DOCUMENTATIA INVESTITIILOR SI STUDIUL DE FEZABILITATE

1. Principalele etape de realizare a constructiilor pentru investitii

2. Studiul de oportunitate

3. Studiul de prefezabilitate

4. Studiul de fezabilitate

5. Proiectul tehnic si autorizarea de constructie

Devizul de cheltuieli

O lucrare de investitii, cu precadere din zona productiva, necesita fonduri financiare importante, angajate pe o perioada relativ mare de timp; executia lucrarii se face in 1 - 3 ani, in timp ce efectele (profiturile) sunt obtinute intr-o perioada indelungata de 10 - 20 ani; iar in cazul cladirilor acestea produc efecte pozitive 70 - 80 ani.

Trebuie avut in vedere si faptul ca adeseori, obiectivele de investitii sunt, in mod practic, unicate, ca si in cazul celor care se aseamana exista operatii si activitati care le diferentiaza.

De aceea, inainte de realizarea investitiei este necesara intocmirea unui ansamblu de studii, proiecte, documentatii pentru o fundamentare temeinica a eficientei viitorului obiectiv.

Principalele etape de realizare a constructiilor pentru investitii

Realizarea unei constructii pentru un obiectiv de investitii presupune parcurgerea mai multor etape si intocmirea unor documente. Principalele etape de realizare a constructiei de obiective de investitii sunt:

Elemente de sistematizare a teritoriului;

Proiectarea, avizarea si aprobarea lucrarilor de constructii;

Executarea lucrarilor de constructii;

Receptia si darea in folosinta a obiectivului.

Elemente de sistematizare a teritoriului

Dezvoltarea economico-sociala optima a localitatilor necesita stabilirea unor criterii de zonare macro si microeconomice, zonare care trebuie sa aiba la baza valorificarea resurselor de materii prime, materiale si umane, cresterea eficientei economice si de protectie a mediului inconjurator, etc.

Zonarea macroeconomica a teritoriului cuprinde echiparea tehnica a teritoriului cu mijloace necesare dezvoltarii fiecarei ramuri economice si fiecarei localitati.

Structura complexa si specifica localitatilor determina la randul sau, o zonare microeconomica, ce presupune delimitarea zonei industriale de zona locuibila si de zona constructiilor socio-culturale, etc.

Sunt necesare studii stiintifice privind realizarea infrastructurii tehnico-edilitare (alimentarea cu gaze, apa, energie electrica, canalizare, retele de drumuri, telecomunicatii, etc.).

Proiectarea, avizarea si aprobarea lucrarilor de constructii.

Proiectarea unei constructii reprezentata de planuri scrise si desenate care sa reflecte caracteristicile functionale si structurale ale acesteia pe baza cerintelor utilizatorilor respectiv beneficiarilor.

Proiectul pentru investitii este un proces complex, prin care specialistii determina solutii optime functionale, constructive si economice ce definesc constructia, rezultand in esenta un proiect de executie si un deviz, pe baza carora se realizeaza obiectivul de investitii.

Ansamblul de lucrari scrise si proiectate (desenate) pe baza carora se executa obiectivul de investitii poarta denumirea de documentatie tehnico-economica.

Documentatia tehnico-economica prezinta cinci faze de realizare:

studiul de oportunitate (intocmit de investitor sau la comanda acestuia de catre consultant);

studiul de prefezabilitate (intocmit de investitor, cu ajutorul proiectantului);

studiul de fezabilitate (intocmit de investitor, cu ajutorul proiectantului);

proiect tehnic (realizat de proiectant);

detalii de executie (elaborate de proiectant).

Din enumerarea celor cinci faze se observa rolul important al proiectantului in elaborarea documentatiei tehnico-economice necesare realizarii unui obiectiv de investitii.

Pentru realizarea investitiei, in afara documentelor enumerate mai sus, sunt necesare si alte documentatii:

graficul de esalonare a investitiei;

graficele de livrare a utilajelor si instalatiilor;

graficul de asigurare cu forta de munca;

programul de urmarire in timp a obiectivului;

proiecte de organizare a santierului.

Executarea lucrarilor de constructii.

Executarea constructiei obiectivului de investitii reprezinta punerea in practica a proiectului tehnic si a detaliilor de executie aprobate. Pentru deschiderea santierului si inceperea lucrarilor de executie, constructorul trebuie sa aiba la dispozitie urmatoarele documente:

proiectele si detaliile de executie a lucrarii;

proiectul de organizare a santierului;

autorizatia de construire.

