Rolul arhitectului

1. De ce un arhitect?
2. Care este rolul unui arhitect?
3. Ce garantii ofera un arhitect?
4. Cand trebuie sa solicitati serviciile unui arhitect?
5. Cat costa un arhitect?
6. Casa dumneavoastra si misiunile arhitectului, faze de proiectare si de realizare a casei dumneavoastra

1. De ce un arhitect?

Pentru ca aveti propriul dumneavoastra stil de viata si gusturi ce va caracterizeaza

In primul rand menirea arhitectului este de a va asculta; plecand de la necesitatile dumneavoastra, gusturile dumneavoastra, modul dumneavoastra specific de viata, evolutia posibila a familiei dumneavoastra, arhitectul va ajuta sa va definiti propriul proiect:

definire a locurilor si dispunerea lor in spatiu

utilizarea judicioasa a suprafetelor

organizarea volumelor interioare

obtinerea unui aspect exterior care sa va satisfaca sau chiar sa va intreaca asteptarile.

Arhitectul nu vinde proiecte tip, pentru ca locuinta dumneavoastra nu trebuie sa va impuna un mod de viata standardizat. El organizeaza spatiul functie de gusturile si de nevoile dumneavoastra, oferindu-va in ciuda tuturor constrangerilor o mai mare personalizare a incaperilor si imaginii de ansamblu.

Arhitectul este un om al dialogului, dar de asemenea un om al calcului si masurii: el va propune un proiect compatibil cu mijloacele dumneavoastra financiare. El va ofera maximum de efect si rezultat cu un minim de efort. Cu tema program si cu costurile clar definite, el devine avocatul dumneavoastra in fata antreprenorilor, facandu-va sa beneficiati de o realizare (constructie, amenajare etc.) de calitate in limitele celor mai bune conditii de pret.

Arhitectul asigura urmarirea lucrarilor, respectarea proiectului si a detaliilor sale.

Deoarece sunteti constient ca intretinerea si utilizarea casei dumneavoastra (costurile acestora) vor deprinde atat de calitatea conceptiei sale cat si de seriozitatea cu care lucrarile de construire vor fi realizate

Arhitectul dumneavoastra va va concepe casa tinand cont de climatul si situl ambiant in mijlocul caruia aceasta se va integra: orientare fata de punctele cardinale, grad de inchidere sau de deschidere fata de vecinatati, organizarea acceselor si a traseelor de miscare, integrare armonioasa in cadrul mediului natural sau a structurii urbane existente, alegerea unei expresii arhitectonice potrivite in acord cu alegerea unei tehnologii si a unor materiale de constructie si de finisaj, alegerea unui tip de incalzire si de ventilare studiate in scopul limitarii la maximum a viitoarelor consumuri de energie si implicit a costurilor de intretinere.

Pentru ca doriti ca santierul dumneavoastra sa inceapa cat mai repede cu putinta!

Pentru a construi, chiar pe un teren ce va apartine, conform legislatiei din Romania, trebuie sa obtineti o Autorizatie de Constructie impreuna cu acordurile si avizele aferente, conform legii (Legea 50/1991 republicata privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor, Legea 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii 50/1991, Ordinul 1943/2001 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 50/1991).

Arhitectul intocmeste pentru dumneavoastra documentatia tehnica necesara pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. Constituindu-se intr-un adevarat avocat al dumneavoastra, este de datoria lui sa va sustina proiectul in fata forurilor de avizare si sa se ocupe de toate demersurile birocratice de ordin juridic, administrativ, tehnic ce insotesc obligatoriu aceasta actiune si care tin de competenta sa. El depune documentatia si rezolvand toate obiectiunile organelor de avizare, poate accelera in mod considerabil termenele de obtinere a autorizatiei dumneavoastra de construire.

Pentru ca, in conditiile in care casa dumneavoastra trebuie inainte de toate sa va placa, ea trebuie de asemenea sa respecte mediul ambiant in care se va inscrie

Arhitectul dumneavoastra va veghea impreuna cu dumneavoastra ca investitia pe care o faceti sa se integreze armonios in mediul inconjurator. Pe langa artist, constructor, economist sau avocat, arhitectul dumneavoastra este deopotriva un om de cultura si un ecolog, fin cunoscator al regulilor de insertie in cadrul urban sau cel natural, in mod obligatoriu la curent cu regulile urbanistice si de protectie ale mediului.

2. Care este rolul unui arhitect?

Menirea arhitectului este de a participa la tot ceea ce inseamna amenajare spatiala, de la scara mare (teritoriala, peisagistica) la cea de detaliu, cu referire in special la activitatea de constructii.

Arhitectul intervine in domeniul constructiilor noi, al reabilitarii, restaurarii, reconversiei celor vechi, in domeniul amenajarii peisajului, in domeniul cladirilor publice, al celor de locuit, agricole si industriale, de invatamant si cultura etc. Aportul sau este obligatoriu in cazul unui proiect arhitectural ce urmeaza a obtine autorizatia de construire. Arhitectul raspunde asteptarilor fiecarui client, veghind la respectarea interesului colectiv. 

• Arhitectul este insarcinat de catre client pentru a intocmi proiectul arhitectural.

Acest proiect defineste prin intermediul partilor desenate (planuri, sectiuni, fatade, planse de prezentare, perspective, detalii etc.) si partilor scrise, implantarea de cladiri, compozitia, organizarea si expresia volumelor acestora precum si alegerea materialelor si culorilor.

Arhitectul intocmeste proiectul arhitectural coordonat cu proiectele de inginerie pentru structura de rezistenta si instalatiile de incalzire, sanitare, apa – canal, ventilatie si climatizare, electrice etc.

Dincolo de definirea proiectului arhitectural si a intregului proiect coordonat pe specialitati, arhitectul este competent pentru a interveni la toate nivelurile proiectului, de la conceptie pana la executia lucrarilor:

alegerea terenului

alcatuirea temei program

conceptie (studii pe variante, schite, perspective, simulari pe calculator, machete de studiu)

expertize (daca sunt necesare)

evaluare economica

studiu de fezabilitate

proiectul tehnic si de executie, coordonarea specialitatilor (inginerie de rezistenta si instalatii, drumuri)

demersuri administrative

caiete de sarcini, organizarea licitatiilor pentru executia lucrarilor

urmarirea de santier

receptia lucrarilor.

Arhitectul poate sa-si indeplineasca mai bine misiunile atunci cand isi asuma raspunderile operatiunilor de la un capat la celalalt (in intregime).

Apropiat si disponibil, arhitectul este cel mai potrivit pentru a va asista in toate fazele de urmarire ale santierului. El va ghideaza in procesul edificarii si va ajuta sa va materializati ideile obtinand maximum de profit in utilizarea unui amplasament.

Prestatia sa completa genereaza calitate, performanta si economie de timp si bani. Ea va garanteaza raportul optim calitate / pret la momentul realizarii investitiei si economii apreciabile de intretinere.

Arhitectul intalneste clientii, coordoneaza santierele si intretine contacte cu diversii sai interlocutori:

politicieni

functionari

oameni de afaceri

bancheri

promotori

antreprenori.

Om de teren, el vegheaza personal la desfasurarea lucrarilor.

• In Romania apeleaza la arhitect:

clientul privat, pentru ca a construi sau a renova este una din deciziile cele mai importante ale vietii si familiei sale

politicianul (alesul) local, pentru ca este judecat, impreuna cu echipa sa, functie de capacitatea sa de a perfectiona amenajarea teritoriului, de a ameliora echipamentele si infrastructurile comunitatii si calitatea vietii concetatenilor sai

comerciantul, pentru ca amenajarea magazinului sau influenteaza cifra sa de afaceri

promotorul, pentru ca locatarii si cumparatorii sunt din ce in ce mai sensibili la calitatea spatiilor, functionalitatii si mediului ambiant, factori de mai mare rentabilitatea comerciala

industriasul, pentru ca functionalitatea, supletea de utilizare si performantele tehnice ale spatiilor garanteaza o productivitate sporita. Ambianta locurilor de munca si imaginea lor sunt de asemenea atu-uri pentru intreprindere

coproprietari, pentru ca amenajarea si intretinerea partilor comune influenteaza asupra cheltuielilor si perenitatii patrimoniului

agricultorul, pentru ca modernizarea cladirilor agricole ale fermelor familiale sau colective amelioreaza rentabilitatea lor si protejeaza calitatea peisajului

conducatorul bisericii (paroh, episcop etc.), pentru ca stie ca aspiratiile spirituale si credinta au nevoie de cea mai apropiata si elocventa expresie simbolica

investitorul in cultura, pentru ca valorile comune ale colectivitatii trebuie sa se regaseasca in calitatea, expresia si atmosfera teatrelor, bibliotecilor si muzeelor sale

investitorul in turism, pentru ca gradul de ocupare si rentabilitatea al unui hotel depinde de functionalitatea sa, de gradul de confort, de atmosfera si calitatea serviciilor oferite raportate la pret

rectorul universitatii, directorul de scoala, pentru ca eficienta si calitatea procesului de invatamant sunt direct influentate de functionalitatea si calitatea laboratoarelor, salilor de curs si seminar, salilor de clasa, de modul de organizare si de eficienta utilitatilor.

3. Ce garantii ofera un arhitect?

• Competenta profesionala

Diploma de arhitect este acordata in urma unor studii de lunga durata (minim 5 ani, in Romania de 6 ani) in cadrul caruia viitorul profesionist acumuleaza cunostinte indispensabile realizarii si executiei proiectului arhitectural.

Exercitarea profesiei si detinerea titlului de arhitect cu drept de semnatura sunt reglementate in Romania conform Legii 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect. Profesarea ca arhitect cu drept de semnatura este posibila doar daca arhitectul respectiv este inscris in Tabloul National al Arhitectilor (publicat de Ordinul Arhitectilor din Romania in Monitorul Oficial), ca membru al unei filiale teritoriale. Pentru a verifica daca persoana cu care doriti sa colaborati este arhitect cu drept de semnatura puteti consulta Tabloul National al Arhitectilor. Va mai puteti interesa la sediul filialei teritoriale a Ordinului Arhitectilor din Romania (O.A.R.) din regiunea in care va aflati.

Pe parcursul intregii sale cariere, arhitectul isi amelioreaza, perfectioneaza cunostintele in cadrul unui proces de formatie continua.  De asemenea, reabilitarea, restaurarea, organizarea de santier, studiile peisagistice, studiile de impact, diagnosticul imobiliar, expertizele etc. sunt domenii unde arhitectul isi manifesta competentele.

• Garantii etice

Din momentul inscrierii sale in O.A.R., arhitectul se angajeaza sa respecte Codul deontologic al profesiei de arhitect ce insoteste textul Legii 184/2001, respectiv obligatii profesionale fata de clienti (sectiunea a 3-a) etc. Nerespectarea  acestor prevederi poate antrena sanctiuni disciplinare (avertisment, vot de blam, suspendarea sau retragerea dreptului de semnatura, radiere din O.A.R.

• Garantii contractuale

Misiunile ce urmeaza a fi incredintate arhitectului fac obiectul unui contract scris, indicand clar obligatiile arhitectului si ale clientului. Redactarea unui astfel de contract este obligatorie conform Codului Deontologic al profesiei de arhitect, sectiunea a 3-a, art. 21.

Acest contract trebuie sa precizeze in mod special:

misiunile exacte si durata lor pe care doriti sa le incredintati arhitectului

modalitati de plata: onorariile arhitectului se negociaza liber si prealabil semnarii contractului cu respectarea baremului de tarif minimal al O.A.R.

calendarul proiectului: arhitectul va propune un calendar precis al platilor si termenelor de predare ale tuturor fazelor de proiectare, de la studiile preliminare pana la fazele finale ale executiei lucrarii

• Garantii profesionale

Ca sef de proiect, dintre profesiile implicate in activitatea de constructii, arhitectul este cel caruia i se pot impune obligatiile de asigurare cele mai importante.

In Romania, arhitectul cu drept de semnatura nu trebuie sa fie obligatoriu asigurat. Cu toate acestea, fiecare arhitect cu drept de semnatura membru O.A.R. poate fi, la solicitarea dumneavoastra, beneficiarul unei polite de asigurare, ce poate acoperi ansamblul unor acte ce angajeaza responsabilitatea sa profesionala. Arhitectul are datoria de consultant ce se exercita pentru toate misiunile pe care i le solicitati:

la stadiul de conceptie, arhitectul trebuie sa va avertizeze asupra fezabilitatii operatiunii, sa va aduca la cunostinta starea solului, sa va previna asupra imperfectiunilor unei lucrari realizate cu un pret scazut sau asupra unei eventuale depasiri a bugetului prevazut, asupra riscurilor la care sunt supuse cladirile invecinate in cazul unei constructii noi

la stadiul executiei lucrarii: arhitectul trebuie sa va sfatuiasca asupra alegerii antreprizelor de constructii, asupra calitatii si caracteristicilor materialelor utilizate (va poate sfatui sa nu utilizati anumite materiale)

la stadiul de receptie a lucrarilor: arhitectul trebuie sa va atentioneze asupra tuturor viciilor aparute la terminarea lucrarilor. Informarea dumneavoastra va fi facuta de catre arhitect prin atentionare scrisa.

Cu fiecare proiect realizat, arhitectul isi angajeaza intreaga sa responsabilitate si reputatie.

Arhitectul dumneavoastra are tot interesul sa va satisfaca: casa dumneavoastra va fi cartea sa de vizita, aceasta impreuna cu dumneavoastra fiind pentru arhitect cea mai buna publicitate.

4. Cand trebuie sa solicitati serviciile unui arhitect?

Participarea unui arhitect este obligatorie pentru conceptia si intocmirea oricarui proiect ce urmeaza a fi supus unei cereri de Autorizatie de Construire (conform Legii 453/2001 si Ord.1943/2001) fie ca se refera la construirea unei case noi, adaugirea sau supraetajarea unei cladiri existente. Pentru cladiri de locuinte (parter sau parter si un etaj), avand suprafata construita desfasurata mai mica de 175mp, conform competentelor oferite de lege (Legea 50/1991, art.6)  este obligatorie doar participarea unui conductor arhitect (studii superioare de minim 3 ani).

A alege un arhitect inseamna a alege o competenta recunoscuta de lege.

Experienta si notorietatea nu trebuie sa fie singurele criterii de alegere, pentru ca tinerii profesionisti merita de asemenea increderea dumneavoastra.

Dialogul direct cu mai multi arhitecti, daca importanta investitiei o justifica, este esential, pentru ca increderea dintre dumneavoastra si arhitect este un dat esential pentru reusita proiectului dumneavoastra. Acesta presupune chiar organizarea concursului pentru solutii si idei de arhitectura.

Directiile de Urbanism din cadrul prefecturilor si municipiilor (arhitectii sefi de judete si municipii) sunt in masura sa va vina in ajutor cu informatii asupra reglementarilor prevazute in planurile urbanistice pe care propriile voastre proiecte si interese vor trebui sa le respecte.

