Conditiile de validitate ale contractului de arendare

Conditiile de validitate ale contractului de arendare

Sectiunea I - Partile contractante. Capacitate

Partile in contractul de arendare sunt arendatorul si arendasul.

Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice.

Arendator poate fi proprietarul, uzufructuarul sau un alt detinator legal de bunuri agricole.

Calitatea de arendator o poate avea si o persoana juridica.

Regiile autonome, institutele si statiunile de cercetari si productie agricola, care au in administrare terenuri proprietate publica, nu pot da in arenda bunurile agricole prevazute in art. 1 alin. 2 al Legii nr. 16/1994, sub-sanctiunea nulitatii absolute a actelor incheiate.

Orice act de arenda facut de aceste persoane juridice va fi nul absolut.

Practic, pot fi arendatori, in afara persoanelor fizice, persoanele juridice care au in patrimoniu sau sunt detinatoare de terenuri proprietate privata.

In cazul unui bun agricol aflat in proprietate comuna, se va aplica regula unanimitatii, deci toti coproprietarii vor trebui sa fie de acord si sa semneze contractul de arenda.

Cu privire la capacitatea de exercitiu a arendatorului si arendasului, prin completare cu dispozitiile privind contractul de locatiune, arendarea pana la 5 ani constituie un act de administrare care impune ca partile sa aiba capacitatea pentru a efectua astfel de acte.

Arendarea peste 5 ani este un act de dispozitie pentru arendator si impune ca acesta sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Arendas poate fi orice persoana fizica sau persoana juridica.

Pot fi arendasi persoanele fizice, cetateni romani, sau cetateni straini, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate, care au pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendatori (garantii reale sau personale).

Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii.

Arendasi, persoane juridice pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Se admite ca arendas poate fi un coproprietar, ceilalti coproprietari fiind, in acest caz, arendatori.

Nu pot fi arendasi functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, care au in administrare terenuri agricole proprietate publica.

Arendasul nu poate avea calitatea de arendator, intrucat legea interzice, sub sanctiunea nulitatii absolute, subarendarea totala sau partiala.

Arendasul poate, insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului.

El poate folosi salariati permanenti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii.

Legea interzice constituirea oficiilor de arendasi, adica oficiile de intermediere intre arendatori si arendasi (art. 1847 C.civ.).

Arendasul are drept de preemtiune cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri, care se exercita potrivit art. 1730-1740 C.civ.

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Sectiunea a II‑a - Consimtamantul

Potrivit principiului libertatii contractuale, persoanele fizice si persoanele juridice sunt libere sa incheie sau nu contracte de arendare, daca, fireste, indeplinesc conditiile legii.

Enumerarea in art. 5 al Legii arendarii a clauzelor esentiale si obligatorii care trebuie sa fie prevazute in contractul de arendare permite partilor sa isi exprime consimtamantul in cunostinta de cauza si, totodata, reduce simtitor litigiile privind interpretarea contractului.

Fireste, sunt aplicabile dispozitiile Codului civil privind conditiile consimtamantului si viciile acestuia.

Sectiunea a III‑a - Obiectul contractului de arendare

Obiectul contractului de arendare sunt bunurile agricole supuse arendarii, respectiv, arenda.

Bunurile agricole care pot fi arendate

Bunurile agricole pot fi arendate in conditiile legii.

Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi -, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Este necesar ca bunul agricol sa existe, fiind valabil insa si contractul care are ca obiect un bun agricol viitor, sa fie determinat sau determinabil, si asupra lui arendatorul sa aiba un drept real (de proprietate, uzufruct etc.).

Contractul de arendare trebuie sa cuprinda obiectul contractului, complet si precis determinat, adica sa contina descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor (art. 4 lit. b).

Arenda

Arenda este contraprestatia pe care o datoreaza arendasul arendatorului, adica pretul folosintei bunurilor agricole transmise spre exploatare arendasului.

In forma initiala, Legea arendarii stabilea expres trei forme de arenda: arenda in natura, stabilita printr‑o cantitate determinata de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim din productie, arenda in bani si arenda mixta concreta, in natura si in bani.

Aceste texte au fost abrogate prin Legea nr. 65/1998 ca inutile, intrucat formele arendei mentionate mai sus, sunt prevazute si de Codul Civil.

Rezulta, deci, ca ramane la libera apreciere a partilor sa stabileasca forma arendei si cuantumul ei, fara a mai exista o limita minima si una maxima legala.

Legea stabileste numai obligatia stipularii in contract a arendei, modalitatile si termenele de plata a acesteia, obligatia executarii acestei indatoriri contractuale si faptul ca "plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite in contract".

Legea prevede si elementele de stabilire a arendei pentru fiecare categorie de folosinta a terenului sau a efectivelor de animale.

Sectiunea a IV‑a - Cauza contractului de arendare

Scopul (cauza) pentru care se incheie contractul de arendare trebuie sa fie licit si moral.

Contractul care are o cauza fictiva, falsa, ilicita sau imorala va fi nul absolut.

Sectiunea a V‑a - Forma contractului de arendare

Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 1838 alin. (1) C.civ.).

Sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanta, ridicata pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local.

Cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, cate un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala sunt situate bunurile arendate.

Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

Toate cheltuielile legate de incheierea, inregistrarea si publicitatea contractului de arendare revin arendasului.

Dispozitiile art. 1838 C.civ. se regasesc si in art. 6 alin. (1) si (4) din Legea arendarii.

Din redactarea fara echivoc a textului rezulta ca inregistrarea contractului de arenda este nu numai o conditie de opozabilitate fata de terti, ci mai mult decat atat, o conditie de valabilitate a contractului.

Sectiunea a VI‑a - Durata arendarii

Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare.

Legea arendarii nu mai cuprinde o durata minima sau maxima a arendarii.

Art. 1837 din Codul civil stabileste o durata minima a arendarii: "Daca durata nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul."