Conditiile de validitate ale contractului de vanzare cumparare

CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

§ 1. Capacitatea partilor contractante

A.           Regula si exceptia

Potrivit art. 1306 C. civ., "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege", de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare‑cumparare, fie in calitate de cumparator, fie in calitate de vanzator, daca legea nu ii interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind exceptia.

Vanzarea‑cumpararea constituie pentru ambele parti un act de dispozitie, ceea ce impune ca acestea sa aiba capacitatea de exercitiu deplina. Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu sau care au capacitate de exercitiu restransa vor putea incheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.

Persoanele juridice vor putea incheia contractul de vanzare-cumparare numai cu respectarea principiului specialitatii capacitatii de folosinta (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacitati speciale

a. Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

1. Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea‑cumpararea de bunuri proprii si prin buna-invoiala intre soti este, in principiu, interzisa.

Ratiunile acestei interdictii constau in urmatoarele:

‑ impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, stiut fiind faptul ca, potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila, in vreme ce donatia intre alte persoane este irevocabila in principiu;

‑ apararea intereselor mostenitorilor rezervatari ai sotului vanzator, intrucat sub aparenta unei vanzari simulate, unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa depaseasca limitele cotitatii disponibile;

‑ apararea intereselor creditorilor chirografari ai sotului vanzator, care ar putea fi fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare‑cumparare simulate sau fictive, prin care sotul vanzator urmareste sa micsoreze gajul general al acestor creditori si sustragerea unor bunuri de la urmarire.

Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de catre oricare dintre soti, de mostenitorii rezervatari sau de catre creditorii chirografari.

O exceptie de la aceasta prohibitie exista in ipoteza vanzarii silite prin licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt putand sa-l cumpare in mod valabil.

2. O alta incapacitate speciala este continuta de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit caruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane si, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notarii somatiei in cartea funciara orice act de instrainare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmarit este inopozabil; afara de cazul in care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobanditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor care se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare.

b. Incapacitati speciale de a cumpara

1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpara nici direct si nici prin persoane interpuse:

a. tutorii, bunurile persoanelor care se afla sub tutela lor atat timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite (pct. 1);

b. mandatarii legali si cei conventionali imputerniciti sa vanda unele bunuri ale mandantului lor nu pot sa le cumpere (pct. 2);

c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpara bunurile pe care le administreaza (pct. 3);

d. functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ‑teritoriale (comune, orase, municipii si judete) care se vand prin intermediul lor (pct. 4).

Ratiunea instituirii prohibitiilor cuprinse in art. 1308 consta in impiedicarea ivirii unor contradictii de interese intre cei insarcinati sa instraineze aceste bunuri si cei ale caror bunuri sunt insarcinati sa le instraineze.

Consideram ca sanctiunea aplicabila in cazul incalcarii prevederilor art. 1308 pct. 1 si 2 este nulitatea relativa, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4 nulitatea absoluta.

2. Potrivit art. 1309 C. civ. judecatorii, procurorii si avocatii nu pot sa cumpere drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala isi exercita functia sau profesia (in ceea ce-i priveste pe magistratii de la Inalta Curte de Casatie si Justitie, interdictia se intinde la nivelul intregii tari).

Sanctiunea nerespectarii acestei incapacitati este nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un interes de ordine publica.

3. In ceea ce priveste posibilitatea cetatenilor straini si a apatrizilor de a dobandi terenuri situate in Romania, Constitutia revizuita prevede in art. 44 alin. 2 "cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala".

4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul‑Lege nr. 61/1990, locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor. Asa fiind, vanzarea acestei categorii de locuinte este conditionata imperativ de indeplinirea calitatii de chirias a cumparatorului si, evident, de formularea prealabila de catre chiriasi a unei cereri scrise pentru cumpararea apartamentului.

§ 2. Consimtamantul partilor

A. Consideratii generale

Pentru a fi eficient, consimtamantul trebuie sa fie deplin, adica sa nu fie viciat prin eroare, dol, violenta sau,eventual, leziune.

In cadrul contractului de vanzare‑cumparare, in legatura cu consimtamantul, se pune

problema promisiunii unilaterale de vanzare (sau de cumparare) ori a promisiunii bilaterale de vanzare‑cumparare, promisiuni care pot precede incheierea valida a contractului de vanzare‑cumparare.

B. Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisiunea unilaterala constituie un acord de vointa prin care o anumita persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu‑si dreptul de a‑si manifesta ulterior, la o anumita data, consimtamantul de a‑l cumpara.

Ca natura juridica, promisiunea devanzare este un antecontract care nu transfera dreptul de proprietate, ci da nastere la un drept de creanta in persoana beneficiarului, acesta avand posibilitatea de a opta intre a cumpara sau nu.

Daca partile au stipulat un termen, iar inauntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu si‑a manifestat optiunea, ulterior el nu il mai poate obliga pe promitent sa incheie contractul. In absenta unui termen conventional, promitentul ii poate cere beneficiarului sa opteze; de regula, in cadrul termenului general de prescriptie (de 3 ani), care incepe sa curga din momentul promisiunii de vanzare sau de cumparare. Va trebui, insa, sa se tina seama si de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales in cazul bunurilor usor alterabile, cand, in lipsa unui termen, beneficiarul va trebui sa opteze intr‑un termen util.

Proiect: Tactici catre o confruntare directa - tactici razboinice Proiect: Negocierea - forma de comunicare in relațiile umane

In situatia in care beneficiarul s‑a decis sa cumpere bunul, iar promitentul refuza perfectarea contractului, incalcandu‑si obligatia asumata, contractul proiectat nu se mai poate incheia, insa beneficiarul promisiunii este indreptatit la daune‑interese in baza art. 1075 C. civ.

Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale in materie de proba a contractelor (art. 1191 si urm. din Codul civil).

C. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare‑cumparare

Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare‑cumparare este un acord prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare‑cumparare, avand fiecare atat calitatea de promitent, cat si pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterala este, de asemenea, un antecontract care nu transfera dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligatia incheierii in viitor a contractului promis, partile pot sa‑si asume prin promisiunea de vanzare‑cumparare si alte obligatii, cum ar fi: plata anticipata a pretului de vanzare convenit, punerea la dispozitia beneficiarului cumparator a folosintei bunului care formeaza obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea indeplinirii obligatiei asumate si despagubirea partii vatamate pentru neperfectarea contractului de vanzare‑cumparare.

Nerespectarea culpabila a obligatiei de a finaliza incheierea contractului de vanzare‑cumparare de catre una din parti da celeilalte dreptul la o actiune in rezolutiune, partile fiind tinute sa-si restituie tot ceea ce si‑au prestat reciproc, iar partea in culpa va datora si despagubiri.

D. Pactul de preferinta

Pactul de preferinta (preemtiune) constituie o forma a promisiunii unilaterale de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pret egal si in conditii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obliga fata de chirias sa‑i acorde preferinta in cazul in care s‑ar decide sa‑si vanda locuinta. O asemenea obligatie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie sa fie prevazuta expres in contractul incheiat de parti.

In aceasta situatie, promitentul ramane liber sa vanda sau nu bunul; dar daca se hotaraste sa‑l vanda este tinut sa il prefere pe beneficiar. Daca vinde bunul unei terte persoane prin frauda sau prin complicitate la frauda din partea tertului achizitor, beneficiarul este indreptatit sa ceara anularea vanzarii, invocand dreptul sau de preferinta. Daca nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la actiune impotriva

promitentului pentru daune‑interese.

Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor (art. 5-11), precum si art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendarii prevedeau si un drept legal de preemtiune in favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendas) in cazul in care se instainau prin vanzare terenuri agricole situate in extravilan. Mentionam ca in prezent aceste dispozitiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, publicata in M. Of. al Romaniei nr. 653, din data de 22 iulie 2005.

Asa fiind, in prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (in intravilan sau in extravilan) si de intinderea lor se pot vinde in mod liber, fara sa mai fie necesara respectarea dreptului de preemtiune.

