studiu de fezabilitate

MEMORIU TEHNIC

COnstruire Pensiune Turistica rurala

Comuna Sincraiu, jud. Cluj

1. Date generale

1.1. Denumirea obiectivului de investitii:

Construire pensiune turistica rurala in loc. Sincraiu, jud. Cluj.

1.2. Elaboratorul studiului de fezabilitate:

SC IMPORT-EXPORT ATAN SRL

ADRESA: B-DUL 21 DECEMBRIE 1989 , NR. 75 , TEL/FAX 0264-484867 , 0747116869

Data elaborarii: 20.05.2006

Curs de schimb: 1 EURO = 3,5RON

1.3. Ordonatorul principal de credite:

Nu este cazul.

1.4. Autoritatea contractanta:

S.C. CIPTOURISM S.R.L.

1.5. Amplasament (judetul, localitatea, strada, numar):

Jud. Cluj, comuna Sincraiu.

1.6. Tema program:

Tema acestui proiect consta in realizarea unei pensiuni turistice rurale in localitatea Sincraiu.

Pensiunea turistica va avea o capacitate de cazare de 7 camere duble, totalizand maximum 14 locuri. Pensiunea va functiona intr-o cladire independenta, care asigura spatii special amenajate pentru cazarea turistilor si conditii necesare pregatirii si servirii mesei.

Realizarea pensiunii se va face in regim de inaltime D + P + M. La parter se vor prevedea diverse functiuni destinate destinderii si recreerii turistilor.

Accesul principal in PENSIUNE se face prin vestibul, din care se poate ajunge in sala de mese si prin intermediul unei case de scara la etaj si mansarda unde se gasesc camerele de cazare.

Cazarea cuprinde mansarda, avand 7 unitati de cazare formate din camera cu doua paturi, sas, baie si balcon. La mansarda se ajunge printr-o scara interioara.

La parter se afla restaurantul cu capacitatea de 10 mese si bucataria.

1.7. Descrierea functionala si tehnologica :

1.7.1 Arhitectura:

Terenul de amplasament este proprietatea lui Cosmin Puris si sotia Margareta Puris, dupa cum reiese din actele de proprietate, iar acesta a dat in folosinta terenul societatii S.C. CIPTOURISM S.R.L. pentru construirea pensiunii.

Pe teren se va amplasa o cladire cu destinatia de Pensiune Turistica Rurala, cu capacitatea de cazare de 7 camere a 2 locuri si restaurant la parter, plus spatii anexe corespunzatoare.

Pensiunea se va incadra la categoria 3 margarete, in conformitate cu Ord. nr. 510/2002 privind 'Normele metodologice privind clasificarea structurilor de primire turistice'.

1.7.2 Organizarea functionala

Pensiunea propusa are regim de inaltime D + P + M, este organizata astfel incat raspunde comenzii beneficiarului de: CAZARE si ALIMENTATIE PUBLICA.

Cele doua functiuni pot exista in comun sau fiecare separat.

ACCESE - ORGANIZARE FUNCTIONALA : Accesul principal in PENSIUNE pentru turisti se face de pe latura scurta a constructiei prin intermediul unei rampe de scara . Acesta a fost izolat de accesul secundar folosit de personalul de la bucatarie si cel pentru aprovizionare . Zona de serviciu este izolata de traficul turistilor .

Ajunsi in vestibul turistii pot accede in casa de scara pentru a ajunga la mansarda ( zonele de cazare ) sau pot intra in sala de mese dotata cu o tejghea de bar si 8 mese a 4 locuri insumand un total de 32 locuri de luat masa, precum si 2 canapele dispuse in vecinatatea unui semineu .

Circulatia turistilor este supravegheata de persoana care se gaseste la receptie .

Fluxul turistilor nu se va intersecta cu cel al personalului care serveste pensiunea .

