Incetarea contractului de inchiriere

Incetarea contractului de inchiriere

Contractul de inchiriere inceteaza prin: acordul partilor, expirarea duratei inchirierii, denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias, rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile, decesul sau parasirea locuintei de catre chirias, pieirea locuintei,  desfiintarea titlului locatorului si instrainarea locuintei.

a) Acordul partilor (mutuus dissensus) este o procedura simetrica cu cea a incheierii contractului (mutuus consensus).

b) Expirarea duratei inchirierii

In cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual (art. 23 Legea nr. 114/1996

Dispozitia de mai sus nu se aplica in cazul in care ar exista un caz de prorogare legala a contractului de inchiriere.

c) Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias.1

Atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz pare nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

In cazul de mai sus, locatorul poate denunta contractul prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

a)    60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;

b)     15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna (art. 1824 alin. (2) C.civ.).

Daca inchirierea este pe durata determinata, locatarul poate denunta unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel putin 60 de zile. Orice clauza contrara este considerata nescrisa.

In cazul in care inchirierea este pe durata determinata iar in contract s-a prevazut ca locatorul poate denunta unilateral contractul in vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denuntari i se aplica termenul de preaviz prevazut la art. 1824 alin. (2) C.civ.

d) Rezilierea contractului de inchiriere

Rezilierea contractului de inchiriere poate fi obtinuta de partea care este prejudiciata prin neexecutarea obligatiilor ce revin celeilalte parti.

De asemenea, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora el le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta, fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune (art. 1830 C.civ.).

Potrivit art. 24 din Legea nr. 114/1996 "Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii:

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;

b) la cererea proprietarului atunci cand:

chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;

- chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;

- chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;

- la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si‑a achitat obligatiile ce‑i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti.

Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data (art. 1831 C.civ.).

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul (art. 1832 C.civ.).1

O situatie speciala este reglementata de art. 1827 C.civ. "Daca imobilul inchiriat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a renuntat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditiile legii.

Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la data incheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului."

e) Decesul chiriasului titular de contract

Contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la decesul chiriasului.

Subinchirierea consimtita de chirias inceteaza deasemenea la expirarea termenului prevazut mai sus (art. 1834 C.civ.).

Contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului, daca persoanele indreptatite nu au solicitat locuinta, adica continuarea contractului de inchiriere.