Notiunea si caracterele juridice ale contractului de inchiriere a locuintei. Sediul reglementarii

Notiunea si caracterele juridice ale contractului de inchiriere a locuintei. Sediul reglementarii

Notiune

Contractul de inchiriere a locuintei este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (locatar), folosinta totala sau partiala, pe o durata determinata, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani (chiria).1

Locuinta este definita de lege ca fiind constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Legea introduce si notiunea de "locuinta convenabila", care prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerintele utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, asigura necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena asigurand cerintele minimale prevazute de Lege.

Caractere juridice

Contractul de inchiriere a locuintelor este o varietate a contractului de locatiune, si nu un contract distinct.

Inchirierea este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva, prin care se transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Inchirierea (notiune specie) se deosebeste de locatiune (notiune gen) prin obiectul sau specific: locuinta.

Sediul reglementarii                        

Inchirierea locuintelor este reglementata in principal de Legea locuintei nr. 114/1996, cu modificarile si completarile ulterioare.

In consecinta, contractului de inchiriere a locuintei i se aplica o legislatie speciala, locativa, care se completeaza cu dispozitiile Codului civil in materie de locatiune (art. 1824-1835 C.civ. "Reguli particulare in materia inchirierii locuintelor").

Dispozitii care intereseaza inchirierea locuintelor sunt cuprinse, de asemenea, in Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate, in mod abuziv, in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (art. 13 si art. 15).

Domeniul de aplicare

Legea nr. 114/1996 reglementeaza aspectele sociale, economice, tehnice si juridice ale constructiei si folosintei locuintelor.

Ea este aplicabila "contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta definita ca fiind o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii" (art. 2 lit. a), precum si "curtii" si gradinii inchiriate o data cu suprafata locativa (art. 21 lit. c).

In schimb, Legea nr. 114/1996 nu va fi aplicabila, ci vor fi incidente dispozitiile Codului civil in materie de locatiune, in cazul in care obiectul exclusiv al contractului ar fi curtea sau garajul, ori o casa de vacanta definita "ca locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recrearii".

Legea locuintei nu se va aplica, de asemenea, in cazul suprafetelor cu alta destinatie decat cea de locuinta (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.), pentru care exista reglementari speciale care prevad ca inchirierea acestor suprafete se face pe criterii comerciale, prin licitatie.

Locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta, apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital privat, este supusa dreptului comun, in masura in care nu ar exista reglementari speciale.