Functiunile de cazare si alimentatie publica au fost separate pe nivele, modul de legatura find vestibulul, caruia i se subordoneaza acestea. Functiunile anexe au fost amplasate fie la demisol, fie la parter pe latura ferita de accesul si privirea turistilor.

Accesul in camerele de cazare aflate la mansarda se face din casa scarii prin intermediul unui coridor dezvoltat in lungul constructiei cu latimea de 2.70 m. Mansarda este destinata cazarii. Ea insumeaza 7 camere de cazare , dotate cu baie proprie. Camerele au logii sau balcoane.

In constructia astfel organizata au rezultat:

1.     CAZARE :7 CAMERE / 2 pers. = 14 locuri

2.     ALIM. PUBLICA : 8 MESE/4persoane = 32 locuri

Camerele sunt legate de coridor printr-un sas. Fiecare camera are baie proprie dotata cu cabina de dus, cu lavoar si WC. Baile camerelor sunt cuplate cate doua; fiecare camera (mai putin una) au balcoane, la etaj.

Accesul secundar ferit de privirile vizitatorilor, serveste pentru aprovizionare, dar si pentru accesul personalului care serveste in bucatarie. Legatura cu exteriorul se face printr-un sas care constituie si spatiul tampon spre bucatarie.

Bucataria este formata din alveole pentru preparare carne, peste si legume, separate prin pereti usori precum si zona cu soba de gatit, nisa pentru spalat vase si vesela , oficiu-spatiul tampon intre bucatarie si sala de mese.

Printr-un alt acces secundar se ajunge in demisolul existent unde gasim depozitele de legume , produse uscate si bauturi . Accesul spre demisol este realizat printr-o scara secundara . Demisolul rezolva urmatoarele functiuni : centrala termica si spalatorie .

1.7.3 Descrierea constructiei : deschideri, travei, niveluri, functiuni si suprafete/nivel.

Constructia propusa este conceputa cu o structura de pereti portanti de zidarie organizata pe trei deschideri majore a cate 4,80 m, 3,00 m si una de 4,20 m.

Pensiunea are ca regim de inaltime: demisol, parter si mansarda. Inaltimea nivelurilor fiind urmatoarea: - demisol : 2,30 m,

- parter : 2,80 m,

- mansarda : 2,80 m.

Descrierea sistemului de constructie :

Constructia propusa are un regim de inaltime D+P+M. Are o structura compusa din zidarie. Peste demisol s-a proiectat planseu din beton armat monolit, intre nivele planseu din lemn iar acoperisul de tip sarpanta ce va sustine invelitoarea din placi bituminoase.

In conformitate cu studiul geotehnic intocmit, terenul de fundare se compune din pietris cu bolovad amplasata in albia majora a raului Somesul Cald, in consecinta s-a prevazut o centura de fundare numai la nivelul cotei +- 0.00 a fundatiilor.

La executie se va utiliza un beton C8/10 pentru talpa fundatiei si C12/15 pentru structura, beton preparat in statii centralizate, cu respectarea retetelor aprobata de un laborator autorizat.

Toate materialele care se vor pune in opera vor avea certificat de calitate dat de furnizori, iar firma de executie va fi atestata pentru astfel de lucrari.

Finisajele vor corespunde cerintelor stipulate in proiect si vor respecta normele date in caietele de sarcini. Nu se vor utiliza materiale fara agrement tehnic sau preparate in cantitati necorespunzatoare. Stadiile fizice de lucrari se vor verifica permanent de catre dirigintele de santier ce va da acceptul acestora .

Functiunile pe nivel sunt repartizate astfel:

Camerele sunt dotate cu paturi pentru 2 persoane + noptiera, dulapuri, masa toaleta/birou - tabureti, televizor.

Baile sunt dotate: 5 cu DUS, LAVOAR si WC.

2 cu CADA, LAVOAR si WC.

Finisaje

INTERIOR: Se vor folosi zugraveli lavabile la pereti si tavane in camere, coridoare, hol, sala de mese, parchet in camere, faianta in bucatarie si bai, gresie in bai, coridoare, casa scarii, sala de mese, bucatarie si anexe, balcoane si terasa.

