Incheierea contractului de inchiriere

Incheierea contractului de inchiriere

Temeiul dreptului de folosinta al locuintei inchiriate il constituie contractul de inchiriere.

Legea nr. 144/1996 prevede ca dreptul de folosinta al locuintei se naste pe data "intrarii in vigoare" a contractului de inchiriere si exista pe durata acestuia (art. 21 lit. i).

Clauzele contractului de inchiriere

Inchirierea locuintelor se face in temeiul contractului scris dintre proprietar si chirias, care va cuprinde:

a) numele sau denumirea proprietarului, domiciliul, buletinul de identitate seria nr. (in cazul persoanelor fizice) sau denumirea persoanei juridice, sediul (reprezentata prin, in calitate de administrator al fondului imobiliar ce apartine domeniului public din patrimoniul consiliului local al ), numele si prenumele chiriasului, domiciliul, legitimat cu buletin de identitate seria nr. .., eliberat de;

b) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;

c) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;

d) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;

e) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;

f) suma platita in avans in contul chiriei;

g) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;

h) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;

i) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;

j) data intrarii in vigoare si durata;

k) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;

l) persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;

m) alte clauze convenite intre parti.

Art. 1826 C.civ. prevede ca: "Este considerata nescrisa orice clauza in temeiul careia:

a) chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator;

b) se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului;

c) chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator;

d) locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract."

Dispozitii asemanatoare exista si in Legea nr. 114/1996 a locuintei (art. 22).

Partile contractante

Potrivit art. 21 alin. 1 din Legea locuintei, "inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris".

Rezulta ca, in contractul de inchiriere, vor exista doua parti: locatorul, cel care inchiriaza locuinta, si locatarul (chiriasul), cel care dobandeste dreptul de folosinta asupra locuintei.

1. Locatorul

Locatorul este titularul dreptului de proprietate privata (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala) sau al dreptului de proprietate publica (unitate administrativ-teritoriala) asupra locuintei.

Persoana fizica sau persoana juridica, proprietare ale locuintei, vor incheia direct contractul de inchiriere.                                       

Intrucat, prin contractul de inchiriere, nu se transmite proprietatea asupra locuintei, ci se asigura doar folosinta ei, el poate fi incheiat si de un locator neproprietar, dar titular al unui alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau chiar de creanta (chiriasul principal subinchiriaza locuinta sa) fireste, daca dreptul pe care il are ii permite acest lucru.          

In sfarsit, daca locuinta este proprietatea statului (locuintele de protocol) sau a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul va fi incheiat de persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege.

2. Locatarul (chiriasul)

Locatarul (chiriasul) titular de contract este persoana care incheie contractul in scopul dobandirii dreptului de folosinta asupra locuintei.

Contractul poate fi incheiat de mai multe persoane in calitate de locatari, situatie in care devin cotitulari ai contractului de inchiriere.

Dreptul de folosinta asupra locuintei si dependintelor, numit si drept locativ, se dobandeste insa in mod derivat din dreptul locativ al titularului si de catre alte persoane care vor locui impreuna cu titularul contractului si care vor fi mentionate in contract (art. 21 lit. k).1

In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, precum si in cazul titularului de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, inchirierea continua, dupa caz:

a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;

b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu acesta;

c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de inchiriere se dispune prin hotarare judecatoreasca.

In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului ori implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei (art. 27).

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

In cazul in care locuinta este detinuta in temeiul unui contract de inchiriere, fiecare sot are un drept locativ propriu, chiar daca numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este incheiat inainte de casatorie (art. 323 alin. (1) C.civ.).

La desfacerea casatoriei, daca nu este posibila folosirea locuintei de catre ambii soti si acestia nu se inteleg, beneficiul contractului de inchiriere poate fi atribuit unuia dintre soti, tinand seama, in ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa in desfacerea casatoriei si de posibilitatile locative proprii ale fostilor soti.

Sotul caruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere este dator sa plateasca celuilalt sot o indemnizatie pentru acoperirea cheltuielilor de instalare intr-o alta locuinta, cu exceptia cazului cand divortul a fost pronuntat din culpa exclusiva a acestuia din urma.