Filialele regionale ale O.A.R. va pot fi de asemenea de folos, fiind in masura sa va puna la dispozitie toate informatiile necesare. La solicitarea dumneavoastra, impreuna cu filialele teritoriale ale O.A.R. puteti organiza chiar concursuri de arhitectura si urbanism in scopul alegerii unui arhitect pentru investitii pe care le considerati suficient de importante.

5. Cat costa un arhitect?

Conform legii 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect, cap.2, sectiunea a 3-a, Drepturile si obligatiile arhitectilor cu drept de semnatura, art.16 c) cap.4, art.43 alin (2), arhitectii cu drept de semnatura, membri O.A.R. beneficiaza pentru serviciile prestate in relatiile contractuale ce se stabilesc cu dumneavoastra de un onorariu negociat liber, al carui nivel minim este stabilit de catre O.A.R. cu avizul M.L.P.T.L. (Ministerul Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei) nr.2156/02.10.2001 si avizul M.C.C. (Ministerul Culturii si Cultelor)  nr.6224/17.10.2001.

In consecinta, onorariile minime nu pot fi mai mici de:

75% din tarifarea rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994

50% din tarifarea rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994, pentru investitiile realizate in scopuri sociale din fonduri publice (locuinte sociale si pentru tineri in regim colectiv, investitii pentru invatamant si sanatate si anume: scoli, gradinite, internate, cantine scolare, orfelinate, crese si dispensare)

30% din rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994 pentru locuintele in mediul rural, inclusiv anexele gospodaresti ale acestora, racordarea si bransarea acestora la utilitati, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

- sunt situate in afara zonelor de protectie a monumentelor istorice

- au suprafete minimale prevazute de Legea locuintei nr.114/1996, republicata, majorate cu maximum 20%

sunt resedinte principale

se realizeaza din fondurile persoanelor fizice si au regim de inaltime P, P+1 etaj.

Tariful calculat conform tabelului 6.14.A (prezentat mai jos) reactualizat reprezinta tariful unui proiect complex acoperind toate fazele de proiectare si toate specialitatile implicate in proiect, conform Legii 10/1995 privind calitatea in constructii, Legii 453/2001 si ale Ordonantei de urgenta a guvernului nr.20/2001 privind achizitiile publice. In consecinta, onorariile pentru intreg proiectul, cu toate specialitatile (arhitectura, inginerie pentru structura si instalatii este cuprins in tabelul de mai jos, cu mentiunea ca onorariul strict al arhitectului variaza intre48% si 52% din valorile prezentate, functie de specificul lucrarii proiectate:

nr. crt	Transa de calcul din valoarea de investitie (fara TVA ) Euro cota %	Grupa I programe simple Euro cota %	Grupa II locuinte Euro cota %	Grupa III afaceri curente Euro cota %	Grupa IV programe complexe Euro cota %	Grupa V functiuni tehnologice Euro cota %	Grupa VI centrale si pcte termice Euro cota %	Grupa VII restaurari Euro cota %
	transa minima pana la                  54 000 valoare de proiectare
	de la 54 000 la                             144 000 valoare de proiectare transe cumulate		Eseu: Instructiuni de montaj al usilor cu toc reversibil Eseu: Stingatorul cu praf si bioxid de carbon p1,p3,p5,p6,p10 stas 4918-78
	de la 144 000 la                        1 080 000 valoare de proiectare transe cumulate
	de la 1 080 000 la                     2 880 000 valoare de proiectare transe cumulate
	de la 2 880 000 la                   18 000 000 valoare de proiectare transe cumulate
	transa peste                             18 000 000

* onorariile editate sunt rezultatul calcului corespunzator limitei superioare a transei respective

COTE PROCENTUALE DIN VALOAREA DE INVESTITIE PENTRU PROIECTAREA LUCRARILOR

CU SPECIFIC PREPONDERENT ARHITECTURAL

CLASIFICAREA LUCRARILOR

Grupa   I – Lucrari de plastica arhitecturala si decoratiuni interioare / exterioare la cladiri

Grupa  II – Mobilare cladiri civile

Grupa III – Amenajare peisagistica

Grupa IV – Mobilier urban si dotari stradale

Proiectarea pieselor unicat, prototipuri se calculeaza distinct conform ordin MLPAT 11/N din 01.06.1994

Lucrarile cu tratare plastica deosebita, prevazute in art. 6.15.A la toate grupele, vor fi tarifate cu aplicarea unui factor de influenta specific k = 1,25

* onorariile editate sunt rezultatul calcului corespunzator limitei superioare a transei respective

Onorariile, atat ale arhitectului cat si ale inginerilor ce alcatuiesc cu totii echipa dumneavoastra de proiectare sunt calculate functie de valorile de investitie estimate. Aceste valori sunt aproximate de catre O.A.R. pe tipuri de functiuni, dupa cum urmeaza:

VALORI MINIME DE INVESTITIE C+I

EXPRIMATE IN EURO/MP, FARA TVA

NOTE:              * Calculul valorilor conform OUG nr. 62/1998 si OUG nr.15/1999 s-a facut la cursul Leu/ Euro de 12591/1, la data aparitiei OUG nr. 15/1999.