§ 3. Obiectul contractului

A. Lucrul vandut

Pentru ca un bun sa poata constitui obiectul material al prestatiei vanzatorului, el

trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

a.     Lucrul trebuie sa fie in comert (in circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vandute numai lucrurile aflate in circuitul civil, facand aplicatia regulii generale consacrata de art. 963 C. civ. potrivit caruia numai lucrurile aflate in comert pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vanzare‑cumparare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitatii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa raurilor s.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ‑teritoriale, intrucat sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, putand fi date in administrare regiilor autonome sau institutiilor publice ori chiar concesionate ori imprumutate, sau date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica (art. 136 alin. 3 si 4 din Constitutie);

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicata, potrivit caruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi "instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s‑a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare";

- O alta categorie de bunuri, desi se gasesc in circuitul civil, din motive de ordine publica sau economico‑sociala, vor putea forma obiectul contractului de vanzare‑cumparare numai in conditiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificata si completata prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citata, constituie monopol de stat: armamentul, munitiile si explozibilii, substantele si medicamentele care contin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑national, precum si documentele care fac parte din fondul arhivistic national, desi sunt in circuitul civil, instrainarea lor se poate realiza in

conditiile si limitele prescrise special prin lege.

Sanctiunea incheierii unui contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu este destinat comertului este nulitatea absoluta.

b. Lucrul trebuie sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., daca lucrul asupra caruia "partile s‑au invoit" era pierit total in momentul incheierii contractului, vanzarea este nula absolut, intrucat obligatia vanzatorului este fara obiect, iar obligatia cumparatorului fara cauza. Solutia este similara si in cazul in care se incheie un contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu a existat in realitate.

In ipoteza in care, in momentul incheierii contractului de vanzare‑cumparare, bunul "era pierit numai in parte, cumparatorul are alegerea intre a se lasa de contract sau a pretinde reducerea pretului" (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Optiunea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva, el putand sa renunte la contract numai daca partea care a mai ramas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis sa-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare, sub conditia de a exista in viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Exceptie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sanctionate cu nulitatea absoluta (art. 702 si art. 965 alin. 2 C. civ.).

c. Lucrul trebuie sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil

Pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumparare este necesar ca bunul sa fie determinat la data incheierii contractului sau sa poata fi determinat in viitor pe baza anumitor elemente stabilite de parti.

Bunurile certe se determina prin trasaturi proprii (de exemplu, o constructie este determinata prin indicarea localitatii in care este situata, a strazii, numarului, dimensiunilor, vecinatatilor, materialului din care este construita, cu ce este acoperita s.a.,). Daca bunul vandut este un bun de gen, determinarea se va face prin aratarea speciei (grau, porumb), cantitatii, calitatii s.a.

Bunul vandut trebuie sa fie si posibil din punct de vedere fizic (material) si juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaza in abstracto, trebuind sa fie absoluta si de neinvins pentru oricine).

De asemenea, bunul trebuie sa fie licit si corespunzator regulilor de morala.

d. Lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului

Avand in vedere ca vanzarea‑cumpararea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaza obiectul contractului.

- Sunt situatii in care vanzatorul, fara a fi mandatarul cuiva, vinde totusi lucrul altuia. Aceasta chestiune este cunoscuta in drept sub denumirea de vanzarea lucrului altuia.

Intr-o asemenea situatie, va trebui sa distingem dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriva, contractul s‑a incheiat in cunostinta de cauza.

Daca ambele parti sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, respectiv a considerat ca lucrul vandut este proprietatea vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului.

Cumparatorul poate invoca nulitatea relativa a contractului pe cale de actiune, in cazul in care a platit pretul sau pe cale de exceptie, daca pretul nu s‑a platit.

Vanzatorul nu poate cere anularea contractului daca a fost de buna‑credinta, intrucat

eroarea comisa asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Fiind tert fata de contract, adevaratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decat daca este vorba despre un caz de nulitate absoluta. In schimb, el poate intenta o actiune in revendicare, in cadrul careia cumparatorul va putea opune adevaratului proprietar uzucapiunea sau exceptia continuta de art. 1909‑1910 C. civ.

In cazul in care partile stiau ca bunul vandut nu apartine vanzatorului, contractul de

vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta, avand o cauza ilicita.

- Practica judiciara a fost confruntata deseori cu vanzari al caror obiect il constituie un lucru furat.

Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care il detine, acesta din urma putand sa se despagubeasca de la cel de la care il are. In cazul in care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l‑a cumparat la balci, la targ, la o vindere publica sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea sa ia lucrul inapoi numai daca intoarce posesorului pretul platit (art. 1910 C. civ.).

- Practica judiciara a fost confruntata frecvent si cu problema vanzarii unui bun aflat in indiviziune de catre un coindivizar, fara consimtamantul celorlalti coindivizari.

In cazul in care unul dintre coindivizari instraineaza nu doar cota sa parte ideala din drept, ci intregul bun indiviz, fara acordul celorlalti indivizari, instrainarea nu atrage nulitatea actului de instrainare, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei conditii rezolutorii. Asfel, daca bunul care a format obiectul vanzarii a intrat in lotul coindivizarului vanzator, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vanzarea ramane valabila; daca insa bunul a intrat in lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului.

B. Pretul

Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului, constand intr‑o suma de bani care corespunde valorii lucrului vandut.

In lipsa unui pret, vanzarea este nula absolut, deoarece obligatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia vanzatorului este lipsita de cauza.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare, pretul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

a. Pretul trebuie sa fie fixat intr‑o suma de bani

Stabilirea pretului in bani este de esenta vanzarii, in caz contrar schimbandu-se natura juridica a contractului in contract de schimb, de intretinere sau de renta viagera.

b. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

Potrivit art. 1303 C. civ., pretul este determinat in cazul in care cuantumul lui este stabilit de comun acord de parti in momentul incheierii contractului.

Pretul poate fi stabilit si de catre lege. De exemplu, in cazul locuintelor construite din fondurile statului si vandute potrivit dispozitiilor cuprinse in Decretul‑Lege nr. 61/1990 si in Legea nr. 85/1992.

Cand pretul este conventional, ar putea fi fixat numai de catre vanzator ori numai de catre cumparator (de exemplu, in unitatile comerciale pretul bunurilor este fix, stabilit de catre vanzator).

Pretul este determinabil in situatia in care partile furnizeaza in contract o serie de elemente pe baza carora cuantumul pretului sa poata fi stabilit in viitor, cel tarziu la data exigibilitatii obligatiei de plata (cum ar fi, de exemplu, pretul pietii la o data convenita de parti).

Pretul poate fi determinat si de un tert, ales de comun acord de catre parti, sau de catre persoana desemnata de catre tert (art. 1304 C. civ.).

c. Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Pretul este sincer atunci cand cuantumul lui, mentionat in contract, este acela convenit in realitate de parti; este un pret real si nu fictiv sau simulat.

Pretul este fictiv (simulat) atunci cand partile nu intentioneaza sa‑l ceara, respectiv sa‑l plateasca; cand din actul secret rezulta ca el nu este datorat.

Daca pretul este fictiv, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, putand echivala cu o liberalitate (o donatie deghizata), daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru validitatea acestui act.

In cazul in care partile s‑au inteles sa treaca in contract un pret inferior celui convenit, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, ne aflam in prezenta unei deghizari partiale a pretului, contractul de vanzare‑cumparare fiind valabil. Deghizarea partiala urmareste, de regula, fraudarea fiscului.

Pretul este serios daca nu este derizoriu, disproportionat cu valoarea lucrului vandut.

Pretul este neserios (derizoriu), in cazul in care nu reflecta valoarea reala a bunului, adica este atat de disproportionat in raport cu valoarea lucrului vandut, incat apare ca ridicol, in sens juridic, ca inexistent.

La aprecierea seriozitatii pretului, se poate tine seama si de gradul de rudenie dintre parti, care poate justifica un pret inferior valorii de circulatie a unui bun, si chiar de relatiile de concubinaj dintre partile contractante, care pot justifica un pret redus.

Daca pretul este derizoriu, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, dar ar putea fi valabil ca donatie, daca intentia partilor a fost de a face o liberalitate si, evident, daca sunt intrunite conditiile de fond si de forma cerute de lege pentru contractul de donatie.

d. Pretul trebuie sa nu contravina dispozitiilor legale imperative privitoare la regimul preturilor

Daca exista preturi stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru parti. In cazul in care partile au convenit asupra altui pret, acesta se inlocuieste de drept cu pretul prevazut de lege. Plata unui pret mai mare are caracter ilicit, dand dreptul cumparatorului la actiunea in repetitiune, chiar daca plata a fost facuta cu stiinta.

