Contractul de locațiune

Contractul de locațiune

1. Definiție și varietați

Contractul de locațiune este acel contract prin care o persoana, numita locator, se obliga fața de o alta persoana, numita locatar, sa ii asigure folosința temporara a unui lucru in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Contractul de locațiune este reglementat in cuprinsul Codului civil, la art. 1410 și urm., fiind incluse sub acest titlu mai multe contracte diferite, potrivit art. 1413, locațiunea fiind de mai multe feluri:

- inchirierea - locațiunea edificiilor și a bunurilor mobile;

- arendarea - locațiunea fondurilor rurale;

- prestarea lucrarilor - locațiunea muncii și a serviciilor;

- antrepriza.

In cele ce urmeaza vom face cateva referiri la contractul generic de locațiune, evidențiind caracteristici in principiu comune tuturor formelor de locațiune de mai sus.

Caracterele juridice ale contractului de locațiune

Contractul de locațiune este un contract:

- cu titlu oneros;

- comutativ;

- consensual (exista insa reguli speciale privind proba acestui contract, așa incat nu este recomndabila incheierea sa numai verbal; daca nu este constatat printr-un inscris, legea distinge intre doua situații: - daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal și una din parți neaga existența lui, atunci proba cu martori nu este admisa;

- in cazul in care contractul incheiat verbal este in curs de executare și, in lipsa de chitanța exista o contestație asupra prețului, locatarul poate solicita o expertiza pentru stabilirea acestuia, pe cheltuiala sa, daca evaluarea facuta de expert intrece prețul pe care el l-a aratat.

Proba cu martori, daca nu exista inscris, nu poate fi primita nici daca exista un inceput de dovada scrisa.

In toate cazurile insa exista obligativitatea inregistrarii contractului de locațiune la organele fiscale in vederea impozitarii venitului obținut din chirie.

- translativ de folosința - prin contractul de locațiune nu se transmite dreptul de proprietate asupra bunului inchiriat, ci doar un atribut al acestuia și anume dreptul de folosința;

- cu executare succesiva - contractul de locațiune este susceptibil de executare in timp, durata sa putand fi determinata sau nedeterminata, neputand fi insa perpetua sau veșnica.

3. Condiții de validitate

Pe langa exigențele impuse de textul art. 948 Cod civil privind condițiile esențiale ale oricarui contract, cel de locațiune exhiba anumite particularitați ale acestora.

In privința capacitații de exercițiu, atat locatorul, cat și locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare.

Obiectul contractului de locațiune este dublu: lucrul inchiriat și chiria.

Lucrul inchiriat poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal, prezent sau viitor, sub condiția de a fi individual determinat.

Prețul platit de locatar poarta denumirea de chirie. Aceasta se fixeaza, de regula, in bani, dar poate fi stabilita și sub forma altei prestații, inclusiv in asigurarea folosinței unui lucru in schimbul lucrului inchiriat. Chiria trebuie sa fie determinata sau cel puțin determinabila, sincera și serioasa.

Lucrare: Organizarea contabilitatii societatii comerciale Lucrare: Vestimentatia omului de afaceri - imaginea unui om de afaceri

4. Efectele contractului de locațiune

Obligațiile locatorului constau in:

- a preda lucrul inchiriat intr-o asemenea stare incat acesta sa poata fi folosit potrivit destinației sale;

- a menține lucrul in stare de intrebuințare, executand toate reparațiile necesare, mai puțin pe cele mici, locative, care, prin folosința lucrului, sunt in sarcina locatarului; locatorului ii este, de asemenea, interzis sa schimbe, in cursul derularii contractului, forma lucrului inchiriat; daca, in cursul locațiunii, lucrul inchiriat are nevoie de reparații urgente, ce nu pot fi amanate pana la finele contractului, locatarul trebuie sa sufere ingradirea dreptului sau de folosința, chiar daca, pe perioada executarii reparațiilor el ar fi lipsit de intrebuințarea unei parți a lucrului inchiriat; daca insa aceste reparații continua mai mult de 40 de zile, chiria va fi diminuata proporțional cu timpul și cu partea din lucru de a carui intrebuințare a fost lipsit locatarul; daca insa natura reparațiilor impiedica locatarul și pe familia acestuia sa locuiasca in imobilul respectiv, acesta este indreptațit sa solicite rezilierea contractului.