Tamplaria interioara va fi din lemn.

EXTERIOR: Se vor folosi tencuieli decorative in culori calde, tamplarie din lemn cu geam termopan.

Acoperisul este o sarpanta din lemn cu invelitoarea din placi bituminoase.

Mansarda este termoizolata cu saltele din vata minerala.

La mansarda am prevazut lucarne.

Suprafete, numar de nivele

A_C = 192,20 mp

A_d = 468,15mp

Volumul constructiei = 2.109,98 mc

Constructia are un regim de inaltime: D + P + M.

Pensiunea are ca regim de inaltime: demisol, parter si mansarda. Inaltimea nivelurilor fiind urmatoarea: - demisol : 2,30 m,

- parter : 2,80 m,

- mansarda : 2,80 m

Plastica

Prin stil, forma si finisaje constructia propusa cauta sa se integreze in stilul arhitectonic al zonei, adaugand tot odata si o nota de personalitate zonei prin linia moderna.

Rezistenta

Cladirea cu un regim de inaltime D + P + M cu destinatie de pensiune s-a proiectat ca o structura din zidarie portanta. Fundatiile s-au incastrat in stratul de pietris cu bolovanis si s-au realizat la nivele diferite functie de zona cu subsol sau fara subsol. In calculul presiunii s-au talpa fundatiei s-a luat un P_cv = 400 KPa. Din forajele efectuate nu s-a intalnit panza freatica in zona subsolului. Avand in vedere raul din vecinatate se vor executa hidroizolatii verticale pentru preintampinarea igrasiei si infiltratiilor .

Planseele peste nivele s-au proiectat din beton armat cu o grosime h_p = 12 cm, calculate la sarcini statice si ziduri despartitoare. Pentru realizarea mansardei s-au proiectat grinzi frante care urmaresc forma acoperisului si pe care reazama panele si popii ce sustin acoperisul.

La executie se vor folosi materialele indicate pe planse, adica beton C 8/10 pentru structura. Betonul se va procura din statii centralizate si se va turna in conditii climatice corespunzatoare temperaturii de intarire.

Executia va fi incredintata unei societati cu personal calificat si urmarita de un conducator tehnic de lucrari si un diriginte de santier atestat.

Prevederi privind apararea civila

La demisol s-a prevazut un spatiu in suprafata de 16,80 mp, cu destinatie adapost aparare civila, respectandu-se prevederile legale, pereti din b.a. in grosime de 40 cm si planseu din b.a. in grosime de 20 cm.

Instalatii

Instalatii electrice

Alimentarea cu energie electrica a pensiunii va fi realizata printr-un racord de joasa tensiune (LEA 0,4 KV) de la un post de transformare de zona , ce urmeaza a fi montat in apropierea pensiunii pana la inceperea functionarii acesteia intr-o perioada de aproximativ 1 an .

Uu = 380/220 V; 50 Hz

P_i = 68 KW

P_a = 50 KW

Pe cladire se va monta o firida de bransament in care se realizeaza si masurarea energiei active consumate. Din firida se alimenteaza tabloul general al cladirii T.G. Din tabloul general se alimenteaza cu energie tablourile secundare si iluminatul exterior. Distributiile se realizeaza in montaj ingropat cu conductoare de cupru protejate in p.v.c.

In tabloul pentru protectia la socurile electrice si impotriva incendiilor se vor prevedea dispozitive de protectie cu curent diferential.

Protectia impotriva supratensiunilor atmosferice se va realiza cu un dispozitiv de amorsare P.D.A. Priza de pamant va fi comuna si va avea valoarea rezistentei de disperie Rd<1Ω.

Pensiunea se va dota cu o instalatie de semnalizare incendiu si cu circuite de curenti slabi (TV, telefon, calculator).

