Contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

Contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

Notiune

Antrepriza de constructie de cladiri sau orice alte imobile (cai de comunicatie, uzine etc.) si lucrari de instalatii si reparatii la constructii, inclusiv proiectarea, reprezinta cea mai importanta forma de antrepriza.

Prin contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii, antreprenorul se obliga sa execute lucrari care, potrivit legii, necesita eliberarea autorizatiei de construire (art. 1874 C.civ.).

Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii ca si a art. 3 din Legea nr. 114/1996 a locuintei, executarea (si desfiintarea) constructiilor poate incepe si realiza numai in temeiul si cu respectarea autorizatiei eliberate de consiliul judetean sau a consiliul local al municipiilor, oraselor sau comunelor, dupa caz.

Contractul de antrepriza de constructii trebuie intocmit in forma scrisa, ceruta ad probationem. Lucrarile de constructii pot fi realizate numai de persoane fizice sau persoane juridice autorizate.

Obligatiile executantului si ale proiectantului in contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii. Calitatea in constructii

Legea nr. 10/1995 foloseste urmatoarele notiuni sinonime cu cele din Codul civil pentru a desemna partile din contractul de antrepriza de constructii: investitor pentru beneficiar, executant pentru antreprenor si proiectant pentru arhitect.

Obligatiile executantului de constructii sunt cele ale antreprenorului din cadrul oricarei antreprize: sa execute lucrarea contractata la termenul si potrivit caracteristicilor stabilite in contract (a planurilor si proiectelor de executie), sa predea investitorului lucrarea terminata dupa verificarea (receptia) acesteia si sa garanteze pe investitor pentru viciile si pentru calitatea lucrarii.

Garantia pentru viciile constructiei si raspunderea pentru calitatea constructiei prezinta particularitati care impun o tratare detaliata a acestei obligatii.                                                   

Antrepriza de constructii prezinta unele particularitati fata de antrepriza reglementata de Codul civil (de drept comun).

1) Termenele legale de garantie

Prin art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii s‑a prevazut raspunderea antreprenorului, proiectantului, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantilor si furnizorilor de materiale, executantului, dirigintelui de santier etc. pentru viciile ascunse ale constructiei ivite in termen de 10 ani de la receptia lucrarii, iar pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si executie in vigoare la data realizarii ei, raspunderea "pe toata durata de existenta a constructiei" de orice categorie (si a instalatiilor aferente acestora), indiferent de forma de destinatie si proprietate.

Pentru viciile aparente, executantul are, potrivit Legii nr. 10/1995 (in mod derogatoriu de la descarcarea de raspundere care intervine dupa receptie in cazul antreprizei de lucrari), obligatia "de a remedia, pe propria cheltuiala, defectele de calitate aparute din vina sa [] in perioada de garantie stabilita potrivit legii, fara a distinge dupa cum viciile sunt aparente sau ascunse (art. 23 lit. k).

Raspunderea executantului, respectiv a proiectantului, astfel cum am prezentat‑o mai sus, functioneaza in raporturile lui cu investitorul si cu succesorii sai in drepturi (inclusiv cu cei particulari, cum ar fi cumparatorul constructiei).

Fata de terti, executantul poate raspunde pentru fapta proprie in temeiul art. 1357 C.civ., iar proprietarul cladirii raspunde pentru ruina edificiului in temeiul art. 1378 C.civ.

2) Clauze contractuale de limitare sau inlaturare a raspunderii antreprenorului de constructii, mai ales cele care ar privi daramarea sau amenintarea cu daramarea constructiei nu sunt admise.

Sunt permise insa clauze de agravare a raspunderii antreprenorului pentru vicii.

3) Termenele de garantie contra viciilor lucrarii sunt stabilite de legea speciala (art. 1879 alin. (1) C.civ.).

Termenul de prescriptie al actiunii in raspunderea pentru vicii este cel de drept comun de 3 ani.

Arhitectul sau inginerul este exonerat de raspunderea pentru viciile lucrarii numai daca dovedeste ca acestea nu rezulta din culpa sa cu privire la expertizele sau planurile pe care le-a furnizat si, daca este cazul, cu privire la coordonarea sau supravegherea lucrarilor.

Antreprenorul este exonerat de raspundere numai daca dovedeste ca viciile rezulta dintr-o culpa in expertizele sau in planurile arhitectului ori ale inginerului ales de catre beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decat daca dovedeste ca viciile rezulta din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.

Fiecare dintre partile mentionate poate fi exonerata de raspundere daca dovedeste ca aceste vicii rezulta din deciziile impuse de beneficiar in alegerea solului sau a materialelor ori in alegerea subantreprenorilor, a expertilor sau a metodelor de construire. Exonerarea de raspundere nu opereaza atunci cand aceste vicii, desi puteau sa fie prevazute in cursul executarii lucrarii, nu au fost notificate beneficiarului.