Atribuirea beneficiului contractual de inchiriere se face cu citarea locatorului si produce efecte fata de acesta de la data la care hotararea judecatoreasca a ramas definitiva (art. 324 C.civ.).

Aceleasi dispozitii se aplica si in cazul in care  bunul este proprietatea comuna a celor doi soti, atribuirea beneficiului locuintei conjugale poroducand efecte pana la data ramanerii irevocabile a hotararii de partaj.

Forma contractului de inchiriere

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat in scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale (art. 21 din Legea nr. 114/1996).

Rezulta, deci, ca inchirierea este un contract consensual, valabil incheiat prin acordul de vointa al celor doua parti: locatorul si chiriasul.

Intocmirea in forma scrisa a contractului de inchiriere (consemnarea lui in scris) este o cerinta ad probationem si nu ad validitatem.

Dovedirea existentei contractului de inchiriere se va putea face numai in scris, prin producerea "formularului" prevazut la anexa 12 in Normele metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobata prin H.G. nr. 1275/2000, cu modificarile ulterioare, completat si semnat atat de locator, cat si de chirias.

Prin urmare, per a contrario, este exclusa, in caz de litigiu, dovada prin martori sau prezumtii a unui contract de inchiriere.

In literatura juridica2, a fost exprimata si opinia ca inadmisibilitatea probei cu martori si prezumtii, ca si necesitatea dovedirii contractului de inchiriere prin inscris, ar functiona numai inainte de punerea in executare a contractului, dar ca, daca s-ar incepe executarea unui contract de inchiriere verbal incheiat, proba existentei lui ar putea fi facuta prin martori si prezumtii, adica ar exista un inceput de dovada scrisa.

Credem insa ca fata de dispozitia categorica a art. 21 precitat, care cere consemnarea in scris a acordului de vointa al partilor si stabileste si clauzele obligatorii pe care trebuie sa le contina contractul, coroborat cu art. 31 din Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 114/1996, care prevede: "Contractul de inchiriere incheiat in baza prevederilor art. 21 din lege si conform modelului prezentat in anexa nr. 12 din prezentele norme metodologice", forma scrisa si determinata de lege a contractului de inchiriere, ca instrument probatoriu exclusiv, este obligatorie in orice situatie.

Mai mult, pe planul consecintelor practice, sanctiunea lipsei instrumentului probatoriu (contractul verbal) si sanctiunea lipsei formei ceruta ad validitatem va fi aceeasi, si anume imposibilitatea constatarii existentei contractului si a producerii efectelor de catre acesta.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor inregistra noul contract de inchiriere la organul fiscal teritorial.

Dispozitia de mai sus este o exigenta de ordin fiscal, menita sa permita stabilirea impozitului pe veniturile obtinute din chirii, a carei incalcare nu atrage nulitatea contractului de inchiriere, dar conduce la sanctiuni fiscale.    

Obiectul contractului de inchiriere

Obiectul contractului de inchiriere il constituie folosinta locuintei inchiriate si pretul acestei folosinte (chiria).

1. Locuinta

Locuinta inchiriata este definita de lege ca fiind constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Dependintele sunt incaperile care, prin functiunile lor, asigura folosirea corespunzatoare a locuintei, si anume: antreu, tinda, vestibul, hol, veranda, culoare, bucatarie, chicineta, oficiu, debara, camara, camera de baie, WC, spalatorie, uscatorie, pivnita, boxa, logie terasa si magazie din zid.

In notiunea de locuinta sunt incluse si curtea si gradina aferente cladirii, care se inchiriaza in exclusivitate sau, dupa caz, o data cu suprafata locativa si dotarile ei (art. 2 alin. 1 lit. a si art. 21 alin. 1 lit. b).

Prin urmare, in contractul de inchiriere vor fi mentionate toate spatiile care se inchiriaza, cu inventarul obiectelor si al dotarilor aferente.

Locuinta trebuie sa existe in momentul incheierii contractului de inchiriere.