Instalatii sanitare

Alimentarea cu apa a pensiunii se va realiza printr-o captare de izvor cu debit permanent in tot cursul anului. Reteaua exterioara de apa se va realiza din tevi de polietilena de inalta densitate PEHD- Φ 63. Pentru asigurarea presiunii necesare se va prevedea o statie de hidrofor.

Transportul apei reci si calde de consum in interiorul cladirii se va face prin tevi de tip multistrat imbinate cu racorduri si fitinguri prin presare sau cupru. Alegerea obiectelor sanitare si a armaturilor aferente este la latitudinea beneficiarului.

Evacuarea apelor uzate menajere se va face prin tuburi din PVC Φ 300 catre un bazin vidanjabil ce se va amplasa in zona drumului de acces interior la mica distanta de drumul DJ 108C ( zona de racord dintre acestea - vezi planul de situatie ) .

Se va prevedea si un contor general de apa rece ce se va monta intr-un camin de apometru.

Instalatii termice

Agentul termic necesar incalzirii spatiilor si prepararii apei calde menajere va fi asigurat de o centrala termica cu functionare pe combustibil solid (lemn).

Centrala termica va fi amplasata la demisol, intr-o incapere special amenajata in acest scop, cu suprafata de 11,47 mp.

Incalzirea spatiilor se va realiza cu corpuri statice - radiatoare din tabla de otel. Instalatia de incalzire se va realiza din teava multistrat sau cupru .

2. Date tehnice ale investitiei

2.1. Suprafata si valoarea juridica ale terenului care urmeaza sa fie ocupat (definitiv si/sau temporar) de lucrare.

Terenul pe care se va construi pensiunea este proprietatea lui Cosmin Puris si sotia Margareta Puris si este situat pe malul stang al Vaii Calata. Terenul in suprafata de 4001 mp este dat in folosinta catre S.C. CIPTOURISM S.R.L. pentru realizarea constructiei pensiunii.

Terenul este intravilan, fiind identificat prin C.F. nr. 943, Rachitele nr. topo 2061/12/2.

2.2. Caracteristici geofizice ale terenului din amplasament

zona seismica de calcul conform normativ P100/92 este 'F', coeficientul de calcul seismic Ks = 0,08

Argila nisipoasa galbuie-roscata

- umiditate naturala w = 25,6%

- greutatea volumica y = 18,7 Kn/mc

- unghiul de frecare interna  g

- coeziunea c = 24 kPa

- coeficientul de frecare pe talpa fundatiei 

 - coeficientul de deformare laterala 

- modul de deformatie liniara E = 13800 kPa

- presiunea conventionala de baza Pconv. = 290 kPa

Depozitele de terasa

- umiditatea naturala w = 7-10%

- greutatea volumica kNmp

- unghiul de frecare interna  33g

- coeziunea c = 0 kPa

- coeficientul de frecare pe talpa fundatiei 

- coeficientul de deformatie laterala 0,27

- modulul de deformatie liniara E = 25000 kPa

- presiunea conventionala de baza Pconv = 400 kPa

2.3. Caracteristici principale ale constructiilor

2.3.1. Pentru cladiri

Pensiunea propusa are regim de inaltime D + P + M si o forma aproximativ dreptunghiulara cu dimensiunile maxime de 12,20 m x 18,60 m.

Constructia propusa este conceputa cu o structura de pereti portanti de zidarie organizata pe trei deschideri majore a cate 4,80 m, 3,00 m si una de 4,20 m.

A_C = 192,20 mp

A_d = 468,15 mp

Volumul constructiei = 1475 mc

2.3.2. Pentru retele

Alimentarea cu apa a pensiunii se va realiza printr-o captare de izvor cu debit permanent in tot cursul anului. Reteaua exterioara de apa se va realiza din tevi de polietilena de inalta densitate PEHD Φ63.

Evacuarea apelor uzate menajere se va face prin tuburi din PVC catre un bazin vidanjabil.