- a garanta pentru evicțiune sub forma tulburarii de drept și pentru vicii ascunse, chiar și pentru cele necunoscute de catre locator la momentul incheierii contractului, despagubindu-l pe locatar și de eventualele daune ce ar putea suferi din pricina acestor vicii.

Obligațiile locatarului sunt:

- de a intrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației sale; in cazul in care locatarul nu respecta aceasta obligație, locatorul poate solicita rezilierea contractului;

- de a plati chiria convenita, la termenul stipulat in contract;

- de a restitui lucrul la momentul incetarii contractului in starea in care l-a primit; el este raspunzator de toate stricaciunile și pierderile suferite de lucru in timpul folosinței sale, cu excepția cazului in care probeaza ca acestea nu au survenit din culpa sa;

- de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor, fiind indatorat a-l inștiința pe locator de orice tentativa de uzurpare a dreptului sau din partea terților, in caz contrar fiind ținut raspunzator de daunele provocate locatorului și de cheltuielile efectuate pentru apararea bunului acestuia;

- de a raspunde pentru incendii, daca nu probeaza ca incendiul s-a declanșat dintr-un caz fortuit sau din forța majora ori din cauza unui defect de construcție sau din pricina focului venit de la o cladire vecina.

5. Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune

5.1. Sublocațiunea

Sublocațiunea este un contract incheiat intre locatarul principal, in calitate de locator, și terțul sublocatar, in calitate de locatar.

Pentru ca sublocațiunea sa fie valabila, trebuie respectate doua condiții:

- transmiterea folosinței bunului sa nu fie interzisa expres prin contractul principal de locațiune;

- sublocațiunea sa nu fie incheiata in condiții care contravin celor convenite prin contractul principal de locațiune.

5. Cesiunea contractului de locațiune

Cu respectarea celor doua condiții solicitate pentru valabilitatea sublocațiunii, cat și a celor cerute pentru valabilitatea și opozabilitatea cesiunii de creanța cu titlu oneros, dreptul de folosința asupra lucrului inchiriat se poate cesiona sau vinde, locatarul incasand, in calitate de cedent, o suma de bani forfetara, de la cesionar, cel care achiziționeaza dreptul de folosința asupra bunului inchiriat, devenind, in acest fel, chiriașul locatorului, dupa ce acesta din urma va fi fost notificat despre aceasta operațiune juridica sau, afland, a acceptat-o el insuși printr-un act sub semnatura privata sau printr-unul in forma autentica.

6. Incetarea locațiunii

Contractul de locațiune poate inceta din urmatoarele cauze:

- denunțare unilaterala, in urma unui preaviz;

- expirarea duratei pentru care a fost incheiat contractul;

- rezilirea contractului pentru neexecutarea culpabila a uneia dintre obligațiile principale de catre oricare dintre parțile contractante;

- pieirea totala a lucrului inchiriat sau intr-o asemenea masura in care ar fi imposibila folosirea acestuia pentru destinația pentru care a fost inchiriat;

- desființarea titlului locatorului, care pierde, in acest fel, calitatea de titular al dreptului de folosința asupra bunului inchiriat, drept pe care, in aceste condiții, nu il mai poate transmite locatarului;

- instrainarea lucrului inchiriat, daca exista clauza expresa in acest sens in contractul de locațiune; in cazul in care insa contractul de locațiune nu cuprinde o astfel de clauza, fiind, concomitent, constatat printr-un inscris sub semnatura privata cu data certa sau printr-un inscris autentic, iar locatorul vinde bunul inchiriat, noul proprietar al acestuia este dator sa respecte locațiunea incheiata de catre vanzatorul sau cu locatarul, in condițiile stipulate in contractul de locațiune.