Afaceri	Agricultura	Comunicare	Constructii	Contabilitate	Contracte
Economie	Finante	Management	Marketing	Transporturi

Contracte

Qdidactic » bani & cariera » contracte
Consimtamantul valabil al partilor - contract de vanzare cumparare

Consimtamantul valabil al partilor - contract de vanzare cumparare

Consimtamantul

Contractul se incheie prin negocierea lui de catre parti sau prin acceptarea fara rezerve a unei oferte de a contractat (art. 1182 alin. (1) C.civ.).

Este suficient ca partile sa se puna de acord asupra elementelor esentiale ale contractului, chiar daca lasa unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori incredinteaza determinarea acestora unei alte persoane.

Daca partile nu ajung la un acord asupra elementelor secundare ori persoana careia i-a fost incredintata determinarea lor nu ia o decizie, instanta va dispune, la cererea oricareia dintre parti, completarea contractului, tinand seama, dupa imprejurari, de natura acestuia si de intentia partilor.

Atunci cand, in timpul negocierilor, o parte insista sa se ajunga la un acord asupra unui anumit element sau asupra unei anumite forme, contractul nu se incheie pana nu se ajunge la un acord cu privire la acestea.

Contractul este deci "acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge intre ele un raport juridic".

Contractul de vanzare-cumparare se incheie, ca orice alt contract, prin acordul de vointa al partilor.

Principiul libertatii contractuale si al autonomiei de vointa al partilor este expresia libertatii individului de a incheia sau nu un contract in functie de nevoile si interesele sale.

De aceea, in principiu, incheierea oricarui contract este libera. Libertatea contractuala este totusi marginita de normele ordinii publice si de regulile moralei concretizate in anumite restrictii legale sau conventionale ale libertatii de a vinde sau cumpara, care privesc capacitatea persoanei sau obiectul contractului.

Libertatea dreptului de dispozitie al proprietarului in limitele legii este inscrisa in Constitutia Romaniei care stabileste in art. 41 alin. 1 ca "Dreptul de proprietate precum si creantele asupra statului sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege".

Modul de formare a acordului de vointa, deci al incheierii contractului de vanzare-cumparare, este cel al incheierii in general a contractelor civile.

Consimtamantul trebuie sa existe.

Oferta si acceptarea trebuie emise in forma ceruta de lege pentru incheierea valabila a contractului (art. 1187 C.civ.)

Consimtamantul partilor trebuie sa fie serios, liber si exprimat in cunostinta de cauza (art. 1204 C.civ.).

Este anulabil contractul incheiat de o persoana, la momentul incheierii acestuia, se afla, fie si numai vremelnic, intr-o stare care o punea in neputinta de a-si da seama de urmarile faptei sale.

Contractul incheiat de o persoana pusa ulterior sub interdictie poate fi anulat daca, la momentul cand actul a fost facut, cauzele punerii sub interdictie existau si erau indeobste cunoscute (art. 1205 C.civ.).

Consimtamantul fiecarei parti trebuie sa fie neviciat.

Consimtamantul este viciat cand este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violenta. De asemenea, consimtamantul este viciat in caz de leziune.

Partea care, la momentul incheierii contractului, se afla intr-o eroare esentiala poate cere anularea acestuia, daca cealalta parte stia sau, dupa caz, trebuia sa stie ca faptul asupra caruia a purtat eroarea era esential pentru incheierea contractului.

Eroarea este esentiala:

cand poarta asupra naturii sau obiectului contractului;

cand poarta asupra identitatii obiectului prestatiei sau asupra unei calitati a acestuia ori asupra unei alte imprejurari considerate esentiale de catre parti in absenta careia contractul nu s-ar fi incheiat;

3. cand poarta asupra identitatii persoanei sau asupra unei calitati a acesteia in absenta careia contractul nu s-ar fi incheiat.

Eroarea de drept este esentiala atunci cand priveste o norma juridica determinanta, potrivit vointei partilor, pentru incheierea contractului.

Eroarea care priveste doar simplele motive ale contractului nu este esentiala, cu exceptia cazului in care prin vointa partilor asemenea motive au fost considerate hotaratoare.

Partea care este victima unei erori nu se poate prevala de aceasta, contrar exigentelor bunei-credinte (art. 1212 C.civ.).

Partea care este victima erorii esentiale ramane legata de contractul astfel incheiat, daca cealalta parte este de acord cu executarea, urmand ca prevederile contractului sa fie adaptate in mod corespunzator.

Consimtamantul este viciat prin dol atunci cand partea s-a aflat intr-o eroare provocata de manoperele frauduloase ale celeilalte parti ori cand aceasta din urma a omis, in mod fraudulos, sa-l informeze pe contractant asupra unor imprejurari pe care se cuvenea sa i le dezvaluie.

Partea al carei consimtamant a fost viciat prin dol poate cere anularea contractului, chiar daca eroarea in care s-a aflat nu a fost esentiala.

Contractul este anulabil si atunci cand dolul emana de la reprezentantul, prepusul ori gerantul afacerilor celeilalte parti.

Dolul nu se presupune (art. 1214 C.civ.).2

Poate cere anularea contractului partea care a contractat sub imperiul unei temeri justificate induse, fara drept, de cealalta parte sau de un tert.

Exista violenta cand temerea insuflata este de asa natura incat partea amenintata putea sa creada, dupa imprejurari, ca, in lipsa consimtamantului sau, viata, persoana, onoarea sau bunurile sale ar fi expuse unui pericol grav si iminent.1

Violenta poate atrage anularea contractului si atunci cand este indreptata impotriva unei persoane apropiate, precum sotul, sotia, ascendentii ori descendentii partii al carei consimtamant a fost viciat.

In toate cazurile, existenta violentei se apreciaza tinand seama de varsta, starea sociala, sanatatea si caracterul celui asupra caruia s-a exercitat violenta, precum si de orice alta imprejurare ce a putut influenta starea acestuia la momentul incheierii contractului.

Constituie violenta si temerea insuflata de exercitiul unui drept sau de amenintarea cu exercitiul unui drept facuta cu scopul de a obtine avantaje in mod vadit excesive.

Contractul incheiat de o parte aflata in stare de necesitate nu poate fi anulat decat daca cealalta parte a profitat de aceasta imprejurare.

Exista leziune atunci cand una dintre parti, profitand de starea de nevoie, de lipsa de experienta ori de lipsa de cunostinte a celeilalte parti, stipuleaza in favoarea sa ori a unei alte persoane o prestatie de o valoare considerabil mai mare, la data incheierii contractului, decat valoarea propriei prestatii (art. 1221 alin. (1) C.civ.).

Existenta leziunii se apreciaza si in functie de natura si scopul contractului.

Leziunea poate exista si atunci cand minorul isi asuma o obligatie excesiva prin raportare la starea sa patrimoniala, la avantajele pe care le obtine din contract ori la ansamblul circumstantelor.

Partea al carei consimtamant a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligatiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi indreptatita.

Cu exceptia cazului minorului, actiunea in anulare este admisibila numai daca leziunea depaseste jumatate din valoarea pe care o avea, la momentul incheierii contractului, prestatia promisa sau executata de partea lezata. Disproportia trebuie sa subziste pana la data cererii de anulare.

In toate cazurile, instanta poate sa mentina contractul daca cealalta parte ofera, in mod echitabil, o reducere a propriei creante sau, dupa caz, o majorare a propriei obligatii.

Dreptul la actiunea in anularea sau reducerea obligatiilor pentru leziune se prescrie in termen de doi ani de la data incheierii contractului.

Nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii tranzactia, precum si alte contracte anume prevazute de lege (art. 1224 C.civ.).

Promisiunea unilaterala de vanzare sau promisiunea unilaterala de cumparare

Promisiunea de vanzare este un contract care consta in promisiunea proprietarului bunului de a-l vinde unui eventual cumparator, care isi rezerva facultatea de a-si manifesta ulterior, de regula inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

Promisiunea de vanzare este un contract unilateral care creeaza obligatii numai pentru una dintre parti, si anume pentru promitent.

Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 C.civ.).

In caz de neexecutare a promisiunii beneficiarul are dreptul la daune-interese.

Daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Aceste prevederi nu sunt aplicabile in cazul promisiunii de a incheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.

Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Daca in schimbul dreptului de optiune (de a cumpara sau nu) care i se creeaza, beneficiarul promisiunii se obliga la plata unui pret, promisiunea unilaterala de vanzare va deveni un contract sinalagmatic, dar nu se va transforma intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.

In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit.

Promitentul este tinut la executarea obligatiei in termenul stipulat in antecontract.

Promisiunea unilaterala poate fi asumata si de cumparator care poate face o promisiune unilaterala de cumparare.

In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca mai inainte ca promisiuni sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.

Eseu: Protocolul in afaceri

Proiect: Primii pasi in afaceri

Cand una dintre partile unei promisiuni unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz, refuza din motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

Dovada promisiunii unilaterale de vanzare sau respectiv, de cumparare, se face in conditiile generale de proba, chiar daca obiectul ei ar fi incheierea unui contract de vanzare-cumparare solemn.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este antecontractul in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, pe un pret stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

In cadrul antecontractului, partile se inteleg atat asupra lucrului, cat si asupra pretului, dar isi asuma obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare in viitor.1

Cand una dintre partile unei promisiuni bilaterale de vanzare refuza din motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite (art. 1669 alin. (1) C.civ.).

Dreptul la actiune se prescrie in termen 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

Aceste dispozitii se aplica in mod corespunzator si in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau, dupa caz, de cumparare.

In cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.

In lipsa de stipulatie contrara, sumele platite in temeiul unei promisiuni de vanzare reprezinta un avans din pretul convenit.

Pactul de optiune privind contractul de vanzare-cumparare

Atunci cand partile convin ca una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa, iar cealalta sa o poata accepta sau refuza, acea declaratie se considera o oferta irevocabila si produce efectele prevazute la art. 1191 C.civ

Daca partile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanta prin ordonanta presedintiala, cu citarea partilor.

Pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele contractului pe care partile urmaresc sa-l incheie, astfel incat acesta sa se poata incheia prin simpla acceptare a beneficiarului optiunii

Contractul se incheie prin exercitarea optiunii in sensul acceptarii de catre beneficiar a declaratiei de vointa a celeilalte parti, in conditiile convenite prin pact (art. 1278 C.civ.).

Atat pactul de optiune, cat si declaratia de acceptare trebuie incheiate in forma prevazuta de lege pentru contractul pe care partile urmau sa-l incheie.

Conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de contracta.

Pactul de optiune privind contractul de vanzare-cumparare este antecontractul prin care proprietarul bunului se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa se vanda celeilalte parti, beneficiarul pactului.

Pactul de optiune este o varietate a promisiunii de vanzare, care este afectata de o conditie potestativa simpla, in sensul ca depinde de vointa acceptantului, care l-ar determina sa cumpere bunul.

In cazul neexecutarii obligatiei de a incheia contractul, beneficiarul pactului va avea actiune in daune-interese impotriva promitentului.

In situatia in care vanzarea facuta altei persoane a fost realizata in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda a tertului beneficiar, beneficiarul va avea la indemana si o actiune in anularea vanzarii.1

In cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului (art. 1668 alin. (1) C.civ.).

Atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se noteaza in cartea funciara

Dreptul de optiune se radiaza din oficiu daca pana la expirarea termenului de optiune nu s-a inscris o declaratie de exercitare a optiunii, insotita de dovada comunicarii sale catre cealalta parte.

Dreptul de preemtiune

Dreptul de preemtiune este dreptul preferential la cumparare, la pret egal, conferit de lege sau de contract, atunci cand proprietarul a hotarat sa vanda bunul sau.

In conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemptiune numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun (art. 1730 alin. (1) C.civ.).

"Astfel potrivit art. 1746 C.civ. terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea in ordine, a dreptului de preemtiune al coproprietatilor sau vecinilor."

Dispozitiile codului civil privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel.

Titularul dreptului de preemptiune care a respins o oferta de vanzare nu-si mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se considera respinsa daca nu a fost acceptata in termen de cel mult zece zile, in cazul vanzarii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, in cazul vanzarii de bunuri imobile. In ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea de catre preemptor a ofertei.

Vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numit sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor (art. 1731 C.civ.).

Vanzatorul este obligat sa notifice de indata preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert. Notificarea poate fi facuta si de acesta din urma.

Aceasta notificare va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii, precum si locul unde este situat bunul.

Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului.

Dreptul de preemptiune se exercita, in cazul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult 10 zile, iar in cazul vanzarii de bunuri imobile, in termen de cel mult 30 de zile. in ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea catre preemptor a notificarii.

Prin exercitarea preemptiunii, contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acest din urma contract se desfiinteaza retroactiv. Totusi, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii.

Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor.

Potrivit art. 1734 C.civ., in cazul in care mai multi titulari si-au exercitat preemptiunea asupra aceluiasi bun, contractul de vanzare se considera incheiat:

a) cu titularul dreptului legal de preemptiune, atunci cand se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune;

b) cu titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzator, cand se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemtiune;

c) daca bunul este imobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune care a fost mai intai inscris in carte afunciara, atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune;

d) daca bunul este mobil, cu titularul dreptului conventional de preemptiune avand data certa cea mai veche, atunci cand acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune.

Orice clauza contrara este considerata nescrisa.

Atunci cand preemptiunea se exercita in privinta unui bun cumparat de tert impreuna cu alte bunuri pentru un singur pret, vanzatorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proportionala din acest pret.

In cazul in care s-au vandut si alte bunuri decat acela supus preemptiunii, dar care nu puteau fi despartite de acesta fara sa-l fi pagubit pe vanzator, exercitarea dreptului de preemptiune nu se poate face decat daca preemptorul consemneaza pretul stability pentru toate bunurile vandute.

Atunci cand in contractul incheiat cu tertul s-au acordat termene de plata a pretului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.

Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara.

Daca o asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie suspensiva sa-si poata inscrie dreptul in cartea funciara, in temeiul contractului de vanzare incheiat cu proprietarul. Inscrierea se face sub conditia suspensiva ca, in termen de 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

Notificarea facuta in termen biroului de carte funciara inlocuieste comunicarea facuta de preemptor si are aceleasi efecte. In temeiul acestei notificari, preemptorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau.

Daca preemptorul nu a facut notificarea in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara.

In cazul in care bunul face obiectul urmaririi silite sau este scos la vanzare silita cu autorizarea judecatorul sindic, dreptul de preemptiune se exercita in conditiile prevazute de Codul de procedura civila.

Dreptul de preemptiune este indivizibil si nu se poate ceda.

Dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen. in acest din urma caz, termenul se reduce la cinci ani de la data constituirii, daca a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 C.civ.).

"Consimtamantul este unul dintre elementele esentiale ale oricarui act juridic si exprima vointa persoanei la incheierea actului. Lipsa cu desavarsire a consimtamantului face ca actul astfel incheiat sa fie sanctionat cu nulitate absoluta. Lipsa discernamantului in exprimarea vointei releva insa nu inexistenta consimtamantului, ci un simplu viciu al acesteia, deoarece, in acest caz consimtamantul exista. Ne aflam deci in fata unui viciu de consimtamant, care nu atrage decat nulitatea relativa a actului, sanctiunea nulitatii fiind edictata, de data aceasta, in vederea protejarii persoanei interesate. Solutia se impune cu atat mai mult, deoarece actele juridice incheiate personal, chiar de cei pusi sub interdictie pentru cauza de alienatie sau debilitate mintala, deci pentru lipsa de discernamant, nu sunt sanctionate cu nulitatea absoluta, ci cu nulitate relativa, de protectie." T.S., S.civ., dec. nr. 1998/1989, "Dreptul" nr. 7/1990, p. 66.

"Lipsa discernamantului, la incheierea contractului de vanzare-cumparare, constituie un caz de nulitate relativa - iar nu de nulitate absoluta - deoarece in exprimarea vointei nu se releva inexistenta consimtamantului, ci un viciu al acesteia. Ca urmare, actiunea - in speta a vanzatorului - este prescriptibila in termenul de 3 ani. Tertul, fata de contractul de vanzare-cumparare, nu are calitatea procesuala prin invocarea dreptului la actiune oblica, in lipsa unei creante certe, lichide si exigibile, care sa-i confere calitatea de creditor al partii care cere anularea contractului de vanzare-cumparare." I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 3255 din 21 aprilie 2005, I.C.C.J., Jurisprudenta Sectiei civile pe anul 2005, nr. 142, p. 345.

"Eroarea constituie o cauza de nulitate atunci cand priveste substanta obiectului, adica acele calitati ale obiectului conventiei pe care partile contractante le-au avut in vedere si care au servit drept motiv determinant pentru formarea acordului de vointa, in sensul ca, in lipsa lor, nu ar fi contractat. Prin urmare, daca partile au avut in vedere asemenea calitati ale obiectului comunicandu-si-le cu prilejul incheierii conventiei si cazand de acord asupra lor, constatarea ulterioara a lipsei lor va fi de natura a indreptati partea aflata in eroare sa solicite anularea conventiei si restabilirea situatiei anterioare. In cazul cand s-a stipulat drept element esential existenta unei atare calitati a obiectului contractului, acest element trebuie interpretat in semnificatia sa tehnico-stiintifica (in speta urma sa se stabileasca ce trebuie sa se inteleaga prin "placa intreaga de bronz" la o pianina, de existenta careia fusese conditionata incheierea contractului)." T.S., col.civ., Dec. nr. 1/1967, RRD nr. 5/1967, p. 167.

"Actul fraudulos de instrainare, savarsit in scopul sustragerii bunului de la confiscare este anulabil chiar daca a fost facut inainte de inceperea urmaririi penale, dar dupa savarsirea faptei care a dus la condamnarea faptuitorului si la obligarea lui la plata de despagubiri civile. In cazul actului cu titlu oneros, pentru anularea lui, pe langa frauda instrainatorului, mai este necesara si participarea tertului dobanditor la frauda. Este de principiu ca actul savarsit in vederea realizarii unei fraude nu poate produce efectul urmarit prin el. De aceea, un asemenea act trebuie invalidat prin anularea lui.

In cazul savarsirii unei fapte penale, faptuitorul raspunde cu bunurile sale pentru plata despagubirilor civile cu care se acopera prejudiciul comis prin infractiune. Raspunderea penala si civila a faptuitorului ia nastere in momentul comiterii faptei penale, iar nu la data inceperii urmaririi penale sau a pronuntarii hotararii de condamnare, valabilitatea actelor de instrainare facute de faptuitor trebuind sa fie examinata deci in raport cu data savarsirii faptei penale. T.s., decizia de indrumare 15/1962, Culegere de decizii de indrumare ale plenului T.S., 1952-1980, p.28-31.

Violenta, ca viciu de consimtamant, poate fi nu numai fizica, ci si morala, prin amenintarea, nelegitima, cu un rau, sub imperiul careia o persoana si-a dat consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare. Violenta constituie un viciu de consimtamant chiar daca este exercitata de o alta persoana decat aceea in folosul careia s-a facut contractul. In cazul in care hotararea de a incheia un act juridic este luata sub imperiul unei constrangeri, consimtamantul nu poate fi considerat constient si liber, nefiind valabil si, ca urmare, nu poate sa produca efecte juridice. Codul civil prevede ca consimtamantul nu este valabil, printre altele, atunci cand este smuls prin violenta. Violenta consta in faptul de a insufla unei persoane, prin amenintarea cu un rau, o temere sub imperiul careia ea isi da consimtamantul la incheierea actului juridic. Victima violentei este constienta ca nu ar trebui sa incheie actul juridic, dar prefera sa o faca pentru a nu i se pricinui un rau. Temerea, adica starea psihologica insuflata autorului actului de constrangere exercitata asupra sa, trebuie sa prezinte o anumita gravitate pentru a vicia consimtamantul. De asemenea, violenta trebuie sa fi determinat consimtamantul si sa fie nelegitima. Intre temerea inspirata prin violenta si actul de violenta trebuie sa existe o stransa legatura, in sensul ca, fara presiunea .psihica exercitata asupra sa, partea in cauza nu ar fi consimtit la incheierea actului. Aprecierea trebuie facuta in concret, in raport cu persoana victimei si cu imprejurarile in care s-a incheiat actul juridic. In raport cu aceste principii, urmeaza a se constata, in speta, fata de probele depuse la dosar, cele doua instante au fost indreptatite sa retina ca B.F., autorul reclamantei, cu vointa slabita de boala si batranete, sub imperiul constrangerii morale exercitate asupra sa de catre cele doua parate, a incheiat cu acestea un contract de vanzare-cumparare. In speta, rezulta in mod evident ca toate mijloacele de care s-au folosit paratele si anume tainuirea diagnosticului, izolarea totala a bolnavului, neinternarea lui in spital in vederea aplicarii unui tratament de specialitate, supravegherea si aplicarea tratamentului de un cadru medical cu pregatire medie, incheierea actului in momentul in care boala si batranetea isi pusesera deja amprenta asupra vointei vanzatorului, au fost de natura a vicia consimtamantul acestuia, prin constrangerea morala, la incheierea contractului de vanzare-cumparare." C.S.J., Sect. civila, Decizia nr. 200/1993, Buletinul Jurisprudentei, 1993, p. 32-37.

"Pentru ca o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare a unui imobil sa-si produca efectele juridice specifice este necesar ca pretul sa fie stabilit in bani, determinat ori, cel putin, determinabil, precum si serios. Or, in speta, nu este indicat pretul in nici un mod, ci in actul incheiat de parti se mentioneaza doar cuantumul acontului platit vanzatorului de catre cumparator. Pe cale de consecinta, actul in litigiu, denumit de parti "chitanta", incheiat la 23 martie 1991, nu poate fi legal considerat drept un antecontract (o promisiune) de vanzare-cumparare imobiliara, care sa aiba efectele specifice prevazute in legislatia civila romana." Trib.Jud. Sibiu, decizia civila nr. 504 din 14.05.1992, "Dreptul nr. 1 din 1993, p. 71.

"Daca la data cand s-a intocmit antecontractul, pretul a fost platit integral, conform conventiei, iar cumparatorul a intrat in posesia imobilului fara ca partile sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, vanzatorul nu este indreptatit sa solicite plata unei diferente de pret pe motiv ca elementele de apreciere a pretului s-au schimbat, fiind altele decat acelea avute in vedere la intocmirea inscrisului. In speta, prima instanta admitand actiunea a constatat ca intre reclamant, in calitate de cumparator si parat. in calitate de vanzator a intervenit un atare antecontract si a dispus ca hotararea pronuntata sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. In recursul declarat de parat s-a sustinut ca actiunea reclamantului nu trebuia sa fie admisa, precum si ca sentinta consfinteste o inechitate flagranta referitoare la pretul platit. Solutia pronuntata a fost insa mentinuta cu motivarea ca intelegerea intervenita intre parti reprezinta vointa lor, iar faptul ca pretul actual este diferit de cel achitat la data cand a fost intocmit inscrisul, nu are nici o relevanta deoarece si valoarea monedei la vremea respectiva era alta." Trib.mun. Bucuresti, sect. a III-a civ., decizia nr. 415/1991, Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991, p. 73.

"Determinarea pretului intr-o vanzare este deci un element esential al contractului; el trebuie sa fie determinat de parti si sa rezulte din cuprinsul actului respectiv. De aceea, vanzarea nu este perfecta decat dupa ce pretul a fost determinat, astfel ca, in lipsa de pret, nu exista vanzare. In speta, inscrisul depus, denumit "chitanta", nu contine pretul vanzarii, ci numai suma ce s-a platit ca parte din pret, element cu privire la cuantumul caruia insa nu s-a precizai nimic in actul enuntat. Asa fiind, constatand ca acest inscris imperfect nu poate tine loc de promisiune de vanzare si pentru ca el nu cuprinde nici modalitatile de plata a pretului si nici nu s-a dovedit ca s-a respectat eventuala modalitate de plata a acestuia (care n-a fost determinat de parti, astfel cum s-a precizat), instantele au stabilit ca actiunea nu este intemeiata." T.S., s.civ., dec. nr. 86/1986, R.R.D. nr. 11/1986, p. 58.

"Antecontractul, ca act juridic, constituie o conventie aparte diferita de viitorul act de instrainare. El nu are valoarea unui act de vanzare-cumparare, ci genereaza doar obligatia pentru parti de a indeplini toate operatiile legate de incheierea contractului, cum ar fi participarea la autentificare etc. Nu este insa mai putin adevarat ca un atare act juridic, pentru a putea duce la incheierea contractului, trebuie sa indeplineasca si el conditiile de validitate necesare oricarui contract.

In cazul in care actul definitiv de instrainare nu se incheie, trebuie sa aiba loc restabilirea situatiei anterioare. Aceasta are in vedere, in special, restituirea pretului, intrucat nerestituirea lui ar duce la imbogatirea partii care 1-a incasat. De aceea, instanta judecatoreasca, atunci cand este investita cu o atare cerere, va dispune restituirea pretului, chiar si in cazul in care suma s-ar afla depusa la CEC." T.S., s.civ., Decizia nr. 95/1973, in Repertoriu, 1969-1975, p. 133.

"Instrainarea sau grevarea unui teren sau constructie care fac parte din bunurile comune, nu se pot efectua decat cu consimtamantul expres al fiecarui sot.

Textul se refera insa la instrainarea imobilelor, deci la acte prin care se transmite dreptul de proprietate, iar nu la incheierea antecontractelor (promisiuni de vanzare), care nu au ca efect translativ de proprietate, ci creeaza doar obligatie personala pentru partile contractante, in sensul de a intreprinde, in viitor, tot ceea ce este necesar pentru a realiza actul legal de transmitere a dreptului de proprietate. C.S.J., s.civ.dec 1992/1993, Jurispr. si doctrina romana, vol. II, p. 140.

"Intre parti a intervenit o conventie privind vanzarea-cumpararea unei constructii, in baza careia cumparatorii au intrat in posesia bunului, iar vanzatorul a primit un avans, urmand ca diferenta de pret sa fie achitata odata cu incheierea actului autentic de vanzare-cumparare.

Conventia amintita constituie o promisiune de vanzare-cumparare, partile contractante avand obligatia sa incheie in viitor contractul de vanzare-cumparare, iar neindeplinirea obligatiei de catre o parte, indreptateste pe cealalta care si-a executat obligatiile asumate sa solicite, in temeiul art. 1021 C.civ., fie executarea obligatiei, fie desfiintarea conventiei, cu daune-interese. Desfiintarea conventiei atrage dupa sine restabilirea situatiei anterioare, partile restituindu-si reciproc prestatiile executate, in sensul ca vanzatorii primesc posesia bunului, iar cumparatorii pretul.

Din cele de mai sus trebuie ca, atat timp cat conventia este in fiinta, temeiul prestatiilor executate de parti subzista si nu se poate pretinde de catre una dintre ele restituirea prestatiei sale, fara a se desfiinta conventia si fara ca, la randu-i, sa restituie prestatia primita de la cealalta parte.

Asa fiind, instanta, investita cu actiunea cumparatorilor avand ca obiect rstituirea avansului, trebuia sa le dea indrumari asupra cadrului in care pretentiile lor pot fi judtificate, stabilind obiectul exact al actiunii in functii de care sa se solutioneze litigiul."

"Constatand ca ambele parti semnatare ale unui antecontract de vanzare-cumparare imobiliara sunt in culpa de a nu fi facut diligentele necesare pentru transformarea lui intr-un contract perfectat in conditiile legii, instanta poate sa pronunte rezolutiunea antecontractului la cererea uneia dintre parti." T.J. Constanta, dec. nr. 18/1980, RRD nr. 7/1980, p. 50.

"Actiunea in constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare autentic este o actiune reala imobiliara, prin ea nevalorificandu-se un drept de creanta, ci solicitandu-se instantei sa dispuna transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul paratului in patrimoniul reclamantilor." Trib.Mun. Bucuresti, sect. a III-a civ., decizia nr. 150 din 18.02.1994, "Dreptul" nr. 5 din 1995, p. 51-52.

"Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie. Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor, sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca; in caz contrar, clauza are rol confirmatoriu, in sensul ca, in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita, sau a pune in functiune clauza de arvuna." I.C.C.J., Jurisprudenta sectiei civile pe anul 2007, nr. 48, p. 190.

"Antecontractul de vanzare-cumparare a unui imobil este o promisiune bilaterala de a contracta; in caz de neexecutare a obligatiei asumate, raspunderea este contractuala, iar executarea silita in natura, a obligatiei de a face, se asigura prin actiunea personala avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care tine loc de act de vanzare-cumparare, supusa termenului de prescriptie de drept comun.

Termenul prescriptiei curge din momentul incheierii contractului, insa atunci cand promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului-vanzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia. Prescriptia dreptului la actiune incepe sa curga in momentul in care promitentul-vanzator se manifesta expres in sensul negarii dreptului promitentului-cumparator." I.C.C.J., Jurisprudenta sectiei civile pe anul 2005, nr. 137, p. 339.

"In conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract. Cum una dintre parti si-a indeplinit integral obligatiile asumate prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, in mod legal instanta sesizata, in temeiul dispozitiilor Legii nr. 247/2005, a pronuntat o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare." I.C.C.J., Jurisprudenta sectiei civile si de proprietate intelectuala pe anul 2007, nr. 46, p. 178.

In speta, prima instanta admitand actiunea a constatat ca intre reclamant, in calitate de cumparator si parat, in calitate de vanzator a intervenit un atare antecontract si a dispus ca hotararea pronuntata sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

In recursul declarat de parat s-a sustinut ca actiunea reclamantului nu trebuia sa fie admisa, precum si ca sentinta consfinteste o inechitate flagranta referitoare la pretul platit. Solutia pronuntata a fost insa mentinuta cu motivarea ca intelegerea intervenita intre parti reprezinta vointa lor, iar faptul ca pretul actual este diferit de cel achitat la data cand a fost intocmit inscrisul, nu are nici o relevanta deoarece si valoarea monedei la vremea respectiva era alta." Trib.mun. Bucuresti, sect. a III-a civ., decizia nr. 415/1991, Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 73.

Art. 1191 C.civ. prevede ca: "Oferta este irevocabila de indata ce autorul ei se obliga sa o mentina un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabila atunci cand poate fi considerata astfel in temeiul acordului partilor, al practicilor stabilite intre acestea, al negocierilor, al continutului ofertei ori al uzantelor.

Declaratia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce nici un efect."

"Pactul de preferinta este o promisiune unilaterala de vanzare. El nu are drept consecinta transmiterea dreptului de proprietate, iar nerespectarea lui din partea promitentului da nastere obligatiei de dezdaunare fata de cel prejudicia. Pe de alta parte, pactul de preferinta, neconferind un drept real, nu este opozabil tertilor si nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revenditare sau in anularea vanzarii, facuta cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cind se dovedeste ca vanzarea s-a facut prin frauda sau prin complicitate la frauda din partea tertului achizitor." T.S., col.civ., Decizia 1732/1952, ]n ARepertoriu, 1952/1969, p. 224.

"Din inscrisul sub semnatura privata intitult "chitanta" rezulta ca intre proprietarul locuintei si parat a intervenit o promisiune de vanzare-cumparare, partile intrand in folosinta imobilului respective pe baza acestei conventii.

Necontestat, o asemenea conventie nu are efectul transmiterii dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator, ci da nastere unor drepturi si obligatii corelative intre partile contractante cu privire la perfectarea vanzarii-cumpararii, prin incheierea actului in forma autentica.

Atat timp cat actul de vanzare-cumparare nu a fost perfectat, vanzatorul pastreaza dreptul de proprietate asupra bunului, iar cumparatorul are un drept de creanta decurgand din plata pretului si, eventual, din executarea unor imbunatatiri aduse locuintei.

Acest drept poate fi valorificat de cumparator impotriva vanzatorului in cazul in care conventia nu s-ar finaliza prin perfectarea vanzarii, ci s-ar dispune rezolutiunea acesteia si restabilirea situatiei anterioare. Pana la aceasta data, patrimoniul cumparatorului cuprinde, ca element activ, dreptul de creanta mentionat, iar, in caz de codevalmasie sau coproprietate, acest drept poate forma obiectul partajului.

Intrucat textul mentionat nu exclude posibilitatea de a se atribui unuia dintre copartasi, in intregul ei, o creanta, ca si orice alt drept, creanta izvorata din conventia intervenita cu privire la imobil poate fi atribuita in intregime uneia din parti, aceasta fiind indreptatita s-o valorifice impotriva vanzatorului, daca, din orice motive, s-ar impune rezolutiunea conventiei, sau sa obtina perfectarea vanzarii, dobandind dreptul de proprietate asupra imobilului. In speta, intrucat vanzarea-cumpararea locuintei nu s-a perfectat, in patrimoniul comun al sotilor nu se poate retine dreptul de proprietate asupra imobilului, ci dreptul de creanta izvorata din plata pretului si executarea eventualelor imbunatatiri. Instantele, constatand ca partile au dobandit in timpul casatoriei terenul si constructiile de pe acesta, au retinut implicit gresit dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv, desi sotii il au doar in folosinta, in contul creantei intemeiate pe conventie." Trib. Suprem, sect.civ., decizia nr. 2420 din 10.11.1988, Revista romana de drept nr. 8 din 1989, p. 63-64.

"Dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie aplicate in sensul ca, pentru locuintele ce nu se restituie fostilor proprietari deposedati de stat, chiriasul are "optiunea" cumpararii acelei locuinte, iar nu in sensul ca unitatea detinatoarea poate opta in a nu vinde locuinta." I.C.C.J., Jurisprudenta sectiei civile pe anul 2005, nr. 148, p. 372.

"In cazul in care hotaraste anularea unei conventii provizorii de instrainare imobiliara, repunand partile in situatia anterioara incheierii ei, instanta trebuie sa dispuna si restituirea reciproca si concomitenta a prestatiilor ce acestea au facut, avand in vedere ca fiecare dintre prestatiile respective reprezinta cauza celeilalte si ca,m in unele cazuri, pentru a nu avantaja pe nedrept pe una din parti, se impune chiar conditionarea restituirii prestatiei sale de restituirea prestatiilor de catre cealalta parte." T.J. Timis, s.civ., Decizia 991/1970, in Repertoriu, 1969-1975, p. 144.

Anterior adoptarii noului Cod civil In sistemul cartilor funciare drepturile reale se puteau dobandi numai prin inscrierea lor in cartea funciara, inscrierea avand, in principiu, efect constitutiv. Spre deosebire de regiunile in care se aplica sistemul de publicitate al registrelor de transcrieri si inscrieri, in sistemul cartilor funciare prin conventie nu se transmitea dreptul real, pentru transmitere fiind necesara intabularea dreptului.

In acest sistem conventia creea intre parti doar un drept personal pe baza caruia partea contractanta putea pretinde de la cealalta satisfacerea obligatiilor asumate, adica darea unui act apt pentru intabularea dreptului.

Din ansamblul prevederilor Decretului-Lege nr. 115/1938 privind unificarea dispozitiilor referitoare la cartile funciare pus in aplicare in Transilvania prin Legea nr. 241/1947, rezulta ca lipsa inscrierii unor astfel de drepturi in cartea funciara nu putea fi opusa de o parte contractanta celeilalte parti contractante, ambele fiind tinute de obligatiile pe care si le-au asumat prin conventia incheiata intre ele.

Cu atat mai putin se putea opune lipsa inscrierii in cartea funciara de catre un sot celuilalt sot, de care intre timp a divortat, pentru a-i nega drepturile personale ce i se cuveneau acestuia, in temeiul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in timpul casatoriei cu proprietarii constructiilor.

Prin urmare, in patrimoniul comun al fostilor soti se aflau atat toate drepturile personale ce decurg din antecontractul incheiat cu proprietarii tabulari ai constructiilor, cat si dreptul de folosinta asupra terenului si nimic nu se opunea sa se atribuie, ca efect al partajului, unuia dintre copartasi folosinta constructiei, ceea ce implica dreptul de a solicita promitentilor-vanzatori onorarea obligatiei asumate (de a face), adica de a da, in conditiile art. 22 din Decretul-Lege nr. 115/1938, un act apt pentru intabulare fie, in caz contrar, daca instrainarea nu ar mai fi posibila, dreptul de a pretinde despagubiri cat si restituirea pretului platit.

In cazul in care se solicita in temeiul art. 24 si 25 din Decretul-Lege nr. 115/1938 radierea din carte funciara a intabularii dreptului de proprietate asupra constructiilor al celui de-al doilea achizitor, instantele aveau obligatia de a administra probe din care sa rezulte ca acest achizitor a fost de rea-credinta, in sensul ca a cunoscut existenta unui drept neinscris in cartea funciara si ca, in intelegere cu fostul sot, a urmarit frauda intereselor reclamantei." CSI, sect.civ., decizia nr. 217/1993, "Dreptul" nr. 7 din 1994, p. 80-81.

N.A. Credem ca solutia este actuala pentru identitate de motive si sub regimul noului Cod civil.

Contact \|- ia legatura cu noi -\|
Adauga document \|- pune-ti documente online -\|
Termeni & conditii de utilizare \|- politica de cookies si de confidentialitate -\|
Copyright © \|- 2024 - Toate drepturile rezervate -\|