Atat reteaua de apa potabila cat si cea de canalizare vor fi pozate ingropat, sub limita de inghet, pe un pat de nisip, cu acoperire cu nisip.

Alimentarea cu energie electrica a pensiunii va fi realizata printr-un racord de joasa tensiune (LEA 0,4 KV) de la un post de transformare de zona , ce urmeaza a fi montat in apropierea pensiunii pana la inceperea functionarii acesteia intr-o perioada de aproximativ 1 an .

2.4. Structura constructiva

Pensiunea s-a proiectat ca o structura din zidarie portanta.

Fundatiile s-au incastrat in stratul de pietris cu bolovanis si s-au realizat la nivele diferite functie de zona cu subsol sau fara subsol.

In calculul presiunii s-au talpa fundatiei s-a luat un P_cv = 400 KPa.

Planseele peste nivele s-au proiectat din beton armat cu o grosime h_p = 12 cm, calculate la sarcini statice si ziduri despartitoare.

La executie se vor folosi materialele indicate pe planse, adica beton C 8/10 pentru structura.

2.5. Principalele utilaje de dotare a constructiilor

Agentul termic necesar incalzirii spatiilor si prepararii apei calde menajere va fi asigurat de o centrala termica cu functionare pe combustibil solid (lemn), amplasata la demisol.

2.6. Instalatii aferente constructiilor

Instalatii electrice

Pe cladire se va monta o firida de bransament in care se realizeaza si masurarea energiei active consumate. Din firida se alimenteaza tabloul general al cladirii T.G. Din tabloul general se alimenteaza cu energie tablourile secundare si iluminatul exterior. Distributiile se realizeaza in montaj ingropat cu conductoare de cupru protejate in p.v.c. In tabloul pentru protectia la socurile electrice si impotriva incendiilor se vor prevedea dispozitive de protectie cu curent diferential.

Protectia impotriva supratensiunilor atmosferice se va realiza cu un dispozitiv de amorsare P.D.A. Priza de pamant va fi comuna si va avea valoarea rezistentei de disperie Rd<1Ω.

Pensiunea se va dota cu o instalatie de semnalizare incendiu si cu circuite de curenti slabi (TV, telefon, calculator).

Instalatii termice

Agentul termic necesar incalzirii spatiilor si prepararii apei calde menajere va fi asigurat de o centrala termica cu functionare pe combustibil solid (lemn).

Incalzirea spatiilor se va realiza cu corpuri statice - radiatoare din tabla de otel. Instalatia de incalzire se va realiza din teava multistrat.

Instalatii sanitare

Alimentarea cu apa a pensiunii se va realiza printr-o captare de izvor cu debit permanent in tot cursul anului. Pentru asigurarea presiunii necesare se va prevedea o statie de hidrofor. Reteaua exterioara de apa se va realiza din tevi de polietilena de inalta densitate PEHD.

Transportul apei reci si calde de consum in interiorul cladirii se va face prin tevi de tip multistrat imbinate cu racorduri si fitinguri prin presare. Alegerea obiectelor sanitare si a armaturilor aferente este la latitudinea beneficiarului.

Evacuarea apelor uzate menajere se va face prin tuburi din PVC catre un bazin vidanjabil.

2.7. Utilitati

Apa potabila se va asigura de la conducta stradala.

Canalizarea se va face catre o microstatie de epurare.

Curentul electric va fi asigurat de la un transformator existent in zona.

Incalzirea se asigura de la o centrala termica pe lemne.

3. Date privind forta de munca ocupata dupa terminarea investitiei

3.1. Total personal - 5 din care:

camerista                    1

receptioner                 1

bucatar                       1

ospatar                       1

barman           1

3.2. Locuri de munca nou create - 5

5.2. Esalonarea investitiei (INV/C+M)

Investitia se realizeaza in 14 luni.

Graficul de implementare s-a realizat in RON fara TVA.

Perioada decembrie-februarie este perioada in care nu se realizeaza lucrari de constructie.