Receptia si darea in folosinta a obiectivului.

Prin receptia constructiei se realizeaza actul final care atesta executarea lucrarii, in concordanta cu proiectul de executie, respectarea normelor tehnice, a capacitatii si calitatii lucrarilor de constructii.

Procesul de receptie a obiectivului de constructii se realizeaza de catre comisii de specialisti delegati de beneficiarul lucrarii. Acestea verifica scriptic si faptic executarea constructiei conform proiectului, confruntandu-se documentele cu realitatile din teren, precum si prin masuratori cantitative si calitative directe ale elementelor de rezistenta, de instalatii, etc.

Studiul de oportunitate

Prin acest studiu se urmareste atragerea potentialilor investitori, actionari, antreprenori, etc., precum si formularea de formule de proiect cu scopul de a trezi interesul partilor interesate. De regula, studiul de oportunitate este schematic, prezinta estimari generale si are un cost redus.

Studiile de oportunitate pot fi: regionale, sectoriale si studii de oportunitate speciale.

Studiile regionale identifica posibilitatile de investire intr-o anumita regiune, zona administrativa, cu un anumit potential economic, dar cu un excedent de forta de munca, cu piata de desfacere asigurata, potential al cumparatorilor, posibilitati de aprovizionare cu materii prime, in functie de traditiile din zona, gradul de atractivitate a zonei, etc.

In general, studiul regional de oportunitate cuprinde referiri la:

caracteristicile esentiale ale regiunii: suprafata si aspectele fizice naturale definitorii;

populatia, structura profesionala, venitul mediu, situatia economico-sociala a regiunii, particularitati;

situatia exporturilor si importurilor regiunii din ultimii ani;

situatia factorilor de productie existenti, pusi in valoare sau a potentialilor factori de productie in viitor;

prezentarea infrastructurii existente si perspectivele de dezvoltare a acesteia;

strategiile de dezvoltare regionala viitoare, cu referire expresa la:

activitatile pentru care cererea actuala locala este ridicata;

sectoarele economico-sociale fara o concurenta puternica in regiunile invecinate.

studii estimative privind cererea actuala si perspectivele de dezvoltare viitoare;

identificarea capacitatii aproximative a unitatilor ce pot face obiectul unor constructii initiale sau al unor extinderi;

costul estimat al lucrarii de investitii, luand in calcul si costul terenului aferent, al tehnologiei si echipamentului folosit;

identificarea surselor de finantare potentiale, examinate si recomandate;

analiza preliminara a avantajelor economice globale, in special pentru obiectivele economice nationale cu caracter public (repartizarea echilibrata a activitatii economice, estimarea economiilor de valuta, crearea locurilor de munca, diversificarea economica a regiunii, etc.).

Toate aceste informatii privind regiunea considerata pot contine valori orientative, de regula estimari medii ale costurilor.

Studiile de oportunitate sectoriale urmaresc posibilitatile de a investi intr-un sector de activitate cum ar fi: industria alimentara, usoara, activitatea de turism, industria materialelor de constructii, etc.

De regula, acest studiu cuprinde informatii ca:

Locul si importanta sectorului in economia nationala, in contextul politicii economice promovate de administratia centrala.

Dimensiunea, structura si rata medie de crestere a sectorului respectiv.

Volumul actual si rata de crestere a cererii productiei in sectorul prezentat.

Planificari aproximative ale cererii de produse.

Estimari privind sursele potentiale de finantare.

Estimari privind incasarile si necesarul de valuta.

Analize preliminare privind impactul global.

Studiile de oportunitate speciale cuprind referiri prioritare la resursele necesare (umane, materiale, financiare). Aceasta prezentare se face din punct de vedere calitativ, cantitativ si structural. Prin acest studiu se prezinta potentialilor investitori si / sau actionari, informatii cu privire la resursele necesare investitiei.

Un studiu de oportunitate special cuprinde:

Principalele caracteristici ale resurselor, rezervele verificate, rata anterioara de crestere economica, perspective de dezvoltare.

Rolul resurselor in economia nationala, utilizarea acestora, cererea interna si exporturile.

Principalele activitati prezente bazate pe resursele specificate, structura si dezvoltarea lor, capitalul si forta de munca utilizate, productivitatea si criteriile de eficienta, planurile de viitor si perspectivele de crestere economica durabila.

Restrictii si conditii de crestere a ramurilor economice bazate pe resursele respective.

Cresteri estimate ale cererii si perspective de export pentru sortimentele a caror fabricatie se bazeaza pe resursele prezentate de studiu.

Identificarea perspectivelor privind investitiile potentiale in zona.

Studiile de oportunitate sunt cu atat mai apreciate cu cat se afla in concordanta cu politica economica globala promovata la nivel macroeconomic de guvern, in domeniul de activitate vizat; masura in care propunerile elaborate se inscriu in strategia de dezvoltare generala economico - sociala a tarii pe termen mediu si lung.

Studiul de prefezabilitate

Acest studiu preliminar este studiul de prefezabilitate, studiu care urmareste urmatoarele obiective:

determinarea capacitatii pietei si agentului economic; studiul pietei; programul si capacitatea de productie;

determinarea factorilor materiali de productie;

determinarea amplasamentului viitorului obiectiv;

aspecte tehnice relevante ale proiectului: determinarea tehnologiei si echipamentelor necesare; lucrarile de constructii necesare;

determinarea termenelor generale de fabricatie, de administrare si vanzare;

determinarea fortei de munca necesare, a personalului de executie si de conducere;

realizarea analizei financiare privind costurile de investitii, finantarea proiectului, costurile de productie estimate si rentabilitatea obiectivului.

Analiza financiara efectuata asupra investitorului se bazeaza pe estimarea indicatorilor mentionati de obiectivele studiului de prefezabilitate, facand referire la perioada de rambursare a creditelor angajate de investitor si marimea dobanzilor, raportul venituri - costuri din punct de vedere actual, pragul de rentabilitate, rata interna de rentabilitate financiara, cursul de revenire la export net actualizat, venitul net actualizat, analiza cash - flow, etc.

Analiza economica se realizeaza in context national si cuprinde precizarea economiilor sau cheltuielilor in valuta, gradul de diversificare a productiei, estimarea numarului de locuri de munca nou create, gradul de protectie a mediului, venitul net actualizat, rata interna de rentabilitate, etc.

Studiul de fezabilitate

Strategia de concepere si realizare a obiectivelor de investitii, in conexiune cu rezultatele economico-financiare preconizate, este cuprinsa prin studiul de fezabilitate, studiul elaborat pentru fiecare obiectiv de investitii.

In ultimii ani, in Romania studiile de fezabilitate sunt intocmite in conformitate cu metodologia internationala, metodologia elaborata de Banca Internationala pentru Reconstructie si Dezvoltare (B.I.R.D.).

Pentru sprijinirea si stimularea economica a tarilor in curs de dezvoltare, Fondul Monetar International a creat un organism specializat in investitii denumit Banca Internationala pentru Reconstructie si Dezvoltare (B.I.R.D.). La nivel european, acest rol este jucat de Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (B.E.R.D.).

Atragerea resurselor necesare finantarii ajutorului economic destinat tarilor in curs de dezvoltare se face pe diferite cai, specifice activitatii financiare, iar orientarea fondurilor disponibile catre cele mai eficiente proiecte de dezvoltare economica se face pe baza unor calcule riguros elaborate, denumite metodologia BIRD.

Studiile de fezabilitate realizate conform metodologiei BIRD servesc drept baza (tehnica, economica sau comerciala) deciziei de investitii. Prin studiul de fezabilitate se analizeaza elementele esentiale ale investitiei si ale procesului de productie, se evalueaza eficienta economica a proiectului de investitii.

Structura de baza a studiului de fezabilitate este identica cu cea a studiului de prefezabilitate, dar mult mai detaliata.

Studiul de fezabilitate standard cuprinde urmatoarele capitole:

Date privind identitatea agentului economic (societate comerciala, institutie publica, etc.).

Analiza diagnostic privind situatia actuala a societatii comerciale.

Prognoza produselor, tehnologiilor, factorilor de productie.

Variante optime de dezvoltare si de restructurare.

Calcule de eficienta economica pentru variantele analizate.

Analize privind incertitudinea, riscul si sensibilitatea variantei alese.

Formularea deciziei de investitie.

Fiecare capitol cuprinde unele elemente obligatorii:

Datele de identificare se refera in principal la:

Denumire, adresa, telefon, fax, cod fiscal;

Anul infiintarii;

Numarul si data inregistrarii in Registrul Comercial si numarul contului in banca;

Forma juridica (S.R.L., S.C., etc.);

Domeniul de activitate de baza si auxiliare;

Principalele produse si servicii continute in profilul de baza si in cel auxiliar;

Segmentul de piata acoperit;

Capitalul social (subscris si varsat);

Forma de proprietate (publica, privata sau mixta);

Suprafata de teren aferenta societatii (schita);

Istoricul si evolutia societatii sau institutiei.

