Solutionarea litigiilor locative

Solutionarea litigiilor locative

Orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor Legii locuintei se solutioneaza de catre instantele judecatoresti.

Competenta materiala apartine instantei de drept comun (judecatoriei), iar cea teritoriala, este alternativa, adica pe langa instanta de drept comun, care este  instanta in circumscriptia careia se afla domiciliul paratului (art. 102 C.pr.civ.) este competenta si instanta locului unde se afla imobilul pentru cererile ce izvorasc dintr-un raport de locatiune a imobilului (art. 108 pct. 4) C.proc.civ.).

Prin derogare de la aceasta competenta, orice litigiu dintre chirias si proprietar cu privire la nivelul si plata chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza teritoriala este situata locuinta (art. 42 O.G. nr. 40/1999).

La fel, in mod derogatoriu de la dreptul comun, litigiile dintre proprietari si chiriasi, legate de schimbul obligatoriu de locuinte, sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul.

In materia schimbului obligatoriu de locuinte, O.G. nr. 40/1999 deroga de la dreptul comun si in privinta cailor de atac, suprimand calea de atac a apelului.

Hotararea pronuntata de judecatorie in materia schimbului obligatoriu de locuinte poate fi atacata cu recurs. Hotararea instantei de recurs este definitiva si irevocabila (art. 25).

Credem ca aceste exceptii sunt de stricta interpretare si nu pot fi extinse prin analogie la orice litigiu locativ.

Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, pronuntata fie pe calea actiunii de drept comun, fie pe calea ordonantei presedintiale, daca conditiile de admisibilitate ale acesteia sunt indeplinite.

Evacuarea pe calea ordonantei presedintiale este indicata expres si conditiile ei de admisibilitate sunt prezumate a fi indeplinite in cazul in care chiriasul, caruia proprietarul i‑a facut propunerea incheierii unui nou contract de inchiriere, nu raspunde in scris in termen de 60 de zile de la primirea notificarii sau refuza nejustificat sa incheie noul contract.

In acest caz, proprietarul poate cere in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor‑interese, pe calea ordonantei presedintiale (art. 11 alin. 2 O.G. nr. 40/1999).