2. Chiria

Plata chiriei este obligatia principala a locatarului (chiriasului), prestata in schimbul folosintei locuintei pe durata contractului.

Contractul de inchiriere trebuie sa cuprinda valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acestuia si modul de plata, precum si suma platita in avans in contul chiriei.

Chiria practicata pentru locuinta trebuie sa acopere cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normala, potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.

Chiria se stabileste, in principiu, in functie de elementele infatisate mai sus, prin liberul acord dintre partile contractante.

Pentru locuintele aflate in proprietatea statului, nivelul maxim al chiriei se stabileste prin lege speciala, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone de catre consiliile locale, dupa criteriile avute in vedere la stabilirea impozitelor si taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea unui coeficient la chiria de baza.

Chiriile pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuintele de serviciu, locuintele de interventie si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si ale regiilor autonome se calculeaza pornindu-se de la un tarif de baza lunar.

Tariful de baza al chiriei (lei/m2) se actualizeaza in functie de rata lunara a inflatiei, prin hotarare a Guvernului, pana la data de 31 ianuarie a fiecarui an.

Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele mentionate mai sus si terenul aferent acestora nu poate depasi 15% din venitul net lunar pe familie, in cazul in care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie.

In cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31 alin. 1 din OUG nr. 40/1999).

Sub sanctiunea rezilierii contractului, chiriasul are obligatia sa aduca la cunostinta proprietarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natura sa determine marirea chiriei.

Pentru locuintele sociale, nivelul maxim al chiriei este de 10% din venitul lunar net pe familie, calculat pe ultimele 12 luni. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta.

Pentru locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice, redobandite in conditiile Legii nr. 112/1995 prin admiterea actiunilor in revendicare ori in conditiile Legii nr. 10/2001, chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias, cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, dar nivelul ei maxim nu poate depasi 25% din venitul lunar net pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie. Chiriasul are obligatia, sub sanctiunea rezilierii contractului, sa aduca la cunostinta proprietarului modificarile venitului net lunar pe familie, de natura sa determine marimea chiriei.

Orice litigiu intre chirias si proprietar cu privire la nivelul si plata chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza teritoriala este situata locuinta.

Daca chiriasul a fost obligat prin hotarare judecatoreasca definitiva sa plateasca o chirie majorata, proprietarul poate cere rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului, atunci cand chiriasul, cu rea-credinta, nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive, incepand cu luna urmatoare ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.

In cazul imobilelor preluate de stat in mod abuziv pana la 22 decembrie 1989, si restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora neincheierea noului contract de inchiriere, cauzata de neintelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere pana la incheierea noului contract.

Durata inchirierii

1. Contractul de inchiriere se incheie de regula pe o durata determinata

Clauza duratei si momentul de la care incepe sa se calculeze sunt mentiuni obligatorii ale contractului de inchiriere, care are ca obiect locuinte aflate in administrarea societatilor comerciale.

Contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta detinute de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale ale acestuia se incheie pe o durata de 5 ani, prin asemanare cu durata prorogarilor legale.

In cazul contractelor de inchiriere incheiate de proprietarii privati ai locuintei, durata contractului este stabilita prin acordul de vointa al locatorului si chiriasului.

Contractul de inchiriere se poate incheia in acest caz si pe durata nedeterminata (art. 1824 alin. (1) C.civ.).

In cazul locuintelor restituite fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, proprietarul recunoscut in justitie va incheia cu fostul cumparator care ocupa efectiv locuinta, la cererea acestuia, un contract de inchiriere pentru o durata de cel mult 5 ani (art. 15 Legea nr. 10/2001 si art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999).

2. Prelungirea si incheierea anumitor contracte de inchiriere

In scopul asigurarii stabilitatii dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit peste vointa partilor, prelungind efectele contractelor de inchiriere incheiate care au ca obiect suprafete locative aflate in patrimoniul statului sau unitatilor sale administrativ-teritoriale (prorogarea legala).

