Incetarea contractului de locatiune

Incetarea contractului de locatiune

Contractul de locatiune poate inceta prin: acordul de vointa al partilor (reziliere conventionala), denuntare unilaterala, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desfiintarea titlului locatorului si, uneori, prin instrainarea intre vii a lucrului dat in locatiune.

Moartea locatorului, sau a locatarului, nu atrage automat incetarea contractului, intrucat drepturile si obligatiile partilor se transmit la mostenitori.

"Locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului.

Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata,  mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii." (art. 1820 C.civ.)

Rezilierea conventionala a contractului de locatiune

Contractul este rezultatul unui acord de vointa al partilor (mutuus consensus), deci si incetarea lui trebuie sa fie rezultatul unui acord de vointa al partilor (mutuus dissensus).

Exista, prin urmare, o simetrie intre modul de incheiere a contractului si modul de modificare, desfacere ori desfiintare a acestuia.

Denuntarea unilaterala (concediu) a contractului de locatiune

Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante, nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen.

La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locatiune incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent, este titlu executoriu in privinta executarii acestei obligatii (art. 1816 C.civ.).

Preavizul este o masura de protectie a partii care nu a denuntat contractul si care va putea astfel sa incheie un alt contract de locatiune la incetarea celui denuntat unilateral.

Denuntarea unilaterala a contractului nu este supusa acceptarii celeilalte parti.

Ea poate fi facuta in orice forma, dar de regula este folosita forma scrisa (notificarea prin intermediul executorilor judecatoresti) sau cererea de chemare in judecata (termenul de solutionare a cererii de chemare in judecata fiind considerat termen de preaviz).

La expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza.

Expirarea termenului locatiunii

Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila (art. 1809 alin. (1) C.civ.).

In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic reprezinta titlu executoriu la expirarea termenului. Aceeasi este solutia si in cazul contractului de locatiune incheiat pe durata determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.

Daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa-si indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor.

Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

Expirarea termenului locatiunii, stabilit de parti sau de lege, conduce la incetarea de drept a contractului de locatiune.

Dupa expirarea termenului stipulat in contractul de locatiune, daca locatarul ramane in folosinta lucrului si este lasat in posesie de locator, atunci se considera locatiunea ca reinnoita prin tacita relocatiune (reconductiune).

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Noul contract se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazului cand termenul este fixat de lege), pastrand insa celelalte prevederi ale vechiului contract de locatiune.

Evitarea tacitei relocatiuni poate fi facuta prin denuntarea contractului inainte de expirarea termenului de catre locator.

Desfiintarea titlului locatorului

Desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune (art. 1819 alin. (1) C.civ.).

Daca titlul locatorului privind lucrul dat in locatiune este desfiintat, inceteaza pe cale de consecinta si contractul de locatiune, pentru ca locatorul nu isi mai poate indeplini obligatia de a asigura locatarului folosinta lucrului.

Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii (art. 1819 alin. (2) C.civ.).

Instrainarea bunului dat in locatiune

Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului (art. 1811 C.civ.)

Locatiunea inceteaza in cazul in care prin contractul de locatiune s-a prevazut incetarea pe motiv de instrainare (art. 1812 C.civ.).

Cu toate acestea, locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului, conform art. 1816 alin. (2) privind termenul de preaviz.

Locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz nu are drept la despagubire nici impotriva locatorului, nici impotriva dobanditorului (art. 1812 alin. (3) C.civ.)

In cazurile prevazute la art. 1811, dobanditorul se subroga in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc din locatiune.

Daca dobanditorul nu isi executa obligatiile, locatorul raspunde solidar cu acesta pentru despagubirile datorate locatarului.

Cand locatarul bunului instrainat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea obligatiilor sale, dobanditorul se subroga in drepturile izvorand din aceste garantii, in conditiile legii.

Plata anticipata a chiriei sau cesiunea creantei privind chiria nu poate fi opusa dobanditorului decat daca, in privinta acesteia, au fost indeplinite, inainte ca instrainarea sa devina opozabila locatarului, formalitatile de publicitate prevazute de lege sau daca plata anticipata ori cesiunea a fost cunoscuta de dobanditor pe alta parte.

Imposibilitatea folosirii bunului

Daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept.

Daca imposibilitatea folosirii bunului este numai partiala, locatarul poate, dupa imprejurari, sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proportionala a chiriei.

Atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, dispozitiile art. 1788 privind sarcina reparatiilor fiind aplicabile (art. 1818 C.civ.).

In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau partiala de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune-interese.

Imposibilitatea de folosire a bunului poate fi materiala (bunul a fost distrus) sau juridica (rechizitia, exproprierea, confiscarea lucrului).  

In cazul pieirii totale a bunului contractul inceteaza de drept, locatorul fiind in imposibilitate sa asigure locatarului folosinta bunului.

Nu are importanta daca pieirea este fortuita sau daca se datoreaza culpei uneia dintre parti.

In cazul pieirii din culpa a bunului, partea culpabila va plati daune-interese.

In cazul pieirii fortuite a bunului, riscul contractului il suporta debitorul obligatiei imposibile de executat adica locatorul, care nu va mai primi chiria.

In cazul pieirii partiale, rezilierea contractului este judiciara, locatarul avand optiunea intre a cere o reducere a chiriei proportionala cu lipsa de folosinta sau rezilierea contractului, daca dupa aprecierea lui si a instantei, in lipsa partii pierite a lucrului, el nu ar fi incheiat contractul.

Daunele-interese sunt datorate sau nu, dupa cum pieirea partiala a fost consecinta culpei uneia dintre parti, respectiv, a cazului fortuit.

Rezilierea pentru neexecutarea obligatiilor

Neexecutarea obligatiilor nascute din contract confera partii prejudiciate dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese daca este cazul, potrivit legii (art. 1817 C.civ.).

Desfiintarea contractului de locatiune, contract sinalagmatic cu executare succesiva, poarta denumirea de reziliere si produce efecte, spre deosebire de rezolutiune, numai pentru viitor (ex nunc), cat priveste obligatia de "plata a chiriei". Chiria incasata nu trebuie restituita. In schimb bunul dat in locatiune se restituie in starea in care se afla la data restituirii, deci suportand uzura datorata normalei utilizari.1

Instanta sesizata cu cererea de reziliere poate acorda, in functie de circumstante, la cererea debitorului, un termen de gratie pentru indeplinirea obligatiilor.       

Rezilierea de drept (pactele comisorii) poate fi stipulata expres, in conditiile dreptului comun, in contractul de locatiune.