Prescriptia dreptului la actiune pentru vicii aparente incepe sa curga de la data receptiei finale sau, dupa caz, a implinirii termenului acordat antreprenorului prin procesul-verbal de receptie finala, pentru inlaturarea viciilor constatate.

Eseu: Protocolul in afaceri Proiect: Primii pasi in afaceri

Prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarii de proiectare incepe sa curga odata cu prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarilor executate  de antreprenor, afara numai daca viciile lucrarilor de proiectare au fost descoperite mai inainte, caz in care prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii acestora (art. 1880 C.civ.).

Obligatiile beneficiarului in contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii

Investitorii sunt in sensul Legii nr. 10/1995 (art. 21) persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente.

Codul civil foloseste pentru investitor termenul de beneficiar.

In principiu, obligatiile beneficiarului in antrepriza de constructii sunt aceleasi ca in contractul de antrepriza de lucrari in general: sa primeasca lucrarea dupa receptie si sa plateasca pretul acesteia.

1) Beneficiarii au obligatii referitoare la calitatea constructiilor: stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare si executie pe baza reglementarilor tehnice, precum si a studiilor si cercetarilor efectuate; obtinerea acordurilor si a vizelor prevazute de lege, precum si a autorizatiei de construire; asigurarea verificarii proiectelor prin specialisti verificatori de proiecte asistati; asigurarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau agenti economici de consultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor etc.

Beneficiarul este obligat sa permita antreprenorului, in masura in care este necesara pentru executarea lucrarii, folosirea cailor de acces, a instalatiilor proprii de alimentare cu apa si a altor utilitati ce deservesc imobilul (art. 1875 C.civ.)

In cursul executarii contractului, beneficiarul are dreptul ca, fara a stanjeni activitatea normala a antreprenorului, sa controleze stadiul de executie, calitatea si aspectul lucrarilor efectuate si ale materialelor intrebuintate, precum si orice alte aspecte referitoare la indeplinirea de catre antreprenor a obligatiilor sale contractuale.

Beneficiarul comunica antreprenorului constatarile si instructiunile sale in scris, daca nu s-a convenit altfel.

La finalizarea acelei parti din lucrare ce urmeaza a fi acoperita prin executarea ulterioara a altor lucrari sau prin montarea unor elemente de constructii, antreprenorul si beneficiarul sunt obligati sa constate impreuna existenta partii finalizate si conformitatea acesteia cu dispozitiile legale si clauzele contractului. In acest scop, daca nu s-a convenit altfel, antreprenorul il convoaca pe beneficiar la locul executarii lucrarii inauntrul unui termen rezonabil, a carui intindere se stabileste, potrivit uzantelor existente, in raport cu natura lucrarii si locul situarii acesteia. In cazul in care beneficiarul nu se prezinta la termenul comunicat in scris sau pe alta cale convenita de catre parti, antreprenorul poate intocmi singur actul de constatare a lucrarii ce urmeaza a fi acoperita (efectuand o autoreceptie) (art. 1876 C.civ.).

In cazul in care, in cursul executarii contractului, constata greseli sau lipsuri in lucrarile de proiectare in temeiul carora s-a incheiat contractul, antreprenorul este obligat sa comunice de indata beneficiarului si proiectantului constatarile sale, impreuna cu propunerile de remediere, in masura in care acestea intra in domeniul pregatirii sale profesionale, precum si sa ceara beneficiarului sa ia masurile corespunzatoare:

Daca beneficiarul, luand si avizul proiectantului, nu comunica de indata masurile luate pentru inlaturarea greselilor sau lipsurilor semnalate, ori daca masurile luate nu sunt corespunzatoare, antreprenorul poate sa suspende executarea lucrarilor, instiintandu-i de indata despre aceasta pe beneficiar si proiectant.

Dupa finalizarea constructiei, se va proceda, in conditiile legii, la receptia preliminara urmata de receptia finala.

Riscurile trec asupra beneficiarului de la data receptiei preliminare (art. 1878 C.civ.).

2) Obligatia de plata a pretului prezinta unele particularitati in cazul antreprizei de constructii, determinate de obiectul acesteia.

Pretul poate fi stabilit forfetar (printr‑o suma globala) sau pe deviz (pret pe deviz).

Daca lucrarea a fost contractata pe un pret forfetar (global), antreprenorul este obligat sa execute si sa predea lucrarea in conditiile prevazute in contract si nu poate cere nici o sporire de plata (pret), nici sub motiv de scumpire a muncii sau materialelor, nici pentru motivul ca s‑ar fi facut schimbari si adaugiri la planul initial, afara de cazul in care adaugirile si schimbarile au fost aprobate in scris de beneficiar si a fost modificat cu aceasta ocazie si pretul.

Pretul este insa, de regula, stabilit pe baza de deviz, adica pe baza unei estimari provizorii pe articole. Aceasta estimare se poate modifica in timpul executarii lucrarii, in functie de pretul real al materialelor si al muncii, precum si prin adaugarea unor lucrari suplimentare.

Pretul este fixat articol cu articol, si suporta variatii in functie de preturile pietei, iar pretul total (final) va depinde de cantitatea lucrarilor efectiv executate.

Constructia de locuinte

Constructia de locuinte, care cunoaste unele reguli speciale, se completeaza cu dreptul comun in materie de antrepriza de constructii.

Constructia de locuinte este prevazuta in principal in capitolul 2 al Legii locuintei nr. 114/1996.

Legea stabileste principiul ca "Persoanele fizice sau juridice romane pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora".

Legea prevede o serie de facilitati fiscale (scutire de impozit pe profit) pentru persoanele juridice care investesc din profit pentru realizarea de locuinte.

Locuintele care se realizeaza in aceste conditii pot fi amplasate pe terenurile persoanelor fizice beneficiare de locuinta, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate in acest scop de catre consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, cu reducerea taxei de concesiune pana la 95%.

Lucrarile privind cladirile si terenurile necesare pentru construirea de locuinte prin Agentia Nationala pentru Locuinte cu exceptia caselor de vacanta sunt de utilitate publica.

Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuinte cu suprafetele construite prevazute in anexa nr. 1 la lege, exercitand controlul asupra pretului de vanzare, in vederea inlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, in urmatoarea ordine de prioritate:

a) tinerii casatoriti care, la data contractarii locuintei, au fiecare varsta de pana la 35 de ani;

b) persoanele care beneficiaza de facilitati la cumpararea sau construirea unei locuinte, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata;

c) persoanele calificate din agricultura, invatamant, sanatate, administratie publica si culte, care isi stabilesc domiciliul in mediul rural;

d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.

Persoanele din categoriile mentionate pot beneficia de o subventie de la bugetul de stat  si de plata in rate lunare, pe termen de 20 de ani a diferentei fata de pretul final al locuintei.

Pana la restituirea integrala a sumelor datorate, locuinta este ipotecata legal conform prevederilor art. 18 din Legea nr. 114/1996 si nu poate fi instrainata decat dupa ce beneficiarul restituie integral contractantului sumele datorate, actualizate, si sumele actualizate, obtinute ca subventii de la bugetul de stat.

Terenul aferent constructiei este concesionat pe durata existentei constructiei.

Contractul va fi pus in executare la data semnarii lui de catre partile contractante.

Predarea‑primirea locuintei se va efectua pe baza de proces‑verbal incheiat intre vanzator si cumparator.

Prin Legea nr. 152 din 15 iulie 1998 pentru dezvoltarea constructiei de locuinte la nivel national s‑a infiintat Agentia Nationala pentru Locuinte.

Agentia Nationala pentru Locuinte este o institutie de interes public cu personalitate juridica, de coordonare a unor surse de finantare in domeniul constructiei de locuinte, avand autonomie financiara.

Agentia Nationala pentru Locuinte are ca obiect realizarea unor montaje financiare, precum si atragerea si administrarea resurselor, in conditiile prezentei legi, pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea si extinderea unor locuinte, inclusiv pentru cele exploatate in regim de inchiriere.

Din resursele Agentiei Nationale pentru Locuinte se acorda credite, care se garanteaza prin constituirea de ipoteci asupra imobilului - teren si constructie -, liber de orice sarcina.

Inscrierea ipotecii se face pe baza contractului de creditare. Operatiunea de inscriere a ipotecii este scutita de taxa de timbru.

Pentru derularea activitatilor specifice operatiunii de creditare, Agentia Nationala pentru Locuinte incheie conventii speciale cu institutiile bancare, depozitare ale resurselor sale, care vor actiona ca banci de credit ipotecar.

Investitiile privind constructiile de locuinte pentru tineri, destinate inchirierii, pe baza proiectelor aprobate de Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, sunt finantate de la bugetul de stat si de la bugetele locale, precum si din credite interne sau externe si din alte surse legal constituite.

In scopul facilitarii constructiilor de locuinte a fost reglement prin Legea nr. 190/1999 creditul ipotecar si garantarea lui.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala si garantat cel putin ca ipoteca asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteca.

Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului si  dureaza pana la rambursarea integrala a sumelor datorate in temeiul respectivului contract.

In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior.

Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

Pot acorda credit ipotecar institutiile autorizate; bancile universale si bancile de credit ipotecar, A.N.L., societatile de credit ipotecar si orice alte entitati reglementate prin legi speciale sa acorde credite ipotecare pentru investitii imobiliare.