Valoarea pentru „alte locuinte”, grupa II rezulta din analizele de pret publicate in “Bursa Constructiilor” nr. 3(15)/2001.

Valorile de investitie pentru lucrarile de restaurare se determina printr-o procedura specifica, corespunzatoare cu complexitatea lucrarilor.

Contractul pe care il veti semna cu arhitectul dumneavoastra trebuie sa precizeze modalitatea sa de remuneratie si nivelul onorariilor sale. Acestea depind in mod esential de trei factori:

costul investitiei (a carei valoare minima poate fi dedusa din tabelul O.A.R.)

complexitatea investitiei (diferitele tipuri de investitii sunt de asemenea cuprinse in tabelul 6.14.A)

intinderea si gradul de dificultate al misiunilor incredintate.

In conditiile in care costul exact al investitiei dumneavoastra nu poate fi cunoscut inaintea ofertelor antreprenorilor de constructii, este posibila introducerea in contractul de proiectare a unei clauze de diminuare a onorariului sau initial, daca devizul sau depaseste o marja considerata „de toleranta”. Aceasta este in general de maximum 10% in conditiile unei estimari la inceputul fazei de conceptie a proiectului.

O intarziere a termenelor de predare a uneia sau mai multor faze de proiectare, cu mai mult de o perioada considerata de gratie (de obicei maximum o saptamana) poate antrena penalizari ale onorariului de proiectare.

Onorariile pot fi calculate in urmatoarele modalitati:

procentaj din costul investitiei, procedeul cel mai des utilizat

tariful orar; se aplica pentru misiuni scurte si clar definite (consultatii, expertiza, relevee).

Aceste moduri diferite de calcul pot fi combinate intre ele.

Va platiti arhitectul dumneavoastra, dar acesta va poate aduce economii:

organizand o veritabila concurenta intre antreprizele posibile de a lucra pe santierul dumneavoastra

verificand daca materialele utilizate si tehnologiile de punere in opera corespund perfect celor prevazute in proiect

asigurandu-se in permanenta asupra respectarii calendarului de executie a lucrarii

ferindu-va prin competenta sa de surprizele neplacute ale unor solutii constructiv sau de finisaj care nu rezista timpului in conditii bune.

6. Casa dumneavoastra si misiunile arhitectului

O casa se realizeaza in etape succesive: in scopul de a accelera mersul santierului dumneavoastra (de care depind costurile casei), arhitectul dumneavoastra va poate asista in fiecare faza a lucrarilor, fie ca fac parte din misiunile incredintate prin proiect, fie ca sunt misiuni suplimentare platite ca atare.

Santierul dumneavoastra nu poate incepe fara urmatoarele conditii:

terenul sa fie construibil (lucru pe care il aflati in urma obtinerii Certificatului de Urbanism)

ati obtinut Autorizatia de Construire

daca nu sunteti proprietarul de drept al terenului, trebuie sa rezolvati intai problemele juridice legate de teren.

Fazele realizarii casei dumneavoastra (conform cu legislatia romaneasca in vigoare) sunt

etapa exploratorie (studiul de tema, studiul pe variante, certificatul de urbanism, PUD, PUZ)

etapa de obtinere a autorizatiei de constructie

proiectul tehnic, proiectul de executie, coordonarea specialitatilor, antemasuratori, caiete de sarcini si detalii de executie

santierul, urmarirea lucrarilor

receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea)

Faza exploratorie

Aceasta este realizata de catre arhitect, cu ajutorul dumneavoastra. Sunt necesare cateva demersuri.

Terenul dumneavoastra este construibil?

Este vorba despre terenul pe care doriti sa construiti (il detineti, doriti sa il cumparati sau sunteti in curs de achizitionare).

In primul rand se face o cerere pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism.

Certificatul de urbanism este (conform Ord.1943/2001, art.27) actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul (amplasamentul), cerinte urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii. Pentru aceeasi parcela (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanti, indiferent de calitatea acestora in raport cu terenul.

In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament .i / sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, emitentul poate cere suplimentar elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) sau plan urbanistic de detaliu (P.U.D.) (Ord.1943/2001, art.29 (3)).

Solicitantul poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la un imobil – teren si / sau constructii (Ord.1943/2001, art.28).

In cazul in care scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului (functiune, accesibilitate, relatii de vecinatate etc.) nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului (suprafata neconstruibila ca urmare a unor interdictii, servituti sau zone de protectie a dotarilor de infrastructura,  rezerve de teren de teren pentru investitii de interes public etc.) nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire pentru obiectivul propus (Ord.1943/2001, art.29 (2)).

Certificatul de urbanism se emite pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente, precum si in vederea desfiintarii constructiilor. Se mai poate emite pentru: concesionare de terenuri, cereri in justitie, alte scopuri. (Ord.1943/2001, art.30).

Pentru emiterea C.U.  sunt necesare urmatoarele:

cerere tip pentru emiterea C.U., completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului

plan de situatie, eliberat pe suport topografic – vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie – la scarile 1:5000 pana la 1:500

documentul de plata a taxei de eliberare a C.U. (stabilita de catre emitent conform legii) – copie.

