

Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea unei profesii sau intreprinderi;

b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil (art. 1785 C.civ.).

In situatia unor locatiuni succesive ale caror perioade se suprapun, fie si partial, conflictul dintre locatari se rezolva:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea locatarului care si-a notat dreptul in cartea funciara, dispozitiile privind rangul inscrierilor ipotecilor in cartea funciara aplicandu-se prin asemanare;

b) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a indeplinit cel dintai aceste formalitati;

c) in cazul celorlalte bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului.