CONTRACT DE ARHITECT - model de contractare arhitectura

CONTRACT DE ARHITECT

PARTEA I - Clauze generale

(Regulament referitor la misiunile si onorariile arhitectilor)

A - Generalitati

Prezentul contract stabileste drepturile si obligatiile partilor ce incheie un contract de misiuni si onorarii de arhitectura si precizeaza bazele unei remuneratii echitabile a arhitectului;

Raporturile de drept dintre parti sunt reglementate de:

contractul semnat de parti (partea I a - clauze generale + partea a II a - clauze specifice );

legea dreptului de autor nr. 8/1996;

legea privind autorizarea constructiilor nr. 50/1991 republicata;

legea calitatii in constructii nr. 10/1995;

legea privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect nr. 184/2001.

Definitii

Investitor = persoana fizica sau juridica (privata sau de stat) pentru care se efectueaza misiunea / misiunile si care plateste onorariile.

Arhitect = arhitecti, birouri / societati de arhitectura inscrisi in Tabloul Ordinului Arhitectilor din Romania

Antreprenor = societatea / societatile asociate (indiferent de forma de proprietate) care va / vor executa efectiv lucrarile pe santier.

Contract = Caietul de Clauze generale + Caietul de clauze specifice semnate de Investitor si Arhitect

Arhitectul trebuie sa se comporte in virtutea constiintei sale profesionale si sa-si puna in aplicare toate cunostintele de specialitate pentru a respecta interesele Investitorului;

Arhitectul va tine cont de toate informatiile profesionale si legislatia in vigoare aduse la zi.

Investitorul are obligatia sa transmita Arhitectului toate documentele referitoare la investitia in cauza;

Clauzele specifice ale contractului (cuprinse in partea a II a) precum si informatiile primite de Arhitect pentru indeplinirea misiunii in cauza vor fi confidentiale si nu vor fi folosite reciproc in detrimentul partilor;

Arhitectul, cu acordul Investitorului este in drept sa reprezinte Investitorul fata de terti, ca administratiile publice, antreprenori, furnizori si alti investitori (daca este cazul) numai in activitatile legate direct de indeplinirea misiunii sale.

B - Responsabilitati

In functie de intinderea misiuni / misiunilor precizate in Partea a II a - Clauze specifice, Arhitectul poate ocupa una dintre cele doua pozitii de mai jos:

autor si sef de proiect coordonator;

autor si responsabil pentru partea de arhitectura

Arhitectul nu-si asuma raspunderea profesionala definita prin legile si regulamentele in vigoare decat in masura greselilor sale personale si a echipei constituite de el. El nu va putea fi tras la raspundere nici solitar nici in solidum pentru greselile comise de alti factori ce intervin in lucrare;

Arhitectul are dreptul sa recurga la colaboratori calificati in profesie dar raspunde de activitatea lor;

Pentru indeplinirea misiunii Arhitectul se poate asocia cu colaboratori din alte specialitati tehnice in functie de amploarea lucrarii sau de cerintele Investitorului. In acest caz Arhitectul gestioneaza bugetul misiunii (onorariul). Sarcinile si raspunderile fiecaruia sunt prevazute in conventii;

Investitorul va comunica in scris Arhitectului incheierea unor contracte de colaborare cu terti, legate de obiectul prezentului contract. In acest caz tertii vor incheia protocoale de colaborare cu Arhitectul;

Investitorul va face apel la verificatori de proiect atestati, conform legii nr. 10/1995 privind Calitatea in Constructii pe care ii plateste cu onorarii ce nu fac subiectul prezentului contract.

C - Dreptul de autor

Dupa achitarea onorariilor, Investitorul capata dreptul netransmisibil de a utiliza rezultatul prestatiilor arhitectului in scopul precizat in contract. Dreptul de autor asupra proiectului apartine Arhitectului;

Arhitectul ramane proprietarul documentatiilor originale care trebuie pastrate in arhiva sa timp de 10 ani, in forma lor initiala, sau intr-o forma ce se poate reproduce;

Arhitectul are dreptul de a-si revinde lucrarea;

Arhitectul are dreptul de a publica sau face publica lucrarea, cu acordul scris al Investitorului. Investitorul sau un tert pot face publica lucrarea Arhitectului cu obligatia mentionarii autorului;

La solicitarea Arhitectului, Investitorul pune la dispozitia acestuia cladirea cu trei zile inainte de receptia finala, in scopul realizarii de fotografii numai pentru activitati promotionale in plan profesional.

D - Indisponibilitati, rezilieri

Daca pe motiv de sanatate sau alte motive de forta majora Arhitectul devine indisponibil de a continua sau finaliza misiunea, inlocuitorul va fi propus numai de catre Arhitect sau imputernicitii acestuia, dar cu consimtamantul Investitorului;

Daca una din parti incalca prevederile prezentului contract, este notificata de cealalta parte si in termen de 5 zile nu remediaza situatia creata, partea care a facut notificarea este in drept sa rezilieze contractul, fara punere in intarziere. In acest caz, contractul inceteaza de drept de la data declaratiei de reziliere facuta de partea indreptatita, cu confirmare de primire;

Orice reziliere a contractului din culpa Investitorului atrage dupa sine decontarea de catre Investitor catre Arhitect a onorariilor la zi pentru misiunile indeplinite, conform conditiilor stipulate in partea a 2 a - clauze specifice, misiuni avizate si acceptate de Investitor;

In cazul in care Investitorul din motive independente si neimputabile Arhitectului hotaraste denuntarea unilaterala a contractului, acesta trebuie sa notifice Arhitectului cu 2 saptamani inainte aceasta hotarare. Deasemenea are obligatia platii la zi a serviciilor prestate de catre Arhitect;

Daca reluarea lucrarilor reclama actualizarea sau refacerea documentatiilor, acestea vor fi considerate prestatii suplimentare si vor fi remunerate separat;

Orice motive de intarziere ce nu se datoreaza Arhitectului si pot genera nerespectarea termenelor pot conduce partile la semnarea unui act aditional de revizuire a perioadei de desfasurare a misiunii, fara renegocierea remuneratiei.

E - Litigii

In caz de litigiu referitor la indeplinirea prezentului contract partile convin sa avizeze Consiliul Regional al Ordinului Arhitectilor de care apartine Arhitectul inainte de a face apel la alte proceduri judiciare;

Daca o rezolvare amiabila nu este posibila se va apela mai intai la competenta Comisiei de Arbitraj si apoi la instante de drept comun.

F - Remuneratii

Pentru misiunea incredintata Arhitectul este remunerat de catre Investitor cu un onorariu care este functie de:

Continutul si amploarea misiunii

Gradul de complexitate al lucrarii;

Importanta investitiei in plan social.

Onorariul Arhitectului trebuie sa corespunda unor prestatii complete. Suma totala convenita se plateste numai daca toate misiunile sunt indeplinite conform contractului;

Investitorul trebuie sa achite notele de plata sau facturile prezentate de catre Arhitect in termen de 6 zile de la primire in cazul in care nu sunt obiectiuni, iar daca sunt obiectiuni, in termen de 6 zile de la data solutionarii obiectiunilor de catre ambele parti. In cazul nerespectarii termenelor mentionate anterior, Arhitectului i se cuvin daune de 0.15% pe zi intarziere din valoarea notelor de plata neonorate. Reciproc, daca Arhitectul nu preda documentatia in termenele stipulate de prezentul contract, el va plati Investitorului o penalitate in valoare de 0.15% pe zi intarziere din valoarea fazei nepredate. Totusi, valoarea penalitatilor nu va depasi 15% din valoarea sumei datorate / fazei nepredate;

Partile contractante pot conveni esalonarea platii unor parti din onorariu in functie de indeplinirea fazelor misiunilor;

Arhitectul are dreptul sa pretinda un avans din onorariu la semnarea contractului. Acest avans reprezinta un procent de 20% din suma totala convenita, urmand ca restul sa fie platit conform celor stabilite in capitolul 3 al Partii a II a din Clauze specifice;

Orice modificare de tema ce ar conduce la reproiectari constituie motiv de remuneratii suplimentare stipulate prin acte aditionale la contractul de baza;

Este permisa indexarea onorariilor in conditiile prevazute in Partea a II a - Clauze specifice;

Onorariul se negociaza in suma fara T.V.A., Investitorul plateste distinct Arhitectului T.V.A. la cota zilei platii;

In sarcina Investitorului pot cadea o serie de cheltuieli suplimentare ce se vor deconta pe baza notelor justificative prezentate de arhitect. De exemplu: documente foto sau grafice ale amplasamentului / sitului, multiplicari ale documentatiei peste numarul de exemplare convenite, deplasari exceptionale cerute de investitor.

G - Derularea contractului

Misiunile Arhitectului;

Indatoririle Investitorului.

In mod obisnuit Arhitectul este autorul proiectului, coordoneaza studiile si echipa de proiectanti, dirijeaza realizarea lucrarii de proiectare. In acest caz este numit Sef Proiect Coordonator;

In cazuri particulare Arhitectul poate elabora numai partea de arhitectura la o lucrare ce poate avea si un alt specific. In acest caz nu-si asuma rolul de Sef Proiect Coordonator nici raspunderile respective;

Misiunea de Sef Proiect Coordonator face parte din misiunile de baza, deci nu se tarifeaza separat si include in plus fata de prestatiile profesionale specifice urmatoarele:

consilierea Investitorului

reprezentarea Investitorului fata de terti;

alcatuirea echipei de proiectanti;

coordonarea specialistilor implicati in proiect;

esalonarea si respectarea termenelor;

gestionarea bugetului proiectului;

supravegherea editarii;

stabilirea fazelor determinante;

participarea la receptie.

Misiunile arhitectului in cadrul realizarii unei investitii pot fi de 3 categorii:

Misiuni de baza - prestatii necesare si suficiente pentru indeplinirea mandatului; costul lor este inclus in onorariu;

Misiuni suplimentare - prestatii ce pot aparea necesare sau pot fi cerute de Investitor; costul lor face obiectul unor onorarii distincte

Misiuni complementare - prestatii legate de arhitectura dar care tin de alte domenii de activitate ale arhitectilor; costul lor face obiectul unor onorarii distincte.

Document online: Accesorii pentru taiat si demolat Referat: Riscul la condens - cum reducem condensul?

Misiunile de baza ale Arhitectului se grupeaza pe faze esalonate in timp in cadrul unui proiect complet de investitie Standard (cladire noua, amenajarea unei cladiri existente prin extindere, schimbarea destinatiei sau modernizare), iar costul lor se poate exprima in procente din onorariul total negociat.

Continutul fazelor (detaliat in articolele 48 - 52).

In cazul unor lucrari de alta natura (restaurari, arhitectura de interior, proiecte de urbanism etc.) esalonarea si continutul fazelor misiunii pot sa difere si ele vor fi evidentiate in Partea a II a - Clauze specifice.

Misiuni suplimentare ce pot intra in sarcina Arhitectului in conditiile art. 40:

Completari la tema de proiectare, eventual elaborarea temei, fluxuri tehnologice etc.

Asistenta clientului la negocieri imobiliare;

Completarea datelor de teren (topo, geo, etc.);

Calcularea indicilor tehnico-economici;

Intocmirea documentatiei pentru licitatia antreprizei;

Consultanta pentru lucrari de arta incluse in investitie;

Consultanta pentru probleme de mobilier, dotari, design interior

Consultanta pentru intocmirea cartii constructiei.

Misiuni complementare ce pot aparea necesare sau pot fi solicitate de catre Investitor in conditiile art. 40:

Consultanta in problemele de urbanism

Consultanta in problemele de patrimoniu, situri / monumente istorice

Consultanta in problemele de peisagistica;

Consultanta financiara, intocmirea calculului de rentabilitate;

Altele.

In functie de specificul sau de amploarea lucrarii, partile pot conveni incheierea contractului numai pentru una sau o parte din misiunile de baza, suplimentare sau complementare.

Investitorul trebuie sa notifice in scris aprobarea fiecarei faze predate. Absenta observatiilor scrise din partea Investitorului - 15 zile de la finalizarea unei faze de misiune se considera drept aprobare a fazei si decizie de continuare a fazei. In cazul in care sunt observatii, acestea vor fi notificate in scris de catre Investitor, Arhitectul avand obligatia sa le introduca in proiect in termen de 10 zile de la data notificarii.

Se recomanda ca orice transmitere de date sau dialog intre parti sa se faca prin documente scrise.

H. - Continutul misiunilor pe faze

Faza anteproiectului = Studiu de fezabilitate

Obiective: - acceptarea de catre Arhitect a comenzii Investitorului.

propunerea unei solutii de ansamblu coordonata cu conditiile urbanistice si cu mijloacele financiare ale Investitorului

definirea conditiilor contractuale.

Continut:

documentatii ce prezinta solutii tehnice si de arhitectura, estimari ale costului si duratei executiei.

Investitorul

lanseaza comanda scrisa catre Arhitect

furnizeaza Arhitectului:

tema de proiectare;

acte de proprietate asupra terenului;

date despre teren (topo, geo, vecinatati, etc.)

plateste avansul convenit;

notifica in scris indeplinirea fazei.

Daca datele nu sunt complete se poate apela la ARHITECT pentru misiuni suplimentare.

Arhitectul:

se deplaseaza si viziteaza amplasamentul;

interpreteaza si ilustreaza tema prin:

solutii de partiu, fatade, eventual volumetrii la nivel de concept - sc. 1/500 - 1/200.

intocmeste note explicative pentru solutiile de principiu pentru structura si instalatii;

stabileste costul estimativ al investitiei;

stabileste graficul de desfasurare al proiectului;

alcatuieste echipa de proiectare pe specialitati;

consulta si consiliaza Investitorul asupra solutiilor.

Faza proiectului = proiect tehnic din care se extrage PAC (proiect autorizatie de constructie)

Obiective:

incadrarea in reglementarile legislatiei in constructii;

dimensionarea spatiilor si elementelor constructive, specificarea si justificarea solutiilor tehnice si echipamentelor, evaluarea costului investitiei;

intocmirea dosarului pentru autorizatia de constructie.

Continut:

documentatii de proiect definitiv care permit intocmirea unui deviz general pe baza de evaluari si a obtinerii autorizatiei de constructie.

Investitorul

pune la dispozitia Arhitectului toate avizele eliberate de autoritati referitoare la investitia in cauza si colaboreaza cu Arhitectul la obtinerea acestora;

plateste taxele legate de avize;

initiaza si plateste verificarea proiectului conform legii 10/1995 privind calitatea in constructii prin verificatori atestati

aproba devizul general;

semneaza cererea de autorizatie de Constructie;

plateste taxa de Autorizatie de Constructie;

notifica in scris indeplinirea fazelor (proces verbal, bun de plata, etc.)

Daca sunt necesare sau se solicita pot aparea misiuni suplimentare sau complementare in sensul art. 43, 44.

Arhitectul

asigura respectarea prin proiect a legislatiei in vigoare in constructii;

intocmeste dosarele de obtinere a avizelor cerute prin Certificatul de Urbanism si reprezinta pe Investitor pentru obtinerea acestora;

elaboreaza proiectul definitiv de arhitectura la o scara convenabila (1/100 - 1/50), coordonat cu solutiile si dimensionarea infra si suprastructurii precum si cu solutiile de instalatii interioare;

stabileste parametrii cladirii: AC, AD, POT, CUT, volume, etc.

evalueaza costul investitiei pe baza de indici si / sau preturi informative intocmind un deviz general cu o toleranta admisa de 20% cu consultarea unor antreprenori si a unor furnizori

consulta si consiliaza Investitorul in alegerea solutiilor si materialelor;

alcatuieste memoriu general incluzand memoriile tehnice de arhitectura, structura, instalatii, si alte specialitati implicate in proiect;

supravegheaza graficul de proiectare si asigura predarea documentatiilor complete la termen;

propune un grafic al executiei;

intocmeste dosarul PAC conform cu continutul cerut de autoritatea in materie;

asista Investitorul pana la obtinerea Autorizatiei de Construire.

Faza pregatirea executiei = caiete de sarcini si antemasuratori

Obiective:

pregatirea documentatiei pentru incheierea unui contract de antrepriza prin incredintare, cerere de oferta sau licitatie, in baza Autorizatiei de Constructie.

Continut:

desene de executie pentru toate specialitatile la scara 1/50, devize pe categorii de lucrari, caiete de sarcini pe specialitati, lista de echipamente.

Investitorul

furnizeaza Autorizatia de Constructie imediat dupa obtinerea acesteia;

notifica in scris indeplinirea fazei;

organizeaza licitatia executiei (daca este cazul);

incheie contractul de antrepriza.

Intocmirea documentatiei pentru licitatie poate deveni misiune suplimentara pentru Arhitect.

Arhitectul

elaboreaza planuri, fatade si sectiuni la sc. 1/50 coordonate cu structura de rezistenta si cu instalatiile interioare;

definitiveaza lista materialelor de constructie inclusiv tablouri de confectii si finisaje;

coordoneaza amplasarea si listarea echipamentelor (utilaje, mobilier, etc.);

acorda consultanta in probleme de mobilier, dotari, si design interior;

redacteaza caietele de sarcini;

intocmeste devize pe categorii de lucrari pe baza de antemasuratori;

actualizeaza graficul de esalonare a investitiei;

supravegheaza graficul de proiectare si asigura predarea documentatiilor complete la termen;

asista Investitorul la alegerea Antreprenorului.

Faza executiei = Detalii de Executie (DE)

Obiective:

asigurarea cu detalii si urmarirea astfel incat executia sa respecte proiectul, prescriptiile regulamentare in vigoare, cerintele investitorului si coordonarea acestor detalii cu antreprenorii si furnizorii.

Continut:

documentatii de detaliu necesare pe parcursul executiei si prezenta periodica / la cerere a proiectantilor pe santier.

Investitorul

angajeaza conform legislatiei in vigoare un diriginte de santier atestat;

supervizeaza executia si contabilitatea antreprenorului printr-un reprezentant pentru problemele tehnice, de calitate si economice, care asigura legatura dintre Investitor si Arhitect si coordoneaza activitatea dirigintelui de santier;

Dirigentia de santier poate fi asumata de Arhitect numai ca misiune suplimentara;

Investitorul nu poate da dispozitii directe antreprenorului sau sa impuna solutii tehnice fara consultarea Arhitectului. Investitorul poate formula observatii asupra hotararilor luate in comandamentele de pe santier in termen de 5 zile de la emiterea acestora;

orice dispozitii date de Investitor antreprenorului vor fi transmise acestuia prin intermediul Arhitectului sub forma de dispozitie de santier.

Arhitectul

definitiveaza si furnizeaza detaliile de arhitectura si constructii prin desene la scari de detaliu (1/20-1/1);

definitiveaza alegerea materialelor, furniturilor si accesoriilor la nivel de detaliu;

observa activitatea antreprenorilor si furnizorilor in sensul concordantei acesteia cu proiectul, desenele si parametrii tehnici;

consulta si consiliaza Investitorul in alegerea materialelor, furniturilor, mobilierului, etc.

verifica concordanta executiei cu prevederile proiectului;

verifica si vizeaza documentatiile de executie elaborate de antreprenor.

Faza finala = receptia la terminarea lucrarilor

Aceasta faza reprezinta incheierea misiunii Arhitectului.

Investitorul

organizeaza receptia conform cu regulamentele in vigoare in domeniu;

la cererea Arhitectului, ii pune acestuia la dispozitie obiectivul finalizat cu 3 zile inainte de receptie pentru activitati promotionale art. 17 - Partea I - Clauze Generale);

achita ultima transa din onorariul convenit inclusiv aditionalele si indexarile daca este cazul (art. 32, 33, 34, 35 - Partea I - Clauze Generale)

Arhitect

asista investitorul la fazele receptiei obiectului investitiei la terminarea lucrarilor;

intocmeste referatul de prezentare referitor la calitatea executiei la terminarea lucrarilor;

supravegheaza intocmirea listei deficientelor de executie semnalate si vizeaza procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor.

Forta majora exonereaza partile de indeplinirea obligatiilor asumate prin prezentul contract pe toata durata in care aceasta actioneaza, dar fara a prejudicia drepturile partilor ce li se cuveneau pana la aparitia fortei majore. Dupa ce forta majora inceteaza, responsabilitatile contractuale reintra in vigoare;

Partile se declara in cunostinta de cauza, de acord cu clauzele mentionate mai sus.

Incheiat astazi

INVESTITOR,                        ARHITECT,

CONTRACT DE ARHITECT

PARTEA a II a - Clauze specifice

PREAMBUL

Clauzele generale din Partea I, la care nu se face referire in prezentul act, vor fi respectate intocmai de catre partile semnatare ca facand parte integranta din contractul de arhitect.

CAP. 1 - Partile contractante

Investitor

Sediu / adresa

Telefon / fax / email

Arhitect

Sediu / adresa

Telefon / fax / email

Registru Comertului

Cod Fiscal

Cont

CAP. 2 - Obiectul contractului

Arhitectul se obliga sa intocmeasca in conformitate cu tema explicita pusa la dispozitie de catre Investitor documentatiile de proiect complex pentru investitia:

CAP. 3 - Misiunile arhitectului

In cadrul prezentului contract arhitectul isi asuma calitatea de:

Autor

Sef Proiect Coordonator

Continutul fiecarei faze va respecta prevederile art. 48, 49, 50, 51, 52 din partea I - Clauze Generale.

Misiuni de baza privind art. 2.1 cap. 2 (obiectul contractului ) din Clauze Specifice.

Misiuni suplimentare:

Completari la tema de proiectare

Intocmirea documentatiei pentru licitatia antreprizei

Consultanta pentru probleme de mobilier, dotari, design interior

Consultanta pentru intocmirea cartii constructiei.

Misiuni complementare:

Consultanta in probleme de urbanism;

Consultanta in probleme de peisagistica.

CAP. 4 Obligatiile investitorului

Obligatiile investitorului sunt cele stipulate in Partea I - Clauze Generale.

CAP. 5 - Termene de predare a documentatiilor

Termenul de incepere - momentul semnarii contractului si achitarii avansului.

Termene intermediare dupa predarea fazelor stipulate in tabelul 3.2 din Partea a II a - Clauze Specifice.

CAP. 6 - Onorarii

Onorariul total al Arhitectului este: echivalent lei a . . . . .. (fara T.V.A.) incluzand si onorariul pentru misiunile suplimentare si misiunile complementare stipulate la art. 3.3 si art. 3.4 din Partea a II a - Clauze Specifice.

Modalitati de plata - conform art. 27 - 35 din Partea I - clauze Generale si art. 3.2 din Partea a II a - Clauze Specifice

Modalitati de indexare - contract negociat in echivalent Euro

Avansul convenit este de 20% si se va plati la semnarea contractului

In momentul semnarii prezentului document valoarea totala a investitiei este estimata la . . . . . (fara T.V.A.)

CAP. 7 - Clauze speciale

Orice document elaborat privind acest contract va fi transmis in copie si Investitorului.

Documentatia proiectului se va intocmi in 6 exemplare.

Incheiat astazi . . . . . . . ..

INVESTITOR                                    ARHITECT