Analiza diagnostic

Prin analiza diagnostic se realizeaza evaluarea la zi a agentului economic, evolutia acestuia in ultima perioada si identificarea masurilor manageriale de urmat pentru asigurarea cresterii eficientei economice.

Aceasta evaluare se realizeaza din punct de vedere calitativ, cantitativ si structural si vizeaza toate compartimentele organizatiei analizate (total societate si pe fiecare sectie sau atelier, etc.).

De regula, analiza diagnostic cuprinde urmatoarele capitole:

Generalitati si aspecte specifice - prezinta o caracterizare generala a organizatiei economice (ce a produs forma de proprietate, evolutie, conducere, metode de management).

Rezultate economico-financiare obtinute.

Rezultatele economico-financiare se prezinta in unitati valorice curente si comparabile. Stabilirea acestora se va face numai pe baza datelor din bilantul contabil al ultimului an, precum si din documentele oficiale.

Rezultatele economico-financiare se refera la:

capitalul social, in evolutie pe ultimii 4 - 7 ani;

cifra de afaceri a firmei, defalcata pe activitati de baza si auxiliare;

ponderea sectiilor si filialelor in cifra de afaceri;

productia realizata si productia vanduta, in unitati fizice total si pe sortimente;

principalii clienti; principalii furnizori;

venituri din exploatare; cheltuieli aferente; profitul brut si net;

preturi si tarife practicate;

cheltuieli totale si structura lor - materii prime si materiale, combustibil, energie (electrica, termica), salarii, amortizari, cheltuieli ale sectiilor, cheltuieli generale;

stocuri, exprimate fizic si valoric, ponderi fata de productia totala, dinamica lor, nominalizarea celor greu vandabile;

productia neterminata.

Productia realizata. Calitatea acesteia.

Se prezinta productia realizata in ultimii 4 - 7 ani, fizic si valoric, pe total si sortimente, in preturi curente si comparabile, iar productia efectiva se va compara cu capacitatea de productie.

Calitatea si performantele produselor vor fi evidentiate precizand:

caracteristicile tehnice si functionale ale produselor comparativ cu standardele internationale;

durata de folosinta si perioada de garantie acordata;

calculul principalilor indicatori de calitate si non calitate;

evidentierea metodelor de conducere a calitatii;

punctele forte si slabe ale produselor.

Dotarea tehnica. Tehnologii de productie. Fluxuri tehnologice.

Acest capitol cuprinde aspecte privind dotarea tehnica:

evaluarea si reevaluarea mijloacelor fixe;

clasificarea si structura mijloacelor fixe;

regimul juridic si contabilitatea mijloacelor fixe,

capacitatea de productie: marime, factori de influenta, relatii de calcul, balanta capacitatilor de productie;

indicatori ai utilizarii capacitatilor de productie;

aspecte referitoare la uzura mijloacelor fixe;

aspecte referitoare la intretinerea si reparatia mijloacelor fixe (politici de achizitie, repartitie, intretinere si inlocuire, modalitati de asigurare cu piese de schimb, volumul si dinamica cheltuielilor de intretinere si reparatii, etc.);

politici de amortizare si de utilizare a fondului de amortizare.

Tehnologia de productie si fluxurile tehnologice fac referiri la:

descrierea tehnologiilor, a fluxurilor tehnologice, a metodelor de organizare;

procedee si tehnici de lansare a productiei;

posibilitati de adaptare a tehnologiei la nou;

identificarea tehnologiilor ce necesita schimbare, esalonarea inlocuirii acestora, posibilitati de modernizare;

modul de organizare a tehnologiei cu utilitati si impactul inlocuirii unor tehnologii asupra investitiilor colaterale.

Personal, salarizare, indicatori de evaluare.

Capitolul prezinta evolutia numarului de salariati pe total si pe structura. Se stabilesc formele de recrutare, selectie si angajare a fortei de munca, modalitati de formare, perfectionare si conversie a fortei de munca, formele de salarizare, stimulentele acordate. Se calculeaza indicatorii de evaluare a folosirii fortei de munca: productivitatea muncii, inzestrarea tehnica a muncii, salariul mediu, corelatia dintre ele.

Preturi si tarife practicate.

Sunt prezentate preturile si tarifele practicate in comparatie cu ale concurentei si se stabilesc cauzele modificarii preturilor (politica economica guvernamentala, raportul cerere - oferta, calitatea produselor).

Investitii.

In acest capitol se analizeaza investitiile in curs sau cele prevazute a se realiza in viitor, modul cum ele au influentat rezultatele economice ale societatii comerciale. Sunt prezentate obiectivele care s-au realizat, structura fondurilor alocate, posibilitatile de dezvoltare viitoare. Sunt analizate sursele de finantare folosite, metodele de conducere si organizare a lucrarilor de constructii, se fac aprecieri asupra lor si se formuleaza un set de propuneri pentru actiunile viitoare.

Managementul societatii.

Se prezinta sistemul de management al organizatiei, pe subsisteme de management (subsistemul informational, decizional, organizatoric si metodologic) prin metoda "punctelor forte si a punctelor slabe", cu scopul corectarii aspectelor negative si perpetuarii si imbunatatirii aspectelor pozitive.

Activitatea proprie de cercetare - proiectare.

Se prezinta activitatea departamentului cercetare - proiectare, sub aspectul numarului de produse si al tehnologiilor realizate din activitatea de cercetare si modul in care au fost asimilate in productie, numarul de brevete si licente realizate si care au fost valorificate in societate; fie au fost vandute tertilor, posibilitatile de colaborare cu institutele de cercetare specializate, etc.

Utilitati si servicii.

Sunt enumerate utilitatile de care beneficiaza societatea comerciala, sub raportul calitatii, al gradului de accesibilitate si al costului lor: drumuri de acces, gaze naturale, retele de canalizare, retele telefonice, apa, aer comprimat, etc.

Poluarea si protectia mediului.

Sunt analizate implicatiile ecologice pe care le are activitatea de productie, eventualele litigii cu terti in acest domeniu, posibilitatile de diminuare sau eliminare a poluarii, etc.

Informatizarea gestiunii si conducerea societatii.

Se studiaza posibilitatea introducerii unui sistem informatic (retele de calculatoare si soft - ware - ul aferent) capabil sa prelucreze automat in timp real, volumul de informatii si sa furnizeze managementului de nivel superior datele necesare adoptarii deciziilor.

Estimarea patrimoniului societatii.

Este evaluata valoarea societatii prin diferite metode de evaluare: patrimoniale, bazate pe randament, combinate, etc.

Produse unicate, deseuri, refolosiri.

Sunt evidentiate produsele unicate obtinute, numarul, tipul si cantitatea de deseuri rezultate si posibilitatile de valorificare a acestora.

Publicitate, reclama, promovarea produselor.

Sunt analizate posibilitatile de realizare a reclamei (in ziar, posturi TV, radio, etc.), costul acesteia, efectele obtinute. Se studiaza modalitatea de promovare si desfacere a produselor prin retele proprii de magazine; prin intermediari, etc.

Prognoza produselor, tehnologiilor, factorilor de productie.

Este o etapa de baza in elaborarea studiului de fezabilitate, deoarece orice prognoza gresita sau nerealista conduce la rezultate eronate, cu implicatii negative directe asupra eficientei activitatii economice.

In aceasta etapa se previzioneaza veniturile, costurile de productie si profiturile pe intreaga durata de functionare eficienta a obiectivului de investitii.

Variante de dezvoltare si de restructurare.

Acest capitol prezinta variantele de investitii, precizand avantajele si dezavantajele fiecareia, prin prisma cresterii de profit, a sporirii calitatii, cresterii cotei de piata, etc., dar si prin prisma cheltuielilor investitionale si de productie aferente.

Calculul eficientei economice a variantelor studiate.

Acest capitol reprezinta esenta studiului de fezabilitate deoarece in cadrul sau este studiata eficienta economica a fiecarei variante in parte prin intermediul unui sistem de indicatori de eficienta economica (statistici, dinamici, specifici diverselor ramuri, specifici metodologiei BIRD).

Analiza incertitudinii, riscului si sensibilitatii variantei alese.

Dupa alegerea variantei optime, este necesara cuantificarea sensibilitatii acesteia la influenta factorilor perturbatori. Aceasta etapa a studiului de fezabilitate presupune reluarea calculelor realizate in capitolul anterior, in conditii presupuse nefavorabile (ex.: scaderea vanzarilor, cresterea cheltuielilor salariale, cresterea taxelor, cresterea pretului la o anumita materie prima, etc.). Daca prin aceste calcule se demonstreaza ca indicatorii respectivi nu difera valoric foarte mult (prezinta o toleranta acceptabila) fata de valorile normale, atunci se trage concluzia ca varianta aleasa este stabila si deci poate reprezenta temelia obiectivului de investitii.

Formularea deciziei de investitii.

