Efectele contractului de inchiriere

Efectele contractului de inchiriere

Sectiunea I - Obligatiile proprietarului (locatorului)

Locatorul are obligatia principala de a asigura chiriasului folosinta linistita si utila a locuintei in tot timpul locatiunii.

Pentru realizarea ei, Legea locuintei si contractul-cadru de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta prevad ca locatorul este obligat sa:

a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;

b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);1

d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii electrice si de gaze, telefonice etc.).

Tot in sarcina proprietarului sunt si reparatiile, indiferent de natura lor, determinata de un caz de forta majora (inundatii, seisme etc.).

Daca insa lucrul a pierit total sau devine inutilizabil, contractul se desface de drept si proprietarul nu poate fi obligat sa-1 reconstruiasca.

Cu privire la restrangerea folosintei locatarului pentru efectuarea reparatiilor urgente, si chiar evacuarea acestuia, sunt aplicabile dispozitiile Codului civil.

In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.

In sfarsit, proprietarul are obligatia sa plateasca, la cererea chiriasului, despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile, efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate de chirias pe baza de acte justificative.

Pana la achitarea integrala a despagubirilor de catre proprietar, chiriasul are drept de retentie asupra locuintei.

In cazul instrainarii locuintei, chiriasul poate pretinde plata despagubirilor de la noul proprietar.

Chiriasii din locuintele care au fost restituite, potrivit legii, fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, au dreptul la despagubiri de la persoana indreptatita careia i s-a restituit locuinta daca aceasta a fost preluata cu titlu valabil, si respectiv de la stat sau de la unitatea detinatoare a imobilului daca imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil.

Sectiunea a II-a - Obligatiile chiriasului

a) Obligatia principala a chiriasului este plata chiriei, ca echivalent al folosintei locuintei.

Notiunile prezentate cu privire la chirie in cadrul contractului de locatiune, sunt valabile si cu privire la contractul de inchiriere, Precizam insa ca plata chiriei in cazul in care obiectul contractului de inchiriere il formeaza locuinta proprietatea unitatilor administrative-teritoriale sau a statului este portabila, de ce se face la sediul locatorului, si nu cherabila.

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

In acest sens in contractul-cadru privind inchirierea locuintelor de stat (Anexa 12 a H.G. nr. 1275/2000 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996) se prevede la art. II. Chiria aferenta locuintei ce face obiectul contractului.

"Chiria lunara este de . . .. lei, calculata in conformitate cu prevederile legale. Chiria se datoreaza incepand cu data de . . . . . . . . si se achita in contul proprietarului nr. . . . . .. la Banca . . . . . . .. pana la data de . . . . . .. .

La data incheierii prezentului contract chiriasul a achitat proprietarului, cu anticipatie, suma de . . . . . . lei, reprezentand chiria aferenta locuintei pe o perioada de . . . luni.

Chiria se va plati lunar, incepand cu data de . . . . . , la sediul . . . . . ., in contul . . . . . .. . .

Pe durata inchirierii cuantumul chiriei se va putea modifica in urmatoarele situatii in care partile cad de accord: . . . . . . . . . . . .

Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriasului cu 30 de zile inainte de termenul scadent de plata.

Neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de intarziere, inceoand cu prima zi care urmeaza celei in care suma a devenit exigibila, fara ca majorarea sa poata depasi totalul chiriei restante."

Pe langa plata chiriei, chiriasul are si urmatoarele obligatii:

b) sa foloseasca locuinta conform destinatiei ei si ca un bun proprietar; chiriasul poate subinchiria, modifica sau imbunatati locuinta detinuta, numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca acestea nu sunt interzise prin contractul de inchiriere principal;1

c) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

d) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii;

"In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.

Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatirea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor (art. 1829 C.civ.).

e) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;

f) sa predea, la mutarea din locuinta, proprietarului locuinta in stare normala de folosinta si curatenie, si cu obiectele de inventar trecute in procesul-verbal de predare-primire intocmit la preluarea locuintei;

g) sa comunice, in termen de 30 de zile, proprietarului orice modificare produsa in venitul net al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere;

h) sa plateasca cu regularitate cotele ce ii revin din cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta comuna ale cladirii (de exemplu ascensorul) si cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire, inclusiv pentru formarea fondului de rulment si cheltuielile de reparatii.

Degradarile produse la partile comune ale imobilului din vina chiriasilor se vor suporta de chiriasul care a produs degradarea, in cazul in care acesta a putut fi identificat, sau de toti cei care au acces si folosesc in comun bunul degradat, in situatia in care nu s‑a putut identifica persoana care a produs stricaciunea.

Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.

Sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care ar obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma, cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului, care ar prevedea responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune, sau care ar impune chiriasilor sa faca asigurari de daune.