Nu este necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate. Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire / desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii. (Ord.1943/2001, art.16).

Termenul prevazut de lege pentru eliberarea C.U. este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente pentru avizare (Ord.1943/2001, art.32). Valabilitatea C.U. este stabilita de catre emitent.

Conform legii (Ord.1943/2001, art.59, art.60, art.61, art.62) sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele:

terenuri din interiorul localitatilor, ocupate (cu constructii si amenajari aferente) sau libere de constructii

terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public

terenuri ce se pot concesiona (ce apartin statului sau unitatilor administrativ – teritoriale locale) cu sau fara licitatie. Suprafetele maxime ale terenurilor ce se pot concesiona pentru realizarea de locuinte si spatii construite asociate acestora sunt: in localitati urbane, 300mp pentru un apartament intr-o cladire parter sau parter si etaj; 200 mp pentru un apartament intr-o cladire parter sau parter si etaj cu doua apartamente; 150mp pentru cladiri cu cel mult sase apartamente; in localitati rurale, 1.000mp pentru o locuinta. (L 453/2001, art.15)

Terenul dumneavoastra trebuie sa fie construibil din punct de vedere tehnic: verificarea subsolului (casele vecine au subsol?), nivelul apelor freatice, existenta utilitatilor publice si posibilitatile de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon.

Studiile preliminare, schita de proiect, proiectul pentru autorizare

In faza de conceptie a casei, trebuie sa existe un dialog permanent cu beneficiarul pana cand solutia adoptata corespunde nevoilor dumneavoastra, gusturilor si posibilitatilor financiare.

Odata angajat in constructia unei case, arhitectul dumneavoastra va poate ajuta in obtinerea datelor despre imobilul pe care doriti sa construiti. Arhitectul va studia impreuna cu dumneavoastra terenul: amplasament (pozitie), imprejurimi, topografie, caracteristici, servituti, climat, nevoile si dorintele dumneavoastra. Daca va angajati in transformarea unei constructii existente, sunt necesare cateva studii preliminare – functie de amploarea lucrarilor – referitoare la starea tehnica a acestora (se poate ajunge pana la o expertiza structurala) pentru care puteti cere ajutorul arhitectului.

Combinand aceste motivatii diferite, arhitectul va poate face una sau mai multe solutii – „schita de proiect”. Pe baza acestora au loc discutii cu dumneavoastra, se fac modificari, se discuta din nou, pana se ajunge la o solutie care sa va multumeasca. In aceasta prima faza se poate estima costul aproximativ al investitiei. Daca arhitectul are convingerea ca resursele financiare ale dumneavoastra sunt insuficiente pentru scopul propus, el are datoria sa vp informeze asupra acestui lucru (Codul deontologic al profesiei de arhitect, art.31). Ajungeti, impreuna cu arhitectul, la un partiu de arhitectura general pe care acesta, impreuna cu colaboratorii (alesi de el sau de dumneavoastra) se poate detalia pentru faza urmatoare si anume proiectul de autorizare.

Obtinerea Autorizatiei de Construire

Autorizatia de construire este actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii (Legea 453/2001, art.2) si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor de investitii (Ord.1943/2001, art.40). In baza  legii (453/2001, art.3), autorizarea de construire se elibereaza pentru:

orice constructie noua

constructii provizorii de santier

lucrari cu caracter provizoriu

reconstruire, modificare, extindere, reparare a cladirilor de orice fel.

Autorizatia de construire nu este necesara pentru lucrari de reparatii care nu modifica forma exterioara a constructiei, materialele din care este executata, se pastreaza golurile de tamplarie (forma, dimensiuni), nu se altereaza structura de rezistenta sau aspectul arhitectural al constructiei. (L 453/2001, art.8).

Solicitantul Autorizatiei de Construire poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului, care atesta dreptul de proprietate (contract de vanzare – cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarare judecatoreasca etc.), sau a unui contract de concesiune, de cesiune, de comodat, de inchiriere (doar pentru lucrari cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului). Solicitarea  se poate face direct de catre detinatorii titlului sau investitori, fie prin intermediul unui imputernicit – consultant, proiectant, orice alta persoana fizica sau juridica autorizata care are in obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrarilor de constructii (Ord.1943/2001, art.41).

Dosarul care se va depune in vederea emiterii A.C. va cuprinde urmatoarele documente (Ord.1943/2001, art.17):

cerere pentru emiterea A.C., inclusiv anexa, completata cu elementele de identificare si datele tehnice conform proiectului de autorizare de construire (P.A.C.)

P.A.C., intocmit in baza prevederilor anexei nr.1 a legii 453/2001 si a prevederilor art.23 alin (2) din Ord.1943/2001, inclusiv referatele de verificare si cel de expertiza tehnica – dupa caz – semnate si stampilate in original (doua exemplare)

actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie

certificatul de urbanism

fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin C.U., necesare emiterii Acordului Unic (act cu valoare de aviz conform, ce insumeaza avize si acorduri favorabile, exprimate prin fise tehnice, pentru utilitati urbane) precum si documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului

declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului

documentele de plata pentru emiterea A.C., pentru avizele si acordurile necesare.