Conducerea unitatii formuleaza decizia de investitii, sub raportul furnizorului de utilaje, numarului acestora, etc.

Proiectul tehnic si autorizatia de constructie

Proiectul tehnic, conform legislatiei actuale trebuie sa cuprinda doua parti distincte - o parte scrisa care cuprinde mai multe elemente obligatorii de evidentiat si partea de desen, care este elaborata pe baza documentatiei tehnice a proiectului (schite, desene, etc.).

Partea scrisa cuprinde urmatoarele capitole:

Descrierea generala a lucrarilor - face referiri amanuntite la:

amplasament; topografie; clima si elemente specifice;

geologia si seismicitatea zonei;

prezentarea proiectului pe volume, brosuri, capitole;

organizarea de santier;

caile de acces provizorii;

sursele de apa, energie, gaze, telefon (pentru organizarea santierului si definitive);

programul de executie a lucrarilor;

trasarea, protejarea lucrarilor executate;

relatiile dintre contractant (ofertant), consultant si persoana juridica achizitoare (investitor);

memorii tehnice, etc.

Proiectul tehnic trebuie sa respecte cerintele:

sa fie redactat clar cu toate informatiile corecte;

pe baza proiectului tehnic, contractantul sa poata emite oferta, iar pe baza analizei tehnice si tehnologice, sa stabileasca pretul ofertei.

Caietul de sarcini - este elaborat de proiectant si face parte din proiectul tehnic si din documentele de licitatie, reprezentand descrierea scrisa a lucrarilor care fac obiectul licitatiei.

Caietele de sarcini sunt de mai multe categorii:

in functie de destinatie, caietele de sarcini sunt: caiete de sarcini pentru executia lucrarilor, caiete de sarcini pentru receptii, probe, teste, etc., caiete de sarcini pentru furnizorii de materiale, utilaje, etc.;

in functie de domeniul la care se refera, caietele de sarcini sunt: caiete de sarcini generale (pentru lucrari curente in constructii) si caiete de sarcini speciale (pentru lucrari specifice, care sunt elaborate independent pe fiecare lucrare in parte).

Toate tipurile de caiete de sarcini cuprind:

breviarele de calcul pentru dimensionarea elementelor de constructii si instalatii;

nominalizarea planselor care guverneaza lucrarea;

dimensiunea, forma, aspectul si descrierea executiei lucrarii;

ordinea de executie, probe, teste ale lucrarii;

standardele, normativele si alte prescriptii care trebuie respectate la materiale, utilaje, instalatii, etc.;

conditiile de receptie, masuratori, aspect, tolerante, etc.

Listele cantitative de lucrari - cuprind toate elementele necesare masurarii valorice si de durata a executiei investitiei, astfel:

centralizatorul lucrarilor pe obiective;

centralizatorul categoriilor de lucrari pe obiective;

listele cu cantitatile de lucrari pe capitole de lucrari, cu descrierea in detaliu a acestora;

listele cu cantitatile de utilaje si echipamente tehnologice;

specificatiile tehnice.

Graficul general de realizare a obiectivului de investitii - este prezentata esalonarea per ansamblul activitatilor pentru realizarea obiectivului economic.

Partile desenate.

Constituie documentele principale ale proiectului tehnic, pe baza carora se realizeaza partile scrise. Principalele  documente ale partii desenate sunt:

Planurile generale - cuprind:

planurile de amplasament a reperelor de nivelment si planimetrice;

principalele planuri topografice;

planurile de amplasament a forajelor, profilelor geotehnice;

cele mai importante planuri de amplasare a obiectivelor, a cotelor de nivel, a distantelor de amplasare, a orientarilor, a coordonatelor, etc.;

planurile de sistematizare pe verticala a terenului;

principalele planuri privind constructiile subterane (amplasarea acestora, sectiuni, profiluri longitudinale, dimensiuni, cote de nivel, cofraj si armare, etc.);

planurile de amplasare a reperelor fixe si mobile de trasare.

Principalele planse ale obiectivelor de investitie - fiecare obiectiv subteran sau de suprafata este numerotat pe baza unui cod si a denumirii proprii, iar plansele sunt organizate intr-un volum propriu, pe fiecare obiectiv.

Arhitectura cuprinde plansele principale privind arhitectura fiecarui obiectiv, astfel:

planul individual de amplasare;

sectiuni, fatade, detalii importante;

tablouri de prefabricate;

tablouri de tamplarii si tablouri de finisaje interioare si exterioare.

