Locuinta sociala

Locuinta sociala

Locuinta sociala este locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Locuinta sociala nu poate fi vanduta chiriasului.1

Constituirea fondului de locuinte sociale se face prin realizarea de constructii noi si prin reabilitarea unor constructii existente.

Consiliile locale controleaza si raspund de fondul de locuinte sociale situate pe teritoriul unitatilor administrativ‑teritoriale respective.

Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ‑teritoriale si se vor amplasa numai pe terenurile acestora.

Locuinta sociala se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor stabilite in limita suprafetei construite, potrivit exigentelor minimale pentru locuinte prevazute in Legea locuintei.

Pentru locuintele sociale realizate prin reabilitarea constructiilor existente, se considera obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima.

Au acces la locuinta sociala, in vederea inchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat pe ultimele 12 luni sub mediul venitului net lunar pe familie comunicat de Institutul National de Statistica pe luna anterioara celei in care se adreseaza cererea.

Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, in functie de evolutia situatiei economice si sociale.

Locuintele sociale se repartizeaza de catre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, in conditiile prevederilor Legii nr. 114/1996, si de ele pot beneficia, in ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane: tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata, si ai Decretului‑Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite.

Contractul de inchiriere se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta cu beneficiarii stabiliti de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.

Nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ‑teritoriale unde este situata locuinta sociala.

In cazurile in care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administratiei publice locale va opera modificarea chiriei si a subventiei acordate, cuvenite proprietarului.

Contractul de inchiriere a locuintelor sociale se poate rezilia:

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Efectele obligatiei de garantie sunt diferite, in functie de momentul in care intervine evictiunea.

Anterior evictiunii, vanzatorul are obligatia de a nu face nimic de natura sa tulbure folosinta linistita a lucrului de catre cumparator, de a se abtine de la orice ar tulbura folosinta linistita a lucrului.

In timpul evictiunii (cel mai adesea in timpul procesului de evictiune) vanzatorul are o obligatie de a face tot ceea ce este necesar pentru a-l apara pe cumparator impotriva tertului.

Calea procesuala prin care vanzatorul sprijina apararea cumparatorului este interventia voluntara accesorie in proces in interesul paratului cumparator.

Cumparatorul are la indemana, la randul sau, in cazul in care vanzatorul nu intervine voluntar in proces, cererea de chemare in garantie pe cale incidentala a vanzatorului pentru a-l apara impotriva evictiunii.

Cumparatorul chemat in judecata de un tert care pretinde ca are drepturi asupra lucrului vandut trebuie sa-l cheme in cauza pe vanzator. In cazul in care nu a facut-o, fiind condamnat printr-o hotarare intrata in puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garantie daca vanzatorul dovedeste ca existau motive suficiente pentru a se respinge cererea.

Cumparatorul care, fara a exista o hotarare judecatoreasca, a recunoscut dreptul tertului pierde dreptul de garantie, afara de cazul in care dovedeste ca nu existau motive suficiente pentru a impiedica evictiunea (art. 1705 C.civ.).

Vanzatorul si cumparatorul pot conveni sa extinda sau sa restranga obligatia de garantie. Ei pot chiar conveni sa-l exonereze pe vanzator de orice garantie contra evictiunii.

Stipulatia prin care obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata nu-l exonereaza pe acesta de obligatia de a restitui pretul, cu exceptia cazului in care cumparatorul si-a asumat riscul producerii sale.

Totusi, chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nici o garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata nescrisa.

Cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul bun sau de o parte a acestuia indeajuns de insemnata incat, daca ar fi cunoscut evictiunea, el nu ar mai fi incheiat contractul.

Odata cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere restituirea pretului si repararea prejudiciului suferit (art. 1700 C.civ.).

Vanzatorul este tinut sa inapoieze pretul in intregime chiar daca, la data evictiunii, valoarea bunului vandut a scazut sau daca bunul a suferit deteriorari insemnate, fie din neglijenta cumparatorului, fie prin forta majora.

Daca, insa, cumparatorul a obtinut un beneficiu in urma deteriorarilor cauzate bunului, vanzatorul are dreptul sa scada din pret o suma corespunzatoare acestui beneficiu.

Daca lucrul vandut are, la data evictiunii, o valoare mai mare, din orice cauza, vanzatorul este dator sa plateasca cumparatorului, pe langa pretul vanzarii, sporul de valoare acumulat pana la data evictiunii.

Termenul de prescriptie pentru introducerea actiunii in garantie contra evictiunii este cel de drept comun (3 ani), care incepe sa curga de la data producerii evictiunii.

Daunele-interese datorate de vanzator cuprind:

a) valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie celui care l-a evins;

b) cheltuielile de judecata efectuate de cumparator in procesul cu cel ce l-a evins, precum si in procesul de chemare in garantie a vanzatorului;

c) cheltuielile incheierii si executarii contractului de catre cumparator;

d) toate celelalte pierderi suferite ori castiguri nerealizate de catre cumparator din cauza evictiunii.

Vanzatorul este tinut de asemenea, sa ramburseze cumparatorului sau sa faca sa i se ramburseze de catre tertul evingator toate cheltuielile pentru lucrarile efectuate in legatura cu bunul vandut, fie ca lucrarile sunt autonome, fie ca sunt adaugate, dar, in acest din urma caz, numai daca sunt necesare sau utile.

Daca vanzatorul a cunoscut cauza evictiunii la data incheierii contractului, si este deci de rea-credinta, el este dator sa ramburseze cumparatorului si cheltuielile facute pentru efectuarea si, dupa caz, ridicarea lucrarilor voluptuare.

In cazul in care evictiunea partiala nu atrage rezolutiunea contractului, vanzatorul trebuie sa restituie cumparatorului o parte din pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins si, daca este cazul, sa plateasca daune-interese.

Cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat platind tertului evingator o suma de bani sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este liberat de urmarile garantiei, in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu dobanzi calculate de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum si, in ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

B) Garantia contra viciilor bunului vandut

Garantia contra viciilor bunului vandut este consecinta obligatiei vanzatorului de a asigura cumparatorului folosinta utila a bunului.

Vanzatorul garanteaza cumparatorul contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic (art. 1707 alin. (1) C.civ.).

Este ascuns acel viciu care la data contractarii nu poate fi descoperit de catre un cumparator prudent si diligent fara a fi nevoie de asistenta de specialitate.

Garantia este datorata daca viciul sau cauza lui exista la data predarii bunului.

Vanzatorul nu datoreaza garantie pentru viciile pe care cumparatorul le cunostea la incheierea contractului.

In vanzarile silite nu se datoreaza garantie contra viciilor ascunse.

Raspunderea contra viciilor ascunse prezinta asemanari cu viciul erorii, dar nu se identifica cu acesta, intrucat eroarea, ca viciu de consimtamant, poarta asupra substantei obiectului conventiei sau asupra identitatii cocontractantului, in cazul contractelor incheiate intuitu persoane.

Daca partile nu au convenit altfel, vanzatorul este obligat sa garanteze contra viciilor ascunse, chiar si atunci cand nu le-a cunoscut (art. 1708 alin. (1) C.civ.).

Clauza care inlatura sau limiteaza raspunderea pentru vicii este nula in privinta viciilor pe care vanzatorul le-a cunoscut ori trebuia sa le cunoasca la data incheierii contractului.

Obligatia de garantie si raspunderea functioneaza numai pentru viciile ascunse ale lucrului vandut si nu pentru viciile aparente pe care cumparatorul putea descoperi singur, printr-o verificare normala

Viciul ascuns sau cauza lui trebuie sa existe la data predarii bunului; viciile aparute ulterior nu angajeaza raspunderea vanzatorului, pentru ca riscurile trec asupra cumparatorului odata cu predarea bunului.1

In sfarsit, viciul trebuie sa fie grav, adica sa faca lucrul impropriu intrebuintarii dupa natura sau sa ii micsoreze valoarea de intrebuintare, astfel incat cumparatorul, daca l-ar fi cunoscut, nu ar fi cumparat sau ar fi cumparat pe un pret mai mic.

Nu exista obligatie de garantie pentru vicii pentru bunurile cumparate la vanzarile silite (art. 1707 alin. (5) C.civ.).

Cumparatorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat sa le aduca la cunostinta vanzatorului in termenul stabilit prin contract sau, in lipsa, in termen de trei luni, pentru constructii, sau in termen de doua luni de la data la care le-a descoperit, pentru celelalte bunuri. In caz contrar, la stabilirea despagubirii ce vanzatorul datoreaza cumparatorului pentru viciile ascunse, se va tine seama si de paguba pe care vanzatorul a suferit-o din cauza nedenuntarii sau denuntarii cu intarziere a viciilor (art. 1709 alin. (1) C.civ.).

Cand viciul apare in mod gradual, termenele mentionate mai sus incep sa curga din ziua in care cumparatorul isi da seama de gravitatea si intinderea viciului.