Odata cu A.C. se poate solicita si proiectul pentru organizarea executiei lucrarilor (P.O.E.).

P.A.C. este proiectul tehnic pentru Autorizatia de Construire si se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insuseste si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai in domeniul arhitecturii si constructiilor, anume: arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de arhitectura (membru O.A.R., cu drept de semnatura) si inginer cu diploma recunoscuta de statul roman pentru partea de inginerie (L 453/2001, art.6). Verificarea proiectelor se face de catre verificatori atestati.

A.C. se elibereaza solicitantului in termen de 30 de zile de la data depunerii documentatiei complete. Daca documentatia este incompleta,  ea se returneaza solicitantului in termen de 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia. Odata cu A.C. dumneavoastra primiti in doua exemplare un document de „Instiintare privind data inceperii lucrarilor” pe care trebuie sa il inaintati Inspectoratului de Sat in Constructii (I.S.C.) la inceperea santierului.

Arhitectul cunoaste reglementarile si practicile administrative. Astfel el va poate ajuta in depunerea unei documentatii complete si a obtinerii A.C - intr-un timp mai scurt.

Pentru anumite categorii de lucrari, continutul proiectului pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii este simplificat (Ord.1943/2001, art.23 si anexa 2).

Taxe

Taxele pentru obtinerea A.C. se calculeaza pe baza declaratiei solicitantului si in conformitate cu prevederile proiectului prezentat pentru autorizare, functie de suprafata desfasurata a constructiilor sau pe baza devizului general prezent in P.A.C. (aceasta taxa are o valoare de 1% din valoarea de investitie). La data efectuarii receptiei lucrarilor, dumneavoastra aveti obligatia sa cereti emitentului A.C. regularizarea taxei in functie de valoarea de investitiei finala – pe baza unui postcalcul, sustinut cu documente (Ord.1943/2001, art.69, art.70).

Cheltuielile pentru controlul statului (I.S.C.) in autorizarea executarii lucrarilor se suporta de catre dumneavoastra, in valoare echivalenta de 0,1% din valoarea lucrarilor autorizate, urmand ca la finalizarea lucrarilor sa se aplice aceasta cota si pentru diferentele rezultate din actualizarea valorii lucrarilor autorizate. Cheltuielile pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii se suporta de catre dumneavoastra prin virarea unei sume echivalente cu 0,7% din cheltuielile de constructie autorizate, aceasta putandu-se achita esalonat.

Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori

Odata obtinuta A.C., arhitectul si colaboratorii sai purced la elaborarea proiectului tehnic si detaliilor de executie necesare pentru inceperea lucrarilor pe santier.

Proiectul tehnic contine:

parti scrise:

- descrierea generala a lucrarilor

- caietele de sarcini

- listele cu cantitati de lucrari

- graficul general de realizarea a investitiei)

parti desenate

- planuri generale

- planse principale ale obiectelor

- arhitectura

- structura

- instalatii

- dotari si instalatii tehnologice

- dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza contra incendiilor, protectia muncii.

Planurile de arhitectura stau la baza celor elaborate de colaboratori, care sunt coordonati de catre seful de proiect (arhitect). Aceste planuri furnizeaza toate elementele necesare (cote, dimensiuni, distante, functiuni, arii, finisaje, materiale) pentru realizarea investitiei. Plansele de structura contin solutiile constructive, ordinea tehnologica de executie si montaj, recomandari privind manipulare, transport, depozitare si montaj.

Avand toate aceste informatii, dumneavoastra va puteti cauta (ajutat de arhitect daca doriti) antreprize care sa va faca oferte concrete de pret. Acest lucru inseamna: un deviz general al investitiei (detaliat pe categorii de lucrari, principalii indicatori tehnico – economici, esalonarea investitiei, conditii financiare).

Exista doua tipuri de antreprize: antreprize (firme de constructii) mai mici, care sa presteze toate categoriile de lucrari necesare si antreprize mai mari (generale) care sa se ocupe de ansamblul lucrarilor si sa dea in subantrepriza lucrari specifice. In ambele cazuri se semneaza un contract de dumneavoastra ca beneficiar si antreprenor ca executant al lucrarilor. Lucrarile se mai pot executa si in regie proprie.

Arhitectul este obligat prin codul deontologic al profesiei de arhitect (art.26) sa nu presteze simultan pentru acelasi client servicii de proiectare sau consulting si servicii de executie si comert cu materiale de constructie.

Santierul si urmarirea lucrarilor

Odata ales executantul, se poate incepe santierul.

La loc vizibil, pe toata perioada lucrarilor, trebuie afisat un panou de minim 90×60cm, cu datele de identificare ale investitiei: denumire, adresa, beneficiar, proiectant general, executant (constructor), numarul A.C., valabilitatea ei, data inceperii si terminarii lucrarilor.