Structura - cuprinde plansele principale privind alcatuirea si executia structurii de rezistenta si anume:

planurile infrastructurii;

planurile suprastructurii;

descrierea solutiilor constructive, descrierea ordinii tehnologice de executie si montaj, recomandari privind transportul, manipularea, depozitarea si montajul.

Instalatiile - cuprind plansele generale privind executia instalatiilor:

planul general de amplasare a utilajelor;

schemele principale ale instalatiilor;

sectiuni, vederi, detalii principale.

Aceste planuri trebuie sa contina cote, dimensiuni, calitatile materialelor, verificarile si probele necesare, izolatii termice, acustice, protectii anticorozive.

Dotari si instalatii tehnologice - aceasta parte contine planurile principale de tehnologie si montaj (sectiuni, dimensiuni, tolerante admise, etc.), astfel:

desenele de ansamblu;

schemele tehnologice privind fluxul tehnologic;

schemele cinematice, cu indicarea principalilor parametri;

schemele instalatiilor hidraulice, pneumatice, electrice, de automatizare, comunicatiile, retele de combustibil, apa, iluminat, etc.;

planurile de montaj.

Dotari mobilier, inventar gospodaresc - cuprinde planurile principale de amplasare si montaj, inclusiv cote, dimensiuni, sectiuni, vederi, tablouri de dotari.

Autorizarea lucrarilor de constructie

In baza legislatiei in vigoare, edificarea de constructii civile, industriale, agricole, sau de orice natura, presupune cel putin doua documente importante si anume:

certificatul de urbanism;

autorizatia de constructie.

Certificatul de urbanism.

Act prin care se fac cunoscute solicitantului, elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic sau tehnic al unui imobil.

Solicitantul certificatului de urbanism poate fi orice persoana fizica sau juridica. Autoritatea care poate elibera certificatul de urbanism, este:

Consiliul judetean, pentru constructii care se aproba de Guvern, pentru lucrari publice (constructii pentru industrie, comert, prestari servicii, constructii social - culturale, etc.);

Consiliul local municipal pentru constructii de orice fel din localitati, cu exceptia celor care se aproba de Guvern;

Consiliul local comunal, pentru constructii de locuinte si anexe gospodaresti ale acestora.

In vederea eliberarii certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna o cerere-tip completata, dovada titlului de proprietate in cazul imobilelor situate pe terenuri cu destinatie speciala precum si taxa pentru certificatul de urbanism.

Baza legala de eliberare a acestuia o constituie documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului aprobate.

Durata eliberarii este de pana la 30 de zile, iar valabilitatea este cuprinsa intre 3 si 24 de luni, stabilita de emitent.

Certificatul de urbanism cuprinde:

regimul juridic al imobilelor (situarea in intravilan sau in afara acestuia; dreptul de proprietate asupra imobilului);

regimul economic al imobilelor (folosinta actuala; destinatia stabilita; reglementari fiscale specifice localitatii respective);

regimul tehnic al imobilelor (procentul de ocupare a terenului; coeficientul de utilizare a terenului; dimensiunile si suprafetele minime sau maxime ale parcelelor; echiparea cu utilitati; circulatia pietonilor si autovehiculelor; alinierea cladirilor si terenurilor fata de strazile adiacente; inaltimea constructiilor; modul de executare a constructiilor, etc.).

Finalitatea eliberarii certificatului de urbanism o constituie inscrierea in Registrul Certificatelor de Urbanism.

Autorizatia de construire reprezinta actul de autoritate al administratiei locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasament, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

Solicitantul autorizatiei de construire poate fi orice persoana fizica sau juridica, detinatoare a unui titlu care ii confera dreptul de construire.

Autorizatia de construire se elibereaza pentru:

lucrari de construire, reconstituire, modificare a cladirilor;

lucrari de reparare, restaurare, protejare sau conservare a monumentelor istorice;

foraje si excavari pentru lucrari geologice;

constructii provizorii de santier;

organizare de tabere de corturi, camping;

lucrari cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere pe caile publice, etc.

Autoritatile care elibereaza acest document sunt: delegatia permanenta a Consiliului judetean, primarul general (pentru Bucuresti) sau primarii (pentru celelalte orase).

Solicitantul trebuie sa depuna o cerere-tip completata, dovada titlului de proprietate asupra imobilului, certificatul de urbanism, proiectul pentru autorizatia de construire si taxa pentru autorizatie.

Durata eliberarii este de pana la 30 de zile, valabilitatea este de 12 luni, iar prelungirea valabilitatii se face o singura data, cu cel mult un an.

Finalitatea eliberarii autorizatiei de construire o constituie inscrierea in Registrul autorizatiilor de construire.

In afara celor doua documente prezentate, mai exista (conform legislatiei in vigoare) o serie de aprobari, avize si autorizatii necesare pentru autorizarea construirii si functionarii obiectivelor de investitii, dupa cum urmeaza:

Ministerul Apararii Nationale (va mentiona ca pe amplasament nu exista obiective militare);

Ministerul Transporturilor (ia in considerare proximitatea drumurilor publice);

Inspectia de Stat pentru Resurse Minerale (va mentiona ca subsolul amplasamentului nu contine resurse minerale);

Ministerul Telecomunicatiilor (elibereaza aprobarea pentru legaturile telefonice);

Departamentul Aviatiei Civile (precizeaza ca obiectivul nu permite zborurile aeriene);

Centrul de Medicina Preventiva (precizeaza ca functionarea obiectivului nu afecteaza sanatatea populatiei);

Administratia Nationala a Drumurilor (elibereaza aprobarea pentru construirea cailor de acces proprii ale obiectivului cu drumurile publice);

Academia Romana (precizeaza ca pe amplasamentul respectiv nu exista monumente istorice);

Compania Nationala a Apelor Romane (stabileste sursa de apa bransata la debitul necesar disponibil);

Regia Generala a Apei (asigura alimentarea cu apa potabila si reteaua de canalizare);

Romgaz R, A. (asigura livrarea de gaze naturale pentru viitorul obiectiv);

Departamentul Chimie si Petrochimie (asigura alimentarea cu combustibil lichid);

Societatea de Cai Ferate;

Brigada de Pompieri;

Oficiul de Administrare a Teritoriului;

Agentia pentru Protectia Mediului;

Politia Sanitara;

Inspectia de Stat pentru Calitatea in Constructii;

Consiliul Local al Primariei.

5. Devizul de cheltuieli pentru obiectivele de investitii

Devizul general este documentatia economica prin care se stabileste valoarea totala estimativa a obiectivelor de investitii in faza de proiectare, studiu de fezabilitate si proiect tehnic. Devizul general se structureaza pe capitole de cheltuieli, precizandu-se valoarea totala, din care partea supusa licitatiei.

Partea I.

Capitolul 1

obtinerea terenului (cheltuieli pentru obtinerea terenului, plata concesionarii pe durata realizarii lucrarilor, etc.);

amenajarea terenului (cheltuieli pentru demolari, defrisari, demontari, nivelari, devieri cursuri de apa, drenaje, etc.);

amenajari pentru protectia mediului.

Capitolul 2.

cheltuieli pentru realizarea infrastructurii obiectivului (retele de canalizare, gaze, energie electrica, telefoane, radio TV, drumuri, etc.).

Capitolul 3.

studii de teren (cheltuieli pentru studii geo, topo, hidro);

avize, acorduri, autorizatii (cheltuieli pentru certificatul de urbanism, autorizatia de construire, autorizatia de foraj, autorizatia pentru racorduri si bransamente energie electrica, apa, gaze, telecomunicatii, etc.);

proiectare si engineering (cheltuieli de proiectare in toate fazele);

organizarea licitatiilor

Capitolul 4.

cladiri si constructii speciale;

montaj utilaje tehnologice;

utilaje si echipamente de transport;

utilaje, echipamente tehnologice si functionale de montaj;

utilaje si echipamente cu durata mare de serviciu.

Capitolul 5.

organizarea santierului (cuprinde cheltuielile necesare contractului in vederea crearii conditiilor de desfasurare a activitatilor de constructii - montaj);

comisioane si taxe (cuprind comisionul bancii finantatoare, taxa aferenta inspectiei pentru controlul calitatii lucrarilor, etc.);

cheltuieli diverse si neprevazute (maximum 5% din cele prevazute la capitolul 1).

Capitolul

pregatirea personalului de exploatare;

probe tehnologice, incercari, rodaje, expertize la receptie.

Partea a II - a.

Cuprinde valoarea ramasa actualizata a mijloacelor fixe existente in cazul obiectivului ce se construieste. Aceasta valoare nu se finanteaza si serveste la stabilirea indicatorilor de eficienta din cadrul studiului de fezabilitate.

Partea a III - a.

Cuprinde fondul de rulment necesar inceperii productiei (cheltuieli pentru asigurarea stocurilor de materii prime, energie, transporturi, salarii personal direct productiv, piese de schimb de mare uzura, etc., necesare pentru ciclul de productie).