§ 4. Cauza contractului

Cauza contractului de vanzare‑cumparare este un element constitutiv in structura sa si o conditie de validitate a acestuia si se compune din doua elemente: scopul direct (imediat) si scopul indirect (mediat).

Scopul direct al vanzatorului este primirea pretului in schimbul instrainarii bunului, iar al cumparatorului dobandirea bunului in schimbul platii pretului. Scopul direct este un element abstract, invariabil si obiectiv (cauza juridica a obligatiei).

Scopul indirect il constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimtamantului de a incheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizeaza nevoile pe care vanzatorul si le va satisface din pretul obtinut, iar cumparatorul cu bunul dobandit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil si subiectiv in fiecare contract de vanzare‑cumparare.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare cauza trebuie sa existe, chiar daca nu este stipulata expres in contract; de altfel (art. 967 alin. 1 si 2 C. civ.). Partea care pretinde ca vanzarea‑cumpararea este lipsita de cauza, este tinuta sa faca dovada.

Absenta cauzei atrage sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie sa fie reala si nu falsa; in caz contrar, atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare‑cumparare.

Cauza trebuie sa fie licita, deoarece, in caz contrar, contractul este sanctionat cu nulitatea absoluta.

Cauza trebuie sa fie si morala, adica scopul actului juridic sa corespunda regulilor

de convietuire sociala. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s‑a declarat nul absolut contractul de vanzare‑cumparare incheiat in scopul mentinerii unei relatii de concubinaj.

§ 5. Alte conditii de validitate

A. Forma contractului de vanzare‑cumparare

Forma contractului de vanzare‑cumparare reprezinta, in sens restrans, modul in care se exteriorizeaza vointa vanzatorului si a cumparatorului.

In sens larg, prin forma actului juridic se intelege trei feluri de forma: forma ceruta ca o conditie ad validitatem; forma ceruta ad probationem si forma ceruta pentru opozabilitatea fata de terti.

a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vanzare‑cumparare este un contract consensual care se incheie prin simpla manifestare de vointa a partilor, fara sa fie necesara respectarea anumitor formalitati.

Prin exceptie, unele contracte de vanzare‑cumparare care prezinta o deosebita

importanta sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru instrainarea terenurilor prin acte intre vii, indiferent de locul situarii acestora, forma autentica ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute. Actiunea in constatarea nulitatii absolute este imprescriptibila, iar indeplinirea oricarei alte formalitati posterioare nu poate tine loc de act autentic.

b. Potrivit regulilor generale in materie, unele acte juridice imbraca o anumita forma, insa nu ca o conditie ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a caror valoare depaseste suma de 250 lei trebuie facute in forma scrisa, deoarece legea prevede ca aceste acte ‑ inclusiv contractele de vanzare‑cumparare ‑ nu pot fi dovedite cu martori. Asadar, daca partile nu concretizeaza acordul dintre ele intr-un inscris, valabilitatea contractului nu este afectata, insa existenta lui nu poate fi dovedita in caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic, contractul de vanzare‑cumparare produce efecte numai intre parti, nefiind opozabil fata de terti.

Pentru a asigura opozabilitatea fata de tertele persoane a contractului de vanzare-cumparare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general, care are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile si care se efectueaza de catre birourile de carte funciara ale judecatoriilor. Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererilor (art. 27).

Sanctiunea nerespectarii acestei cerinte va fi inopozabilitatea actului fata de terti,

acestia avand posibilitatea de a ignora realitatea juridica instituita prin contractul incheiat.

B. Autorizarea prealabila a instrainarii unor bunuri

Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, "instrainarea bunurilor imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". Sanctiunea nerespectarii acestei prevederi este nulitatea absoluta.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede ca locuintele proprietate de stat, cumparate pe baza de credit, pana la rambursarea integrala a acestuia nu pot fi instrainate decat cu autorizarea prealabila a Casei de Economii si Consemnatiuni.

In fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune ca "pana la achitarea integrala a pretului, locuinta dobandita in conditiile prezentei legi nu poate fi instrainata fara autorizatia prealabila a unitatii vanzatoare".

In aceste din urma doua cazuri, incalcarea cerintei autorizatiei cerute antreneaza

nulitatea relativa, intrucat acestea sunt instituite doar in interesul Casei de Economii si Consemnatiuni si a unitatii vanzatoare.