Evictiune - pierderea proprietatii lucrului, tulburarea cumparatorului

Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in tot ori in parte) sau tulburarea     cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul Civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului. Primul care are dreptul sa pretinda garantia este cumparatorul. Conform art.1325 Cod Civil, cumparatorul dobandeste actiunea de garantie, inclusiv garantia asupra evictiunii provenind din propria fapta a vanzatorului, ca si cea provenind de la terti.

Dreptul de a invoca garantia este transmisibil, astfel ca au dreptul sa invoce garantia avanzii – cauza ai cumparatorului, atat cu titlu particular, cat si universal.

Obligatia de garantie decurge din principiul ca vanzatorul ,,trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea linistita si utila a lucrului vindut, Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular”.

Obligatia de garantie este aplicabila in orice vanzare - cumparare, inclusiv vanzare la licitatie publica. In acest din urma caz insa, orice cerere de evictiune totala sau partiala privind imobilul adjudecat se va prescrie in termen de 3 ani de la data inscrierii actului de adjudecare in cartea funciara.

Daca a fost evins total sau partial, adjudecatarul il poate actiona pe debitorul urmarit pentru a fi despagubit.

Codul civil vizeaza in special evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza cu atat mai puternic daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului.

Se numeste ,,fapt personal ‘’orice fapt sau act anterior vanzarii, tainuit fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract, savarsit de catre vanzaator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal, de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau o tulburare de drept (vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie – nerezervat prin contract – asupra lucrului vandut). In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prin invocarea unei exceptii personale numita ,,exceptia de garantie ‘’ : cine trebuie sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga.

Vanzatorul nu poate sa evinga nici in urma dobandirii unei calitati pe care nu o avea in momentul incheierii contractului

Exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa, in care adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului.

Exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor.

Obligatia de garantie pentru fapte proprii, indiferent ca au fost savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare – cumparare, vizeaza nu numai tulburarea directa a cumparatorului, cat si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert.

Obligatia negativa a vanzatorului de a nu-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii. Orice conventie contrara este nula.

Efectele garantiei faptului personal consta, printre altele, in faptul ca vanzatorul nu poate evinge, in sensul ca nu poate incerca sa reia lucrul vandut in virtutea vreunui titlu oarecare, chiar daca ar invoca o noua calitate. Vanzatorul poate fi tinut sa-l despagubeasca pe cumparatorul a carui folosinta a tulburat-o potrivit reguli de drept comun inscrise in articolul 1078 Cod Civil.

Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert astfel este ca vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere, va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de rea-credinta.

Obligatia de garantie a vanzatorului exista in acest caz daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: sa fie o tulburare de drept, cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii si cauza evictiunii sa nu fie cunoscuta de cumparator.

DOCUMENT ONLINE: Executarea actelor administrative DOCUMENT ONLINE: Controlul social – administratie publica

Vanzatorul este garantat numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum este dreptul de proprietate sau de uzufruct.

In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiunea poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta.

Vanzatorul este garantat numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului, afara numai daca evictiunea provine dintr-un fapt personal.

Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator - sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vanzatorului.

Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut sa se abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului: obligatia de a nu face.

Atunci cand evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator imporiva pretentiilor tertului : obligatia de a nu face.

Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza, in conditiile aratate, raspunderea vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator : obligatia de a da.

Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala.

In cazul evictiunii totale, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit chiar daca valoarea bunului s-a micscorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului.

Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator.

Cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si daca este cazul, ale actiunii in regres contra vanzatorului.

Cumparatorul are dreptul la daune-interese, potrivit dreptului comun. Vanzatorul este obligat sa plateasca diferenta intre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea credinta.

Vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui)

Evictiunea partial are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota idealaa din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru, cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau mentinerea ei cu despagubiri. Atunci cand evictiunea unei parti a lucrului este atit de importanta incat cumparatorul n-ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii.

In cazul in care cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii, are dreptul asupra valoarii partii pierdute prin efectul evictiunii, valoarea socotita in momentul evictiunii. Cumparatorul poate sa ceara si daune-interese in conditiile dreptului comun.

Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptive. Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Regimul legal al garantiei, numita garantie de drept, nefiind stabilit cu caracterul imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor. Garantia agravanta, micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie conventionala.

In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului pentru fapte proprii, ale tertilor (exemplu pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite(de esemplu inundatie, espropritarire, etc), legea nu prevede limitari. In clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a garantiei ) se prevede 2 limitari:

Obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici inlaturarea si nici micsorarea prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea cauzei.

Exsonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tett este permisa, dar nu poate scuti pe vanzator de a restitui pretul.