Obligatiile dumneavoastra si ale executantului sunt (Ord.1943/2001, art.80):

urmarirea executiei lucrarilor (prin diriginte de santier autorizat, ca reprezentant al dumneavoastra si responsabil tehnic cu executia atestat, din partea executantului)

intocmirea cartii tehnice a constructiei (evidenta tuturor documentelor privind constructia in toate etapele realizarii ei; se intocmeste si se completeaza prin grija dirigintelui de santier pe perioada executarii lucrarilor, apoi obligatia de completare revine dumneavoastra)

efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in termen precum si a receptiei finale dupa perioada de garantie

urmarirea comportarii in exploatare a constructiei.

Arhitectul are dreptul si obligatia de a urmari executarea intocmai a lucrarilor proiectate. Neconformitatea acestora cu documentatia elaborata va fi semnalata dumneavoastra si, dupa caz, organismelor de control abilitate (codul deontologic al profesiei de arhitect, art.35).

Pe durata santierului, arhitectul poate efectua: inspectii periodice, controlul starii diverselor categorii de lucrari, verificarea partii financiare a lucrarilor.

Prin dispozitie de santier data de proiectantul lucrarilor si cu acordul scris al dumneavoastra se pot admite modificari locale ale solutiilor tehnice din proiectele autorizate, fara emiterea unei noi A.C., numai daca prin aceasta nu se modifica conditiile de amplasament, alcatuirea structurala de ansamblu ori aspectul constructiei sau daca nu sunt periclitate rezistenta si stabilitatea cladirilor invecinate. Responsabilitatea privind corectitudinea tehnica a solutiei modificatoare apartine proiectantului, iar dumneavoastra aveti obligatia de a depune in copie la emitentul A.C. dispozitiile de santier cu rol de martor (Ord.1943/2001, art.66)

Executantul, in baza contractului de antrepriza incheiat cu beneficiarul are urmatoarele obligatii pentru asigurarea calitatii constructiilor:

sa va sesiseze cu privire la neconformitatile si sau neconcordantele din proiect, in vederea solutionarii lor de catre proiectant

sa inceapa executia numai daca exista A.C.

sa execute lucrarile numai pe baza si in conformitate cu proiectul tehnic de executie.

Receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea)

Potrivit prevederilor legale in vigoare, receptia lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente este actul prin care dumneavoastra declarati ca acceptati, preluati lucrarea (cu sau fara rezerve) si ca aceasta poate fi data in folosinta. Prin actul de receptie se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile contractuale si in conformitate cu documentatia de executie.

Receptia se realizeaza in doua etape:

receptia la terminarea lucrarilor (este obligatorie si pentru realizarea lucrarilor in regie proprie)

receptia finala la expirarea perioadei de garantie.

Dumneavoastra aveti obligatia sa incepeti receptia in maximum 15 zile de la notificarea terminarii lucrarilor de catre executant si sa comunicati data proiectantului, executantului si membrilor comisiei.

Receptia la terminarea lucrarilor se face de catre o comisie aleasa de dumneavoastra, din care trebuie sa faca parte reprezentantul administratiei locale. Proiectantul si executantul (sau reprezentantii lor) nu pot face parte din comisia de receptie, intrucat au calitatea de invitati.

Comisia de receptie examineaza:

respectarea prevederilor din A.C, precum si avizele si conditiile de executie impuse de autoritatile competente;

executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, ale documentatiei de executie si ale reglementarilor specifice

referatul de prezentare intocmit de proiectant cu privire la modul in care a fost executata lucrarea

terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul incheiat intre dumneavoastra si executant.

La terminarea examinarii, comisia va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie. Receptia se poate face daca nu exista obiectii. Daca exista obiectii, se poate face receptia cu notarea expresa a acestora si cu posibilitatea de remediere a lipsurilor in termen de 90 de zile. Dupa executarea remedierilor, executantul va cere in scris anularea obiectiilor.

Receptia finala este convocata de dumneavoastra in cel mult 15 zile dupa expirarea perioadei de garantie specificata in contractul cu executantul. La receptia finala participa: proiectantul lucrarii, executantul, comisia de receptie si dumneavoastra. Comisia se intruneste la data si locul fixate si examineaza urmatoarele: procesele verbale de receptie de la terminarea lucrarilor; finalizarea lucrarilor cerute de „receptia de la terminarea lucrarilor”; referatul dumneavoastra privind comportarea constructiilor in exploatare pe perioada de garantie, inclusiv viciile aferente si remedierea lor.

La terminarea receptiei, comisia de receptie finala isi va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie finala, in termen de 3 zile lucratoare.

Dupa punerea in functiune a obiectivului de investitii, dumneavoastra aveti obligatia sa:

regularizati taxele datorate administratiei publice locale, precum si achitarea celorlalte cote legale

obtineti adeverinta de existenta a constructiei (pe baza de cerere, extras de carte funciara in original valabil 30 zile, plan parcelar intocmit de proiectant autorizat de Oficiul National de Cadastru, Copie Autorizatie de Constructie, proces verbal de receptie a lucrarilor) pentru intabulare sau obtinere autorizatie de functionare – inregistrare in Cartea Funciara

declarati investitia in vederea impunerii.

Declaratia in vederea impunerii la organele financiare teritoriale trebuie facuta la terminarea completa a lucrarilor si nu mai tarziu de 15 zile de la data expirarii termenului de valabilitatea a A.C.