In vederea asigurarii continuitatii contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinta si pentru cele privind garajele din imobilele care se afla in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, a caror durata expira la data de 8 aprilie 2004, elemente care vizau interesul public si general si constituia situatie de urgenta si totodata extraordinara, a fost adoptata O.U.G. nr. 8/2004 in temeiul careia "Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatie de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta, care expirau la data de 8 aprilie 2004 au fost prelungite de drept pentru o perioada de 5 ani."

La 19 mai 2009 a intrat in vigoare Ordonanta de Urgenta nr. 44/13 mai 2009, care dispune ca "Durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatie de locuinte din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale reglementate de Ordonanta de Urgenta nr. 8/2004, pentru care a operat tacita relocatiune in conditiile prevazute de art. 1437 din Codul civil, in vigoare la data adoptarii ordonantei, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta".

Prelungirea contractelor de inchiriere, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a Ordonantei de urgenta nr. 40/1999.

In cazurile restituirii imobilelor catre fostii proprietari, intre proprietari si chiriasi se va incheia un contract de inchiriere numai la cererea chiriasului sau a fostului chirias, dupa caz.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor inregistra noul contract de inchiriere la organul fiscal teritorial.

Persoana juridica, care a detinut sau a administrat locuinta, va comunica chiriasului titular al contractului de inchiriere, in scris, cu confirmare de primire, in termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuintei, faptul ca incepand cu aceasta data poate sa incheie un nou contract de inchiriere cu proprietarul care a redobandit locuinta. In acelasi timp este obligata sa puna la dispozitie proprietarului, fara plata, copii de pe contractul de inchiriere si de pe anexele la acesta.

In vederea incheierii noului contract de inchiriere, in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz, proprietarul ii va notifica chiriasului sau fostului chirias, prin executorul judecatoresc, data si locul intalnirii. Notificarea va fi comunicata prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire.

Chiriasul sau fostul chirias este obligat sa comunice in scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a incheia un nou contract de inchiriere, in termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificarii.

In cazul in care chiriasul sau fostul chirias comunica proprietarului ca nu cere sa incheie un nou contract de inchiriere, acesta este obligat sa ii predea proprietarului locuinta pe baza de proces-verbal, in termen de cel mult 60 de zile de la data notificarii prevazute la alin. 1. Nepredarea locuintei inauntrul acestui termen il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.

Nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor privind incheierea noului contract atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului sau a fostului chirias.

Lipsa unui raspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriasului sau al fostului chirias de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonantei presedintiale.

3. Reinnoirea contractului de inchiriere

Sunt permise mai multe reinnoiri succesive, ale contractului de inchiriere.

In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual (art. 23 Legea nr. 114/1996).

Chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual, daca locatiunea nu s-a reinnoit. Chiriasul este obligat sa plateasca intreaga chirie, precum si toate cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei in care a ocupat efectiv locuinta.

La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are, insa, acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.

Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune in materia vanzarii sunt aplicabile in mod corespunzator in cazul in care locatorul-proprietar intentioneaza sa vanda locuinta care face obiectul contractului de inchiriere (art. 1828 C.civ.).

Notificarea prealabila a refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere, in temeiul si cu respectarea conditiilor prevazute de prezenta ordonanta de urgenta, tine loc de oferta de vanzare si trebuie sa cuprinda pretul vanzarii, sub sanctiunea nulitatii absolute. Oferta de vanzare este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere.

Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu l an. La expirarea acestui termen, daca vanzarea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemtiune la cumpararea locuintei.

Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preemtiune atrage raspunderea civila a chiriasului pentru daunele cauzate proprietarului.

Dispozitiile privind dreptul de preemtiune al chiriasului si dreptul de a se subroga cumparatorului sunt aplicabile si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere.

Cumparatorul este dator sa respecte contractul de inchiriere incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza vanzarii a fost prevazuta in contractul de inchiriere.

Chiriasul are un drept de preemtiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate (inclusiv numai nuda proprietate) asupra locuintei prin "vanzare".

Nu exista un drept de preemtiune cand proprietarul instraineaza locuinta pe alta cale (contract de donatie, de intretinere, mostenire legala sau testamentara).