Contractul de locatiune

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

1.NOTIUNE , REGLEMENTARE CARACTERE JURIDICE

Notiune: Locatiunea este un contract prin care o persoana numita locator pune la dispozitie altei personae numita locatar folosinta temporala a unui bun in schimbul unei sume de bani numita chirie. Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere iar locatiunea bunurilor agricole se numeste arendare. Ca si in cazul altor contracte civile , partile pot incheia un contract de locatiune.

Reglementrea : art 1777-1850. c.civ.

Caractere juridice:

este un contract consensual , care se incheie prin simplul accord de vointa al partilor, fara vreo alta formalitate

- este un contract bilateral (sinalagmatic) intrucit creeaza obligatii pentru ambele parti contractante.

- este un contract cu titlul oneros, in care partile contractante urmaresc un interes propriu patrimonial

- este un contract comutativ, deoarece partile cunosc existenta si intinderea obligatiilor de la momentul incheierii contractului

- este un contract cu executare succesiva, deoarece obligatiile partilor se executa in timp, printr-o prestatie continua pe toata durata contractului

- este un contract translativ de folosinta temporala a unui lucru individual -determinat

2. CONDITII DE VALIDITATE

Capacitatea partilor: Intrucat locatiunea este in principal un act de administrare, atat locatorul cit si locatarul trebuie sa aibe capacitate sa incheie acte de administrare.

Obiectul contractului: Are un obiect dublu.- lucrul transmis si chiria.

.Lucrul transmis in folosinta , poate fi un bun imobil sau mobil daca intr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrriul.. Lucrul inchiriat nu trebuie sa se distruga sau sa se consume. Potrivit codului civil lucrurile viitoare pot forma obiectul contractului de locatiune cu exceptia mostenirii nedeschise. Locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana.

.Chiria este pretul platit de locatar pentru folosinta lucrului inchiriat. Conform codului civil chiria poate fi exprimata in bani ori in alte bunuri sau prestatii. Modalitatea de plata a chiriei se stabileste de catre partile contractante, de regula in bani sau in alte prestari de servicii. Dat fiind faptul ca durata contractului de locatiune , este de esenta contractului precum si caracterul succesiv al acestuia chiria paote fi unica , insa de regula poate fi stabilita pe unitati de timp, zile, luni, ani. Chiria trebuie sa fie determinate, sau determinabila, sincera si serioasa. Lipsa pretului atrage nulitatea contractului.

Durata contractului: Conform codului civil locatiunile nu se pot incheia pe o durata mai lunga de 49 ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 ani. Daca in contract partile nu au stipulat durata fara sa fi dorit sa contracteze pe o durata determinate, locatiunea este constituita a fi incheiata:

pentru 1 an in cazul locatiunilor nemobilate sau sediilor

pentru durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculate chiria

Lucrare: Analiza profitabilitatii pe baza ratelor de marja Eseu: Analiza rezultatului brut al exploatarii

pe durata locatiunii imobilului in cazul bunurilor mobile sau accesoriilor puse la dispozitie de catre locator.

Obligatia de predare a bunului inchiriat: Conform codului civil locatorul este obligat sa predea bunul cu toate accesoriile lui in stare corespunzatoare de folosinta sau utilizare la incheierea contractului la data si locul unde se afla daca partile nu au stabilit altfel. Predarea lucrului se face pe cheltuiala locatorului. Daca locatorul refuza sa predea bunul locatarul poate cere in instanta:

predarea silita a bunului

- rezolutiunea contractului pentru neexecutare, cu daune interese

- poate invoca neexecutarea contractului , refuzind plata chiriei

In cazul in care predarea bunului s-a facut cu intarziere locatarul este indreptatit sa ceara o reducere la chirie.

Obigatia efectuarii reparatiei necesare: Potrivit codului civil starea corespunzatoare a lucrului inchiriat trebuie sa existe nu numai la momentul predarii lucrului, ci trebuie mentinuta pe toata perioada contractului locatiunii prin grija locatorului. Sunt in grija locatorului reparatiile locative a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului. Atunci cind locatorul nu-si executa obligatia pentru efectuarea reparatiilor , locatarul poate cere instantei , sub sanctiunea platii de daune cominatorii:

- obligarea locatorului la efectuarea reparatiei

- autorizarea de a le efectua, in contul locatorului, cheltuielile fiind scazute din chirie

- rezilierea contractului

Obligatia de garantie: Cuprinde :

garantia pentru tulburarea prin fapta sa proprie, care impune locatorului obligatia de a se abtine de la orice fapt personal,care ar putea impiedica locatarului linistita folosinta a lucrului

- garantia pentru tulburarea preventive prin fapta unui tert, locatorul va raspunde numai pentru tulburarile de drept provenite de la terti nu si pentru cele de fapt

-garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat, locatorul garanteaza pentru toate viciile ascunse pe locatar.

3. OBLIGATIA LOCATARULUI

Potrivit codului civil locatarul are obligatia:

sa ia in primire bunul dat in locatiune

sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul satbilit in contract

sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta

sa restituie bunul la incetarea contractului de locatiune

Obligatia de a lua in primire bunul dat in locatiune:In corelatie cu obligatia de a preda bunul dat in locatiune, locatarul are obligatia sa ia in primire acest bun, a carui folosinta reprezinta pentru el cauza obligatiei de a plati chiria.

Obligatia de plata a chiriei:Este obligat sa plateasca chiria in termenul stabilit in contract. Daca locatarul refuza sa plateasca chiria locatorul cere in instanta:

executarea silita

rezilierea contractului

exceptia de neexecutare

Obligatia de restituire a bunului luat in locatiune: Locatarul se obliga sa restituie unul la rezilierea contractului in starea in care l-a primit mai putin uzura normala.

Raspunderea locatarului pentru incendiu: Nu va fi angajata raspunderea locatarului daca acesta dovedeste ca:

incendiul a provenit din caz fosrtuit sau din forta majora

- incendiul a fost cauzat de un defect de constructie

- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casa vecina

Obligatia de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor: Locatarul este obligat de a instiinta pe locator si de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege incalcarea adusa de un tert asupra posesiei sau proprietatii lucrului inchiriat. In cazul neindeplinirii de catre locatar a acestei obligatii, el este tinut a raspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) si, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecata