Contractul de locatiune - efectele contractului de locatiune

Ca oricarui contract, locatiunii i se aplica regulile generale privitoare la conditiile de validitate ale contractelor, adica: capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor liber exprimat, un obiect si o cauza licita.

A.     Capacitatea partilor de a contracta

Contractul de locatiune este un act de administrare, prin urmare partile trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.

Potrivit art. 35 din Codul familiei, sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele.

Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimtamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.

Minorii care au implinit varsta de 14 ani pot incheia singuri acte de administrare ca locatar, daca consimtamantul nu este afectat de leziune .

Fiind vorba de un act juridic de administrare, de punere in valoare a folosintei unor bunuri, contractul de locatiune poate fi incheiat si de persoane cu capacitate de exercitiu restransa ca locator, adica minorii intre 14-18 ani, insa cu acordul reprezentantului lor legal .

Contractul de locatiune este act de dispozitie atunci cand priveste bunuri imobile pentru o durata mai mare de 5 ani, partile trebuie sa aiba astfel, capacitatea de a incheia acte de dispozitie.

In cazul imobilelor, insa daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art.1419 comb.cu art.1268 din Codul civil) in caz contrar, durata locatiunii reducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel un uzufructuar (art.534 din Codul civil) sau un locatar (art.1268 din Codul civil) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea,acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar. Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).

In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

In ceea ce priveste bunurile care pot constitui obiect al contractului de locatiune, poate fi obiect al acestui contract orice bun mobil sau imobil, corporal ori incorporal .

Lucrul inchiriat - total sau partial - poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu: dreptul de proprietate industriala), in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor.

Obiectul contractului de locatiune il formeaza bunuri nefungibile (determinate individual, adica bunuri certe) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art.965 din Codul civil)[25], in caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Bunurile domeniului public al statului sau ale unitatilor administrativ - teritoriale sunt bunuri mobile si imobile si sunt supuse dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel (art.121-124 din Legea nr.215/2001 privind administratia publica locala, art. 6 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar).

In cazul in care proprietarul - locator vinde bunul inchiriat, cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea inchiriata anterior, daca aceasta s-a facut prin act autentic sau prin act sub semnatura privata cu data certa (art. 1441 din Codul civil).

Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 din Codul civil). Tot astfel, bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat odata cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

Chiria este al doilea element al obiectului contractului.

Chiria, ca pret pe cate locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se fixeaza de obicei in bani, dar este admisibila si stipularea unei alte prestatii licite drept pret. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).

Pretul se fixeaza, de regula, in bani, dar spre deosebire de vanzare-cumparare, contractul de locatiune este valabil chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta[26].

Incheierea contractului de locatiune

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale (art. 21 din Legea nr. 114/1996).

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale si va cuprinde:

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

a)     adresa locuintei care face obiectul inchirierii;

b)     suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;

c)      suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;

d)     valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;

e)     suma platita in avans in contul chiriei;

f)      locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;

g)     obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;

h)     inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;

i)       data intrarii in vigoare si durata;

j)       conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;

k)     persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;

l)       alte clauze convenite intre parti.

Sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:

a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;

b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;

c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;

d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;

e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere (art.22 din Legea nr. 114/1996).

Efectele contractului de locatiune

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face). Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.

Obligatiile locatorului

Potrivit art. 1420 din Codul civil, obligatiile locatorului sunt urmatoarele:

a) sa predea locatarului lucrul inchiriat in stare de folosinta, astfel incat sa poata fi intrebuintat conform destinatiei sale;

b) sa mentina lucrul in stare de folosinta pe durata locatiei, facand toate reparatiile care sunt necesare bunei folosinte a lucrului, in afara de micile reparatii locative care cad in sarcina locatarului (art. 1421, al. 2 din Codul civil);

c) sa garanteze folosinta linistita si utila a lucrului (art. 1421, al. 3 din Codul civil). Aceasta obligatie se infatiseaza sub intregul aspect astfel:

- sa garanteze pentru tulburarile folosintei provenite din propria sa fapta;

- sa garanteze pentru tulburarile provenite din fapta unor terti;

- sa garanteze pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat (art. 1422-1428 din Codul civil).

A. Obligatia de predare. Predarea lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de parti ( imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.1 din Codul civil), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de prelucrarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

B. Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatarul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1421 alin.2 din Codul civil). Pentru aceasta, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multi locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite "locative", care - din momentul predarii - sunt in sarcina locatarului. Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art.1439 din Codul civil), in acest caz incetand contractul.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art.1077 din Codul civil), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art.1439 alin 2 din Codul civil). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

C. Obligatia de garantie (art.1420 pct.3 din Codul civil ) de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.

In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1)din propria sa fapta, 2)din fapta tertilor si 3)din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art.1424 din Codul civil dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosinta locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile.

Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile (art. 1425 din Codul civil).

b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.

Art. 1426 din Codul civil prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt, si anume, prin actiunile posesorii. In acest sens, Codul procesual civil permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habenidi, animus domini) - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, "care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine" (art. 676 ).

Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:

- sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care el detine" si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune;

- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art. 1426 din Codul civil), cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta, etc), asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese, fie o micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 din Codul civil). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).

Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie), trebuie sa fie indreptata (institutia procedurala de "aratarea titularului dreptului" ) si care este obligat sa-i apere folosinta.

Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se combine cu faptul personal al locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspunde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului.

Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatarului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o explozie.

c) Raspunderea pentru viciile lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art. 1422 din Codul civil), de exemplu, existenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie. Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor se apreciaza in instanta.

Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a cunoscut viciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spre deosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de viciile existente in momentul vanzarii).

In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 din Codul civil). Daunele-interese se acorda chiar daca locatorul nu a cunoscut viciile lucrului.

Totusi, exista deosebire intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului (art. 1085 din Codul civil) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile.

Daca viciile se datoreaza cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului.                                

d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.

Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte numai daca locatarul este de buna-credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art. 1339 din Codul civil). Pe de alta parte, consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu il pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

Obligatiile locatarului sunt:

sa foloseasca bunul inchiriat ca un bun proprietar;

sa plateasca chiria la termenele stabilite in contract;

sa restituie proprietarului locator lucrul la incetarea contractului;

- sa anunte pe locator de orice incercare de uzurpare di partea unor terti care ar pretinde vreun drept asupra bunului inchiriat;

- raspunderea pentru incendiu.