Vanzatorul care a tainuit viciul nu poate beneficia insa de reducerea despagubirii cu paguba suferita din cauza nedenuntarii sau demiterii cu intarziere a viciilor.

In temeiul obligatiei vanzatorului de garantie contra viciilor, cumparatorul poate obtine, dupa caz:

a) inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia;

b) inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, insa lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzatoare a pretului (actiunea estimatorie);

d) rezolutiunea vanzarii (actiunea redhibitorie).

La cererea vanzatorului, instanta, tinand seama de gravitatea viciilor si de scopul pentru care contractul a fost incheiat, precum si de alte imprejurari, poate dispune o alta masura dintre cele mentionate, decat cea solicitata de cumparator.

Daca numai unele dintre bunurile vandute sunt afectate de vicii si acestea pot fi separate de celelalte fara paguba pentru cumparator, iar instanta dispune rezolutiunea, contractul se desfiinteaza numai in parte.

Rezolutiunea contractului, in ceea ce priveste bunul principal, atrage rezolutiunea lui si in privinta bunului accesoriu.

In cazul in care la data incheierii contractului vanzatorul cunostea viciile bunului vandut, pe langa una dintre masurile enumerate mai sus, vanzatorul este obligat, daca este cazul, la plata de daune-interese, pentru repararea intregului prejudiciu cauzat.

Atunci cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a dispus fie reducerea pretului, fie rezolutiunea vanzarii, el este obligat sa restituie cumparatorului doar pretul si cheltuielile facute cu prilejul vanzarii, in tot sau in parte, dupa caz.

Pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forta majora, nu il impiedica pe cumparator sa obtina aplicarea masurilor mentionate mai sus (art. 1713 C.civ.).

Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul vandut nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.

In cazul vanzarii dupa mostra sau model, vanzatorul garanteaza ca bunul are calitatile mostrei sau modelului.

Ca si in cazul garantiei pentru evictiune, vanzatorul este obligat la garantia pentru vicii si fata de succesorii cumparatorului.

Termenul de prescriptie al dreptului de valorificare a garantiei pentru vicii este cel de drept comun de 3 ani (art. 2517 C.civ.).

Daca prin lege nu se prevede altfel, prescriptia dreptului la actiune, izvorat din transmiterea unor bunuri sau executarea unor lucrari, cu vicii aparente, in cazurile in care legea sau contractul obliga la garantie si pentru asemenea vicii, incepe sa curga de la data predarii sau receptiei finale a bunului ori a lucrarii sau, dupa caz, de la data implinirii termenului prevazut de lege ori stabilit prin procesul-verbal de constatare a viciilor, pentru inlaturarea de catre debitor a viciilor constatate.

Aceste dispozitii se aplica si in cazul lipsei calitatilor convenite ori a lipsurilor cantitative, insa numai daca oricare din aceste lipsuri puteau fi descoperite, fara cunostinte speciale, printr-o verificare normala.

Daca prin lege nu se prevede altfel, prescriptia dreptului la actiune pentru viciile ascunse incepe sa curga:

a) in cazul unui bun transmis sau al unei lucrari executate, alta decat o constructie, de la implinirea unui an de la data predarii ori receptiei finale a bunului sau a lucrarii, in afara cazului in care viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.

b) in cazul unei constructii, de la implinirea a trei ani de la data predarii sau receptiei finale a constructiei, afara numai daca viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.

Pentru executarea unor lucrari curente, termenele sunt de o luna, in cazul prevazut la lit. a), respectiv de trei luni, in cazul prevazut la lit. b).

Dispozitiile de mai sus se aplica si in cazul lipsei calitatilor convenite ori a lipsurilor cantitative, insa numai daca oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fara cunostinte speciale, printr-o verificare normala.

Termenele mentionate sunt termene de garantie inauntrul carora viciile trebuie, in toate cazurile, sa se iveasca (art. 2531 C.civ.).

Prin dispozitiile de mai sus nu se aduce insa, nicio atingere termenelor de garantie speciale, legale sau conventionale.

Acele dispozitii se aplica, in mod corespunzator, si in cazul produselor pentru care s-a prevazut un termen de valabilitate, ca si in cazul bunurilor sau lucrarilor pentru care exista un termen de garantie pentru buna functionare.

C) Despre garantia pentru buna functionare a bunului

In afara de garantia contra viciilor ascunse, vanzatorul care a garantat pentru un timp determinat buna functionare a bunului vandut este obligat, in cazul oricarei defectiuni ivite inauntrul termenului de garantie, sa repare bunul pe cheltuiala sa (art. 1716 alin. (1) C.civ.)

Daca reparatia este imposibila sau daca durata acesteia depaseste timpul stabilit prin contract sau prin legea speciala, vanzatorul este obligat sa inlocuiasca bunul vandut. In lipsa unui termen prevazut in contract sau in legea speciala, durata maxima a reparatiei este de 15 zile de la data cand cumparatorul a solicitat repararea bunului.

Daca vanzatorul nu inlocuieste bunul intr-un termen scurt, potrivit cu imprejurarile, el este obligat, la cererea cumparatorului, sa-i restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului.

Garantia nu va fi datorata daca vanzatorul dovedeste ca defectiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit in care cumparatorul a folosit sau pastrat bunul. Comportamentul cumparatorului se apreciaza si luandu-se in considerare instructiunile scrise care i-au fost comunicate de catre vanzator.

Sub sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, cumparatorul trebuie sa comunice defectiunea de indata ce a descoperit-o si, in orice caz, inainte de implinirea termenului de garantie.

Sanctiunea decaderii din dreptul de garantie este aplicabila in mod corespunzator si in cazul in care vanzatorul a garantat ca bunul va pastra un timp determinat anumite calitati.

Potrivit art. 1177 C.civ. "Contractul incheiat cu consumatorii este supus legilor speciale si in completare dispozitiilor prezentului cod".

In acest sens, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori, republicata in temeiul Legii nr. 363/ , interzice inscrierea in contractele incheiate cu consumatorii a unor clauze abuzive.

Clauza abuziva este definita ca fiind stipulatia contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul si care creeaza prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract un dezechilibru semnificativ in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei credinte.

Clauzele abuzive cuprinse in contract si constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula in continuare cu acordul consumatorului, numai daca dupa eliminarea acestora mai poate continua.

Daca prin clauzele abuzive prevazute in lege s-ar restrange dreptul consumatorului de a intenta actiunea redhibitorie sau actiunea estimatorie ori s-ar limita raspunderea vanzatorului pentru vicii, ele vor fi nule.

In scopul armonizarii reglementarilor interne cu cele existente in Uniunea Europeana a fost adoptata Legea 449/2003 privind vanzarea produselor si garantiilor asociate acestora, care reglementeaza materia mentionata in concordanta cu regulile pertinente care exista in Uniunea Europeana si care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007, data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

In sensul legii nr. 449/2003, urmatorii termeni se definesc astfel:

a) consumator - orice persoana fizica sau grup de persoane fizice constituite in asociatii, care cumpara, dobandeste, utilizeaza ori consuma produse in afara activitatii sale profesionale sau comerciale, dar care actioneaza in contractele aflate sub incidenta prezentei legi;

b) produs - bun material mobil a carui destinatie finala este consumul sau utilizarea individuala ori colectiva. Nu intra sub incidenta prevederilor prezentei legi bunurile vandute in urma confiscarilor, in cadrul procedurii de executare silita sau pe baza unui alt act emis de autoritatile judecatoresti, apa si gazele care nu sunt ambalate intr-un volum limitat sau intr-o cantitate fixa si energia electrica;

c) vanzator - persoana fizica sau juridica autorizata, care, in cadrul activitatii sale, comercializeaza produse in conditiile unui contract incheiat cu consumatorul;

d) producator:

1. agentul economic care fabrica un produs finit sau o componenta a unui produs;

2. agentul economic care fabrica materia prima;

3. agentul economic care isi aplica denumirea, marca sau un alt semn distinctiv pe produs;

4. agentul economic care reconditioneaza produsul;

5. agentul economic sau distribuitorul care modifica, prin activitatea sa, caracteristicile produsul

a) in conditiile prevazute pentru rezilierea contractului de inchiriere;

b) in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din Legea locuintei, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.

Locuintele sociale realizate potrivit Legii nr. 114/1996 nu pot fi vandute.

Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit legii, persoanele sau familiile care:

a) detin in proprietate o locuinta;

b) au instrainat o locuinta dupa data de l ianuarie 1990;

c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;

d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta.

Beneficiarii locuintelor sociale nu au dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz.

Finantarea locuintelor sociale se asigura din bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Statul sprijina constructia de locuinte sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu aceasta destinatie.

Persoanele fizice si agentii economici pot sprijini prin donatii sau contributii constructia de locuinte sociale.